先来看看大湾区的情况：
从3月末到现在，中证粤港澳大湾区发展主题指数（931000）上涨了30%。
在持续的热度下，有些炒作已经有点过了。
大湾区未来牛X肯定是没毛病，各方面发展也只是时间问题。
但我们普通人投资也要警惕湾区概念之下，某些城市在借着湾区概念、借着环绕中心城市—深圳在炒作！在假嗨！
湾区，顾名思义，由一个海湾或相连的若干个海湾、港湾、邻近岛屿共同组成的区域。
世界三大顶级湾区基本按照这种模式发展起来的。
美国旧金山湾区是环绕美国西海岸的旧金山海湾；
纽约湾区则依靠纽约海港；
日本的东京湾区是由东京到横滨的带状海湾地区。
这些著名大湾区的共性就是发展初期都是依赖海湾和港口。
这些港口最容易汇聚人流、物流和资金流，也最容易发展起来。
我们回过头看粤港澳大湾区的规划：一江两岸，它的关键也就在“湾”。
我们看粤港澳大湾区城市群的分布图：明显发现大家现在都在炒作。
能蹭上湾区热度的城市，都想方设法，往上靠；稍微离得远些的，也都试图往核心城市深圳上面靠。
基本能看出这几个城市的热度蹭的有点过了：江门、肇庆、佛山、惠州。
江门和肇庆，存在感太低，虽然也是大湾区城市，但更多是打酱油的角色。
湾区规划的交通利好之下，人口等资源反倒可能被其他能级更高的城市所虹吸，处境有点尴尬。
佛山本身主打的是环广概念而不是环深，楼市表现像极了老大哥，低调又沉稳，当下显然傍不上深圳的大腿，更多的是跟涨广州。
广州能涨，佛山才能接着涨，最有价值的也就是靠着广州最近的板块，比如：桂城、陈村、北滘、大沥、禅城。
至于惠州，蹭的是环绕核心城市也就是环深热度，寄希望于深圳的产业外溢。
深圳的产业是可能外溢，但能撑接住的城市，要么真的紧挨着深圳，占据地利优势，要么是气质和深圳匹配，产业确实对口。
比如东莞，华为搬去松山湖，连带着上下游的十几个供应商都过去了，而东莞政府也抓住这个机遇，大力发展松山湖高新区，两地一拍即合。
而滨海新区本身就有步步高集团，凭借着制造业的成熟，昔日世界工厂的成本优势，也能承接深圳的制造业外溢。
惠州就差了点，它靠近深圳的地方，本来就不是惠州主打产业的片区，说它会承接深圳的外溢产业就有点牵强附会了。
其实，惠州的功能定位很清晰，它要做的就是做好一个睡城的角色，只要交通落地、差价持续存在，这里就能给在深圳打拼的人提供一个低廉的安家成本。
很类似于北京周边的燕郊、固安等，房价涨幅不会过高。
但由于深圳本身占地面积比较小，惠州还是可以期待一下环深周边划归深圳的，也不是没有这种可能性。
所以综合看想要在这些地区投资买房的朋友，要打起精神，提高警惕。
买房时，别轻易相信中介的话，说什么大湾区核心城市，未来发展无限，已经规划好了一二三条线路，未来产业发展、人口流入等等套话。
一旦入坑，想要爬出来，可就难了！
