3月18日，全球财富管理论坛2023年会在北京开幕。来自中外金融行业的领袖及学界专家齐聚一堂，共商全球变局的应对之策。中国社会科学院金融研究所所长各位嘉宾、各位朋友，大家下午好！
很高兴参加全球财富管理论坛。今天想谈一下房地产。这是一个大家都不愿提及的话题，俗话说“哪壶不开提哪壶”。为什么这么讲，因为大家对房地产都看得比较悲观。
这实实在在表明房地产预期发生了逆转。曾几何时，关于房地产，一边是涨涨涨，一边是买买买，房地产预期几乎是只涨不跌，政策当局苦于如何扼制这种上涨预期。近年来，多重因素叠加，特别是人口提前达峰，房价预期急转直下，政策当局又苦于如何稳住预期。去年11月份以来，政策当局相继射出支持房企融资的“三支箭”，取消“三道红线”，推进“保交楼”，改善优质房企资产负债表等等，这些政策对于房地产的短期稳定起了很大作用，但要真正稳住房地产预期却还不够。怎样才能稳预期呢？我想至少有以下几个重点。
稳预期必须给予房地产以合理定位，防止房地产被污名化。一方面，房地产业仍是国民经济的支柱产业，与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。房地产业链条长、涉及面广，事关经济增长、地方财力、金融稳定和民生福祉。另一方面，未来一个时期，我国城镇化仍处于较快推进阶段，房地产业发展仍有相当的需求支撑。还在2010年的时候，就有人提出中国的城镇化接近尾声，近年来，这样的声音越来越多。尽管常住人口城镇化率已经达到60%多，但户籍人口城镇化率才40%多，这二者之间的差距大体就是“新市民”。显然，拥抱新市民的城镇化还有较大空间。
房子跟其他商品的一个最大区别就在于它的异质性太强。其中最重要的影响因素来自区位。区位不一样，同样质量的房子价格差距会很大。并且，由于房子不能动（即所谓的“不动产”），没有办法将A城市多余的房子用作弥补B城市房子的短缺。而如果简单加总，就相当于承认不同区域的房子是基本同质甚至可以相互替代的。实际情况并非如此。比如，现在全国人均住房面积大约40平米，既包含了一二线城市，也包含了三四线甚至五六线城市，还包括农村。我们说房地产总量过剩，就是由所有的各线城市以及农村住房面积加总而来。这样加总得出来的“过剩”判断显然是成问题的。一二线城市因为有人口流入，住房面积是不够的；而三四线甚至更低能级城市的房子，因为面临人口流出，房子显然是过剩的。接下来的问题是，这些过剩的房子可以用于弥补一二线城市的住房面积不足吗？当然不能，因为房子“不能动”。所以，一个更加清醒甚至残酷的判断是，那些人口不断流出城市的房子不仅仅是过剩了，而且有可能成为“废品”。
从这个角度，我认为将不同区域的住房面积简单加总得出“总量过剩”的结论具有很大的误导性。房子过剩如果再加上人口峰值提前、人口老龄化加速等因素，房价更可能是一泻千里。这样的预期一旦形成，想稳住房地产将是难上加难。所以，从政策层面上，不要强调总量过剩，而要说结构性短缺。这既体现在目前住房的质量与人民群众更高要求之间存在矛盾，如折旧年限，有无卫生间，几居室等等；另一方面住房的区位分布非常不平衡，如城乡不平衡，以及一二线城市与三四五线城市之间的不平衡，更确切地说，是人口流入地与人口流出地之间的不平衡。人口流入地区（如城市群、都市圈、增长极）仍存在住房的供不应求。
“规范财富积累机制”是二十大的新提法，既点出了财富分配与财富积累密不可分，也突出了财富分配与财富积累不可偏废。但一些人解读为：要从存量维度搞再分配。由于住房是居民财富重要构成，居民财富差距的六七成都可以由房产差距解释，政府可能会通过打压房价来“均贫富”。这显然是一种误读。因为打压房价不但不能“均贫富”，相反会导致财富差距的扩大。对OECD国家的经验研究表明：处于财富分布顶端的家庭拥有更为多元化的投资组合，包括商业和金融财富；较不富裕家庭主要拥有住房；最不富裕家庭几乎一无所有。如果所有房屋价值突然暴跌至零，各国净财富分配的基尼系数将由0.66大幅上升至0.82，财富差距扩大到原来的1.24倍。为什么房价暴跌可能导致财富分配差距扩大呢？其根本原因在于，只有对于中低收入群体而言，房产财富才是最主要的财富构成；而对于高收入群体而言，房产财富占比则要低得多。这也是中国的现状。在这种情况下，房价下跌导致中低收入群体受损最多，而高收入群体则可以通过更加多元化的投资组合来缓冲房价下跌带来的损失。由此来看，意在打压房价来促共同富裕是行不通的。
