相较往年，各地政府停留在城市更新宏观定义和目标的表述，2023年，绝大部分城市已经开始细化城市更新的落地性，明确了重点片区/单元/项目等范围。
更新一梯队的上海、广州、深圳，配套政策出台和调整则更为频繁，在提升传统旧改项目合规性的同时，也明确了中长期目标，为后续市场化企业和社会资本介入预留充足时间空间。
各区政府在2023年的工作报告中，也试图扭转2022年低迷局面，以广州为代表的城市宣布“重启”“加速”推动更新项目落地。城市更新的地域特色也在一线城市显现，如上海核心区范围内城市更新将成为低密住宅供应的主要手段、北京城市更新明确不覆盖一二级联动等。
01 北京：“北京模式”不含一二级联动
2022年11月25日，《北京市城市更新条例》表决通过，自2023年3月1日起施行。《条例》定义了城市更新的“北京模式”，即脱离土地一级开发、商品住宅开发等，对本市建成区内城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整。
北京在选择城市更新的推进模式时，断开了城市更新与土地一级开发和商品住宅开发的链接。
一方面原因是住建部“禁止大拆大建”相关的严格落实。杜绝“契约式”和“委托式”的开发模式滋生的产权纠纷、补偿纠纷，转而由政府交给功能型国企来完全主导一级土地整备，以此来增强城市更新规划落地性，确保更新项目高度可控。
另一方面是基于北京市的特殊发展现状。作为我国首个减量化发展的超大城市，北京2035规划提出的“实施人口规模、建设规模双控，倒逼发展方式转变、产业结构转型升级、城市功能优化调整”，而一线城市的旧改项目征拆迁成本高企，必然需要借助规划指标调整，提高容积率和住宅配比使项目可行。土地指标可能无法支撑一二级联动模式的持续推广。
政策推出必然会对北京的城市更新发展产生显著影响。一方面，土地的征收工作将落到地方国企和城投公司肩上，地方城投平台的融资压力进一步增大，政策性贷款的渠道和支持力度需要进一步加大，社会资本引入的诉求也会凸显。
此外也会对北京城市更新的发展方向产生影响，短期内的发力点可能会落到有机零星更新，政策也会更多的机遇此类项目进行试点、创新。
例如《条例》第三十条，针对通过腾退来恢复传统四合院格局，可引入新业态实现建筑功能激活；实施主体完成直管公房申请式退租和恢复性修建后，可以获得经营房屋的权利，借直管公房经营预期收益等应收账款进行质押，创新融资模式，以此化解老旧楼宇更新融资的难题；区属直管公房完成退租、腾退后，实施主体与区人民政府授权的代持机构共同享有权益。
02 上海：区筹旧改推进将明显提速
继《上海市城市更新条例》之后，上海于2022年11月发布《上海市城市更新指引》，细化完善了城市更新项目的实施机制和保障措施。
在用地保障方面，按照法律规定，没有条件，不能采取招标、拍卖、挂牌方式的，经市人民政府同意，可以采取协议出让方式供应土地。其中，对于风貌保护类项目又作出如下特别规定：
1、属于历史风貌保护、产业园区转型升级、市政交通设施整体提升等情形的，市、区人民政府可以指定统筹主体；
2、城市更新涉及历史风貌保护和重点产业区域调整转型等情形的，可以组合供应土地；
3、因历史风貌保护、旧住房更新、重点产业区域转型需要，可以由相关部门另行制定有关建筑间距、退让、密度、面宽、绿地率、交通、市政配套等差异化的标准或者管理要求。
过往的土地政策不允许经营性用地协议出让，且土地招拍挂制度也不允许不相邻土地的捆绑出让。受此影响，风貌保护项目涉及大批存量保留建筑，无法满足土地出让对于“净地”的相关要求，导致上海中心城区旧改项目推进缓慢，众多项目长久停滞。
《指引》颁布后，此类项目可通过协议出让方式出地。此举一方面避免了地方城投过多介入风貌保护、设计运营等劣势环节，专心发挥好平台作用和统筹角色，另一方面也通过保障介入主体能够最终获地，在项目前策环节就引入具备优秀策划运营能力和风貌保护经验的企业，保障项目最终落地效果。政府采用指定统筹主体、采用组合供应土地、差异化标准的组合拳，为风貌保护类的城市更新项目加码。
