近日，天风证券地产研究团队发布的报告显示，2023年房地产行业境内外债到期规模合计达2.54万亿元，其中境内待偿还债务规模预计为1.09万亿元，偿债高峰期在今年6—8月。
今年以来，房企加速化解债务，多家房企债务重组计划落地，但目前多数房企仍以展期为主。业内人士认为，展期的关键因素在于后期销售回款和外部融资的修复进度。此外，除了展期，逆向混改、债转股也是房企化债的重要手段，但实际推进较难。
房企迎来债务偿还高峰期
近日，天风证券地产研究团队发布的报告显示，2023年房地产行业境内债到期规模约1.99万亿元，同比上涨13.3%，今年前4个月已偿还规模9053亿元，仍有约1.09万亿元待偿还债务；预计境内债偿还高峰集中在今年6—8月。但是到期规模同比增幅较2—5月有所下降，整体债务风险相对可控。2024年境内债到期约1.38万亿元，较2023年缩窄超30%，行业偿债压力或将进一步趋缓。
境外债方面，2023年房地产行业美元债到期规模约770亿美元（折合人民币5490.43亿元），同比增加31.4%。因部分违约主体丧失还款能力、进入债务重组阶段，今年前4个月美元债已偿还规模较小，仍有708亿美元（折合人民币5048.34亿元）待偿还，偿债高峰将集中在今年9—10月及2024年2—3月。
从房企债券违约情况来看，21世纪经济报道记者查询wind数据显示（截至6月9日），房企违约债券数量为188只，违约债券余额为2123.76亿元，其中有119只违约类型属于展期，占违约债券余额的76.86%。
东方金诚研究报告认为，今年5—9月是房企偿债高峰，在外部融资渠道难以打开的情况下，二季度楼市回暖情况将成为展期房企能否平稳度过偿债高峰、逐步恢复融资能力的关键。二季度销售端迎来显著修复的可能性较低，一是前期积压的需求在一季度已有所释放，难以支撑二季度迎来更大幅度回暖；二是2月70大中城市仅13座城市新建商品住宅价格环比下降，意味着二季度多数城市将不能继续实施放宽房贷利率下限的优惠政策，这会对二季度购房需求的增长产生一定抑制作用。在此情况下，继续展期大概率成为房企应对到期债券的主流选择。同时，项目布局不合理、财务结构有问题的房企也很有可能会在本轮行业洗牌中淘汰出局。
出险房企如何化解债务？
今年以来，房地产化债显著提速，已有华夏幸福（600340.SH）、融创中国（01918.HK）等多家房企债务重组计划落地。债务重组包含展期、债转股、资产清偿等多种形式，多数房企还是以展期方式为主。
前述天风证券报告分析认为，2023年以来多家出险房企陆续完成债务重组，标志着本轮供给侧出清进程进入加速阶段，由此引发的债务及不良资产问题未来或将逐步解决，行业信心及市场预期也有望因此得以修正。
