伴随着房地产调控政策应出尽出，近一个月来，全国不少重点城市购房情绪回升，市场活跃度增长。
《中国经营报》记者了解到，春节后多数城市成交量的提升主要来自前期积压需求的集中释放，局部板块到访和成交量快速增长，促使上半年的成交旺季提前到来。
根据国家统计局发布的最新数据，房地产销售和开发投资数据呈现回升态势。不过，业内人士指出，整体来看，今年以来房地产市场好转更多表现为热点市场的修复，但全国市场尚未企稳，应理性看待提前到来的“小阳春”。
部分市场回暖
今年春节后，全国多个重点城市楼市成交量迎来久违的回暖迹象。
一位北京市场房产中介告诉记者，年后他的工作一直很忙，每天马不停蹄地带客户看房，自己带看较多的房源主要位于劲松区域，2月份，该区域的一些热门房源每天都有十余人看房。
据他介绍，其所带看的客户中，很多是去年底时就开始看房的，年后随着更多合适房源挂牌，不少客户决定尽快锁定房源并签约。事实上，因疫情推迟以及需求集中释放，北京不少刚需聚集区如回龙观等板块成交增长明显。
根据北京住建委官网数据统计，2月份北京二手房网签15315套，环比增长84.3%，同比增长85.4%，与2022年春节后的3月份（17085套）相比基本持平。
综合过去几年的成交数据，北京二手房月度成交量一般以1.5万套作为一个关口。据熟悉北京市场的业内人士介绍，过去几年北京房地产市场的高峰基本都出现在3月份，而今年则有所提前。
除了北京以外，二线城市中，如成都二手房市场在年后成交亦增长明显。根据成都市住建局的数据，今年2月份成都二手房成交1.91万套，同比大增160.43%，这一数据甚至接近二手房市场历来活跃的上海（1.93万套）。
实际上，与其他城市春节后才开始回暖所不同的是，成都二手房市场自去年“5·31新政”之后，成交量随即于6月份便开始同比由负转正，去年全年二手房成交量突破15万套，历史上第一次超过新房。
据市场机构克而瑞的调研，成都目前主要是刚需客群在购买二手房，其中首次置业的纯刚需客群占比近六成，在置业时偏向90平方米以内的两居或小三居，总价一般在150万元以内。而近几年成都新房市场入市的房源普遍为大户型。据贝壳研究院成都分院的统计，2022年成交的新房平均面积达130平方米/套，二手房则为90平方米/套，在套均总价方面，新房总价自2019年持续走高，而二手房则相对稳定。
从今年初以来，部分重点城市开始出现回暖趋势，2月份，北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、南京和厦门等城市成交量同环比均出现明显增长。
新房市场方面，亦有不少城市在年后迎来“小阳春”，比如武汉市。据了解，自春节复工以来，随着疫情防控优化，社会经济逐步恢复，武汉房地产市场迎来明显复苏，此前积压的购房需求开始释放，一些高性价比项目率先去化，部分项目甚至逐步收回此前促销的折扣力度。
据中指研究院统计，今年2月，武汉新房成交12421套，环比1月成交套数增长87.2%，同比去年2月成交套数增长108.5%，热度明显提高。
值得注意的是，除了热点城市之外，亦有不少此前楼市成交寡淡的城市在年后迎来回暖迹象，比如天津市。根据克而瑞的统计，2022年天津新房整体供、需均出现近40%的收缩，市场压力较大。而在今年春节后，新房的到访、签约量快速提升，2月周度认购套数已达去年周度平均的2倍。2月份，天津市新房市场成交规模和增长幅度领先全国一二线城市，成为仅有的三个成交规模突破100万平方米的城市之一，已基本恢复到疫情前2019年的月均水平。
自今年1月底以来，重点城市购房情绪提升，房地产市场活跃度回升，带动全国商品房销售规模同比降幅收窄。根据国家统计局发布的最新数据，今年1~2月，全国商品房销售面积同比下降3.6%，较去年全年收窄20.7个百分点；商品房销售额同比小幅下降0.1%，销售均价同比上涨。
中指研究院市场研究总监陈文静指出，销售均价的上涨主要受东部热点地区市场销售表现较好带动，今年1~2月，东部地区商品房销售面积同比小幅下降2.2%，降幅低于中部和西部地区，销售额同比增长2.1%，为唯一增长地区。整体来看，今年以来房地产市场好转更多表现为热点市场的修复。
理性看待“小阳春”
据了解，一般每年的三四月份为楼市成交旺季，而今年不少城市成交量则在春节之后便出现明显回升。业内认为，应理性看待今年“小阳春”的提前到来。
实际上，多数城市年后成交量的提升主要来自前期需求的集中释放，以及去年基数较低等因素影响。在回暖范围上，多数城市主要为局部板块到访量、成交量增加。
以杭州为例，去年11月份以来，杭州二手房“带押过户”、认房不认贷、二套首付降至四成、降利率等政策陆续执行。据熟悉当地市场人士介绍，去年12月和今年1月份，二手房咨询和看房人数明显增加，年后持续回暖，体现在成交量上即是2月份环比大幅增长。不过，中指研究院华东分院常务副总高院生指出，其中也有“以价换量”的影响，年后二手房市场仍以刚需为主，3万元/平方米以内的房源占比较高。
此外，适龄儿童入学等教育因素也是部分城市率先迎来“小阳春”的原因之一，比如上海今年以来二手房挂牌量有所增加，不少购房者原本就有为子女上学而购房的需求，春节后合适房源集中释放，推动了上海二手房市场活跃度回升。另一典型城市是天津，年后河西片区重点小学的小面积房源成交最为活跃，2月份全市近三成成交量出自该区域。
也有部分城市房企抓住政策窗口期大力营销，从而促使成交量短期增长明显，典型如郑州。据了解，郑州首套房贷利率于1月底时由4.1%下调至3.8%，不少刚需楼盘在春节后加大“低首付”、提高分销费用、降价等促销力度“以价换量”，根据克而瑞的统计，郑州目前约有六成新盘执行低首付政策。
值得注意的是，当前不少城市的回暖仅是局部区域的活跃度提升。以武汉市为例，中指研究院华中研究员李国政指出，年后武汉新房市场的回暖表现为点状、结构性特征，2月份主城区、国央企及优质上市房企、部分性价比高的楼盘，人气与成交提升明显，主城区成交套数占比64.3%。与此同时，大部分新城区热度不足，市场复苏慢一拍，仍需提振市场信心。
他同时提醒，应当注意到2022年2月、2023年1月均为春节，因在数据层面，今年春节后不少城市成交的同环比出现“大幅度增长”，市场回暖信号被技术性放大，可能造成趋势误判，影响后续政策支持力度，不利于市场持续复苏。
