抛去朝鲜这个未知数，最近这几年，中日韩三国的出生率都在全球倒数前几名，韩国拿了个倒数第一，咱们稍强点，但也只是强了那么一丢丢，而日本因为常年在后几位里混，对生育率这个事早就看开了。
但比较奇葩的是，三国的新生儿还在逐渐递减，大城市的房价却一个比一个妖。
比如2022年，首尔的中心区域，就是鸟叔洗脑全球的那个《江南style》，平均房价超过了15万人民币每平米，位居全球第二，首尔外围区域的均价也超过了7万人民币，位居全球第三。
大家别较真哈，排在第一的是香港，论均价，帝都、魔都还是要略逊一点风骚的。
而日本虽然整体楼市拉胯，但东京圈里的房子也是一点也不便宜，涨幅更是连续2年刷新历史最高纪录。
在生育率全球倒数的情况下，东亚圈的楼市仍然走出了一波独立行情，所以年初的时候就有人跳出来，义正言辞地否定了人口决定房价的推论逻辑。
不过打脸来的很快，据媒体报道，2月份韩国公寓价格指数较去年同期下降了17%，首尔下跌了20%，仁川下跌了21.5%。
在所有发达经济体中，韩国房价是跌得最惨的一个。
年初的时候，首尔的二手房业主已经开始恐慌性抛售，房子挂牌一年自动下调了15%，但始终连个看房的人都没有，而开发商为了赶紧卖出新盘，甚至打出了“买房送奔驰”的优惠活动。
所有迹象表明，韩国的房价已经绷不住了。在泡沫吹破之前，撸起裤腿撒丫子跑，是最明智的选择。
另外韩国房地产还有个非常魔幻的玩法叫传贳房。
简单来说，就是租房者要向房东缴纳一大笔押金，大概是房子价值的50%-80%，然后就可以免费租住两年的时间，到期或者退租后，房东再把押金全部退还给租客。，等于是房东利用不动产变相吸储的一种手段。
传贳房可以说是21世纪韩国人最伟大的金融创新，早在2013年我就听一个留学生讲过，当时他在首尔租房采用就是这种模式，由于韩国银行的利率比较低，年轻人把钱存在房东手里抵租金相对来说更加划算，而房东融来了钱，就可以买理财或者投资炒房，双方都没损失，还实现了资产收益的最大化。
韩国房价上涨的这些年，首尔大约一半的租约采用的就是这种方式。
但这个游戏有两个前提，一是房价持续上涨；二是银行始终维持低利率。
原因也不复杂，如果房价下跌或者横盘，房东还不上押金，租客就会上访说理，房东手里的房子必然会折价拍卖；
而如果银行加息，租客又会提前解除合约把钱要回去，一旦形成群体无意识跟进，又会影响整个房地产的资金流动，房价还是支撑不下去。
韩国房东现在是两个问题全赶上了。
在过去的两年里，为了应对美联储加息而引发的资本外逃和国内通胀，韩国央行连续9次大幅度加息，银行利率上调到了3.25%。
显然把钱存在银行要比放在房东那里更划算，于是大量租客开始提前退租，而房东为了退还押金就只能降价卖房，结果又刺激了楼市进一步下跌。
除此之外，从去年的第三季度开始，韩国的半导体行业就一路走低，出口贸易更是出现了7连跪，零售和批发行业减少了7.6万个工作岗位，制造业减少了2.7万个。
