刚刚，经历85轮竞价，越秀以227,009万元的总价，将海珠琶洲西区AH040331地块收入囊中，折合楼面价75670元/平，溢价率59%。
这块地，很好诠释了什么叫小身板，大能量。
3万方的“蚊型地”，足足吸引了9家房企到场，包括珠江实业，招商、越秀、保利、华发、中海、建发、国贸、金茂，大咖云集。
在「价高者得」的新玩法下，房企们的鼠标大战足足持续了5个多小时，从 8：33激战到了13：48，直至越秀报出了227,009万元的总价，成功突围。
这个价格有多高？
——直接把连续两年多稳坐广州“地王”头把交椅的越秀南路地块，挤了下去，位列全市TOP1。
广州地价，也首次突破了7.5万/平，创历史新高。
随着这块地的落槌，2023年的广州土拍也即将降下帷幕。
同日出让的天河吉山仓二期，黄村三联路以及白云金沙洲地块，昨天已经发布了中止/延期公告，年后再战；
剩下的海珠新滘西路以北（石溪水厂）和东沙国际商贸港地块，如无意外，将分别由中建信和以及立白+保利发展拿下。
前者，就在保利东方红项目附近，撤牌过一次，这次降价1亿回炉，总价198325万元，折合楼面价37056元/平；
后者，是本批次地中最贵的一块，体量也最为庞大，就在广州幸福湾附近，总价约82.8亿，建筑面积超32.2万㎡，包括了居住、商住以及交通场站用地，楼面价25713元/平。
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由此，我们也可以简单做个估算。
全年下来，广州一共成功出让了43宗涉宅用地，成交总建面约647万平，收金约1165亿，不敌2022年和2021年。
| 广州集中供地以来成交情况一览（涉宅） | ||||
| 时间 | 成交地块数量 |
成交规模 （万m²） |
成交金额 （亿） |
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| 2021年 | 第一轮 | 42 | 799 | 906 |
| 第二轮 | 23 | 357 | 569 | |
| 第三轮 | 13 | 296 | 304 | |
| 总计 | 78 | 1452 | 1779 | |
| 2022年 | 第一轮 | 16 | 262 | 341 |
| 第二轮 | 11 | 113 | 210 | |
| 第三轮 | 15 | 353 | 479 | |
| 第四轮 | 5 | 92 | 191 | |
| 总计 | 47 | 820 | 1221 | |
| 2023年 | 全年 | 43 | 646.89 | 1165 |
而根据《广州市2023年度建设用地供应计划》，住宅用地供应量计划安排为901公顷，供地计划完成率依旧偏低。
不过，作为供地回归「常态化」的第一年，广州今年成交规模虽然不及预期，但为了提振信心，激活市场，大方捧出了多宗靓地，房企参拍积极性提高了不少。
光是摇号地块，就诞生了11宗，其中有6宗，还是民企参与摘牌的。
反观去年，仅有燕塘地块三（越秀天河和樾府）一宗。
地价上限取消后，尽管江湖再无摇号，还是不乏看点——
昨天的天河世界大观二期，率先端上了一盘“开胃菜”。
地块吸引了越秀、保利、华发三巨头的厮杀，最终竞价16轮，由越秀夺得，楼面价定格在4.5万/平，溢价7%。
连着一期地块，越秀已经在这里砸下了112.3亿，总拿地建面23.4万平。
今天的海珠琶洲西区，是真正的“重头戏”。
在市场下行的大环境下，企业年关封账之际，还能出新地王，实属不易。
一直以来，土拍都被视为楼市的风向标，而房企愿不愿意出手，也了代表其对后市的判断。
毕竟，他们真实的拍地意愿，是建立在深刻调研的基础之上的。
透过世界大观和琶洲西地块的火热，也足可见核心区域，核心板块，价值还是长期稳定向上的。
尤其像琶洲西地块这种核心中的核心，市场还是普遍看多的。
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大家也都看到，经过近一两年来一轮又一轮的强力推地，广州中心区已经不再缺货，天河也好，海珠也好，荔湾也好，明年的市场都会更加内卷。
开发商想突围，能用的招数，其实来来回回都是那么几个。
要么压价格，要么比实用率，要么拼品质、服务、配套...你会我会他也会，互相借鉴，偶有创新。
但地段不同，不会移动，也不可复制，和圈层高度捆绑。
地块所在的琶洲西，是整个琶洲产业最成熟，实力也最为强劲的一片土地。
这里汇聚着大量的总部企业，如阿里巴巴、腾讯、复星、唯品会、国美、小米等，有着大量的互联网高尖人才，这是地块价值最坚实的支撑。
并且，整个琶洲西区的定位，是人工智能与数字经济区，有严格的商业房地产开发限制，整体呈现强产业，弱楼市的格局。
近年来，片区仅释放了两宗宅地，一是如今的琶洲·樾，二就是其旁边的AH040331地块。
未来再有新增宅地的可能性小之又小，这也决定了地块的稀缺性。
当然，地块备受追捧，也与自身质素有关。
体量嘛，是小了点，但总价可控，风险可控；
配套呢，自身虽然啥也没有，但都能蹭，8号线+18号线磨碟沙站就在旁边，到哪都方便；
景观方面，CBD高楼看到饱，又一线临黄埔涌，南向无遮挡。
更重要的，还是琶洲市场认可度高，地块有利润可图。
如今整个琶洲在售的项目并不多，隔壁的琶洲樾，是越秀地产最高端“樾系”作品。
项目在售225方4房、249方大平层产品，全盘剩余货量不到10套，接近清盘。
所以，对地块来说，琶洲樾其实已经不算正面对手了，12-16万/㎡的价格，也帮地块先把路铺好了。
一涌之隔的琶洲南TOD，作为琶洲罕见的低密滨水住区，目前在售建面约220-325㎡大平层，均价也去到了近13万/平，去化也不错。
再往南，还有主打改善的广州地铁·珑璟台，此前也开放了营销中心，首推1栋，主力产品为约143平（A/B户型）及约136平的四房单位，价格在7.5-9.5万/平左右。
有了这几个项目的率先热场，331地块的天花板，只会更高。
未来会打造什么产品，卖什么价格，还是未知。
但于琶洲而言，这一地王的横空出世，已经直接挑动了市场情绪，壮大了板块声势，也给周边的项目抬了轿——据闻琶洲南TOD、琶洲·樾项目即将全面涨价。
入主琶洲，现在就是最佳时机，往后只会越来越贵。
实际上，也不止是琶洲，明年整个海珠楼市，注定不会平静，尤其是改善豪宅，还要再添一把火。
不要忘了，127.9亿的上涌果树公园地块，也要强势入场了。
据了解，中海将在这里打造建面约128-270平的产品，最小都是四房起步，高实用率，最迟在明年3月就会入市。
并且，项目整体定位，大概率会是“台”字系，即中海旗下最高端的产品线。