基于皮凯蒂整理的国家资产负债表数据，我们发现：自工业革命以来，主要发达经济体的房地产财富规模一直处在上升阶段（除了一战、大萧条、二战期间有所缩水之外），二战以后的规模扩张尤为明显。目前，就房地产财富占国民财富（即一国的社会净财富）的比重而言，除美国略低（或许与其高度发达的金融市场有关）之外，英国、法国、德国、加拿大的占比都超过了50%，法国甚至超过了60%。麦肯锡全球研究院的报告也显示：2020年，包括土地在内的住宅房地产价值几乎占到全球净财富的50%；而包括企业和政府大楼以及与之相关土地在内的价值又占到额外的20%。也就是说，在其所统计的全球净财富中，房地产财富占比超过了三分之二。而按照中国社会科学院国家资产负债表研究中心（CNBS）最新的初步估算，房地产价值占国民财富的比重还不到40%，仍处在上升阶段。从中长期来看，随着经济发展和富裕程度提高，住房财富占国民财富的比重还会有所上升。这就给中国的房地产未来提供了一个较为稳定的预期：即短期内房价调整或许不可避免，但房价不会一路下跌，房产价值更不会一直缩水；如果目光放得更长远一些，那么房地产价值占整个国民财富的比重还处在上升阶段。
房地产发展新模式还在探索之中。就目前的讨论来看，更多关注的是房地产供给。事实上，房地产发展新模式的核心是供求适配。因此，既要关注供给面，也要关注需求面。
第一，住房是中低收入家庭财富的最重要构成。支持居民合理拥有住房资产，是促进共同富裕的重要方面，也是房地产需求面的重要支撑。中长期看，中国的城镇化仍在较快推进，中国经济增长仍保持在较高水平，房地产财富占国民财富比重还会有所上升，从这个角度，坚持“房住不炒”，支持居民合理拥有房产，也是支持居民在分享中国增长红利中积累财富。
第二，解决“新市民”住房问题是房地产发展的重要方向。这里主要是强调供给面。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举制度；围绕城市群、都市圈、增长极做好住房供应，重点解决“新市民”住房问题；满足高品质改善性住房需求。
第三，增量调整与存量调整并行。既然不能讲简单地讲住房总量过剩，就意味着我们还是要盖房子，因此仍然有增量。但相比过去，这个增量要小很多。存量调整是重头，既包括更新改造，还包括改变用途。
第四，既要优化房企资产负债表，也要优化居民资产负债表，发挥政府在住房保障方面的重要作用。新模式中，房地产“三高”模式（即高杠杆、高负债、高周转）不再继续。要通过资产激活、负债接续、权益补充、预期提升等举措，改善优质房企资产负债表。这是供给方。但与此同时，也要关注需求方，即居民的资产负债表。过去30年，居民杠杆率一直处在上升态势。而居民债务中，超过一半以上是住房抵押贷款。可以说，居民负债高最主要的驱动因素就是贷款买房。但目前我国居民部门杠杆率已经超过了日本和德国，一些家庭也不堪重负了。而政府如果在住房保障方面承担更多责任，就会适度减轻家庭负担，改善居民资产负债表。财政部对深圳住房保障的支持可以说迈出了重要的一步。财政部发布的《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》提出，考虑深圳人口持续净流入对住房的需求，加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助，加大中央财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度，推动解决大城市住房突出问题。
