居民置业意愿、对房价的预期均有改善,一、二手房价格未大幅波动,市场成交数据恢复仍需时间。”中指研究院在最新的报告中,对今年8月底“认房不认贷”等政策出台之后房地产市场整体表现做出如此评价。
8月底,多部委联合发文将“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱,同时将全国首套、二套商贷首付比例下限降至20%、30%,此后各地紧抓“金九银十”窗口期,不断加快政策落地节奏。根据中指研究院监测数据,9月1日-11日,全国已有超30省市发布楼市优化政策近40条。
具体来看,8月30日,广州、深圳两地率先落地执行首套房“认房不认贷”政策,9月1日,北京、上海全面跟进执行,力度超预期。除了一线城市外,目前已有成都、杭州、厦门、长沙、苏州等超30城跟进落实“认房不认贷”政策。此外,近期南京、沈阳、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州已宣布取消限购,上海降低临港新片区人才购房门槛。
中指研究院的研究报告显示,整体来看,受前期政策力度不同、市场基本面及房价预期不同等因素影响,新政对不同城市的影响差异较大,预计本次政策对京沪、广深、核心二线城市、普通二线城市、三四线城市的带动程度由强到弱。
而从新政落地至今的数据看,影响程度亦如上述所说,京沪有市场表现优于广深、优于核心二线城市等。
置业意愿方面,中指院在9月4日~6日进行了线上问卷调查,结果显示,新政后居民购房信心改善明显,其中北京、上海购房意愿强于上月的受访者占比提升超15个百分点,广州、深圳提升幅度相对较小,分别提升7、10个百分点。
居民对未来房价悲观预期有所改善,一线城市政策调整后,北京、上海房价上涨预期明显增加,分别上升5、4个百分点,而广州、深圳房价预期相对稳定,房价上涨预期变化不大。
价格水平方面,一线城市“认房不认贷”政策推动“卖一买一”置换链条转动,短期内二手房挂牌量出现增加,供求同步增加背景下,房价未出现大幅波动;对于新房市场来说,当下房企策略仍以快速出货为主,尚未出现明显涨价预期。
成交方面,总体来看个别城市政策效果初显,但市场销售数据恢复仍需时间。
根据中指数据,8月,市场情绪延续回落态势,重点城市新建商品住宅成交面积同比下降27%,环比下降0.6%,绝对规模为2016年以来同期最低水平。再这样的市场环境下,新政后,重点城市网签数据整体尚无明显好转,9月第二周(9月4日~9月10日),重点50城新房销售面积环比下降26.9%,同比下降24.6%。相比之下,上周(9月4日~9月10日)北京、深圳、武汉销售略有好转,环比分别增长16.9%、3.8%、3.3%。
8月,重点城市二手房市场情绪较弱,各周二手房成交套数整体处于今年以来的较低水平,多城市“认房不认贷”落地后,上周重点城市二手房成交套数环比基本持平,在低基数下同比增长40.1%。
中指研究院市场研究总监陈文静表示,全面执行首套房“认房不认贷”,直接利好两类人群,一类是外地有过贷款记录在本地无房家庭,一类是本地卖一买一的置换家庭。政策优化后,前期观望或积压的购房需求将得到快速释放,而对于“卖一买一”的购房者来说,考虑到此次一线城市是在较严格的限购条件下放松“认房不认贷”政策,加上换房需要一个过程,这部分需求进入市场仍需要一定时间。