一年一度毕业季到来，长租公寓市场持续火爆，除了各种品牌运营商的促销活动外，进入5、6月，各大长租公寓项目也纷纷面世。而这些最新开业的长租公寓项目，大部分都是“存量”房源，种种迹象表明，长租公寓“存量市场”时代已经到来。
长租公寓项目“越来越大”
今年以来，长租公寓市场有个明显变化，后地产时代，城市宅地供应缩水，也导致了租赁住房用地下滑明显。空间秘探观察发现，今年租赁住宅供应减量比商品住宅更加显著，据不完全统计，除厦门和上海有增加，其余发布租赁住房（含保租房）供地的城市，租赁住房（含保租房）计划供地面积均有不同程度下降，重庆、武汉、南京、沈阳、宁波、济南、天津、无锡、长春降幅都超过60%。
租赁住房用地的下滑，并不代表租赁住房在未来数量会有所降低。据了解，2021—2022年，全国共建设筹集330万套（间）保障性租赁住房，大约可解决近1000万新市民、青年人的住房困难。根据国家规划，“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间），预计可解决2600多万新市民青年人的住房困难，预计可完成投资3万亿元左右。
所以，今年以来，越来越多长租公寓项目进入市场。特别是随着一年一度毕业季的临近，5月、6月的长租公寓项目开业增多，而且项目和规模“越来越大”。
6月6日，京城最大的单体保障性租赁住房——首创和园·繁星社区入市，且该社区提供保障性租赁住房房源高达6500套。首创和园·繁星社区作为新兴租住社区品牌，不但启动了品牌形象升级，而且对于产品“量”的变化也持续扩大，成为租住社区典范。首批2200余套已于近日进入配租选房阶段，而首批租户的入住，也标志着首创和园·繁星社区正式跨入运营新纪元。
5月20日，玖耀里重点项目签约仪式暨魔方公寓昌平沙河地铁站店揭幕仪式在北京昌平玖耀里举行 ，据悉，该项目提供了超过1800间精装全配的整租公寓，该项目作为北京昌平区重点商业综合体，吸引了重夺企业和商户的入驻，提供大量长租公寓的情况并不常见。
据了解，2023年上半年，集中式长租公寓供应量快速增加，随着长租公寓数量的增加，市场供应量增长势头正在加速，据市场机构克而瑞统计，今年一季度，TOP30集中式长租公寓累计开业规模92.40万间，同比增长7.58%，环比增长0.14%。伴随着公寓供应量的提高，市场大热的特性也随之显现。
如今长租公寓市场的火爆发展，供应率不断增长，强劲的势头使它已经进入了加速发展期，长租公寓的出现从碎片化交易变成了集中式生意，逐渐被纳入了商业重心，市场上已经出现越来越大规模的长租公寓项目，有的直接已经成为长租公寓社区。
公寓房源从何而来？
一方面，租赁住房用地下滑明显；一方面，长租公寓增长迅猛，越来越会需要更多的公寓房源。公寓房源从何而来？无非是从增量市场和存量市场获取。
/ “增量”市场的新建
在增量市场中，主要以新地块开发来增加资产，主要体现在市场份额增加的方面。不少房企系背景的长租公寓运营商都是从“增量”市场开始做起，当年，许多地产开发商都会抢先涌入“增量”租赁地块市场，通过抢取优势地块，来争先占去市场份额。
如华润置地早期致力于推出的长租公寓更多选择集体租赁用地项目，华润置地曾在北京持有两宗租赁用地以及集体用地项目，即北京丰台区集体租赁住房用地、北京大兴区瀛海集体土地，其中前者为北京首批集体土地租赁住房项目，此类新地块，都是用以建造长租公寓而来。
当然，后房产时代已经告别“三高”时代，“增量”市场如今发展难度大，即使有政策的加持，新地块也很少单纯发展长租公寓项目，必定会加入酒店、商业、住宅等多类行业的竞争，面对其他业态的竞争，长租公寓项目往往都是排在较为靠后的位置。不过，随着国家对保障性租赁住房越来越重视，未来存量市场特别是集体用地这块还是有很多机会，乐乎公寓集团创始人罗意曾提到：“有机会就要把握住。城市加码集体用地，未来会涌现大批量集租地，增量市场在国家政策的驱动下，仍有巨大的发展潜力”。
