“我的月供比去年少了92元！”

 

近日，不少人都收到了银行的还贷信息，他们惊喜地发现，自己的月供每个月都省出了一份“大盘鸡”钱。

2021年1月1日起，部分存量个人房贷利率迎来重定价日。

 

2020年5年期以上贷款市场报价利率（LPR）经历两次下调，选择以LPR定价的购房者，月供将在2021年发生变化。

月供具体将如何变化？

 

以100万房贷，贷款时间长度30年房贷为例，如果选择等额本息方式还款，当初签合同的时候是基准利率（4.9%）上浮10%，即5.39%，那么在2020年实际负担的月供是5609.07元。

 

转换为LPR之后，上浮10%要转换为“加点”。计算方式是4.9%×1.1减去2019年12月的5年期LPR利率（4.8%），为0.59%，即加点59个基点。以此类推，每个月大概也能省出一餐大盘鸡的钱。

 

但也有人发现，自己的还款不少反多，这是怎么回事呢？

这其实和月供的计算方式有很大的关系。以往的月供在利率不变的情况下，大部分的银行都是按照每个月30天来计算利息，所以每个月还款额都一样。

 

但由于1月1日的利率发生了改变，则要按照实际的天数来计算利息。如果原利率是a，新利率是b，还款日是M，那么本月利息的计算公式为：

 

「31-M」（12月的天数减去上个月的还款日的天数）*本金*a+M*本金*b=应还款利息

 

可以发现，1月的计息天数成了31天，进而导致了自己月供便多了。

 

LPR基础利率，房贷利率，还傻傻分不清楚？

 

2019年8月的时候，央行正式宣布房贷利率和LPR基础利率挂钩，也就是所谓的LPR定价，当时无论是固定利率还是LPR定价，客户都有一次自主选择权。而对于当时没有自主选择的存量房贷，大多数银行都在2020年8月底统一批量转换为LPR定价，同时给到了贷款人一次在2020年12月31日之前反悔的机会。

 

从2021年开始，凡是选择LPR浮动利率的，房贷利率每年都会切换一次。2021年1月1日，第一批房贷利率转换已经如期到来。

这一次，房贷利率到底能降多少？

 

2020年以来，央行一共进行过两轮LPR降息：

 

1年期LRP利率：从4.15%降低到3.85%，累计降息30个基点；

5年期LPR利率：从4.8%降低到4.65%，累计降息15个基点。

由于住房贷款几乎都是中长期贷款，那么多半是按照5不年的LPR利率来计算，因此，今年的房贷利率相比去年来说，整体降低了15个基准点（0.15%）。这意味着从15年以来，6年一直没有变动过的存量房贷也将迎来“首次降息”，房贷利率浮动的时代正式开启。

 

不过需要指出的是，利率的变动仅仅涉及商贷的部分，对公积金贷款的部分不会产生任何影响。

 

那么，从这次LPR的利率调整中，是否可以窥探到未来的利率趋势呢？

从长远来看，阿福觉得利率在未来仍将以下降为主。

 

首先从历年的利率趋势可以看出，从2008年以来，从最初的7%，到如今的4.65%，我们国家的利率始终处于下行的方向。

 

在LPR利率制度实施后，具体到各个城市的房贷利率水平又将如何发展呢？阿福认为主要还是看城市的加点，如果楼市火热，房贷利率势必会顺势上涨，来抑制房价过快地上涨，而如果楼市冷淡，银行则会通过下调房贷利率，降低购房成本，刺激更多的刚需入场。

当然，也不能排除短期之内由于疫情或国际市场的冲击，导致LPR进入上升周期，利率上涨走高的的情况，但目前的情况来看，即使面临有史以来最大的疫情，中国的经济仍然能够实现正增长，并且LPR利率持续保持8个月的按兵不动，这也是在国家以稳为主，房住不炒的前提下，各地因地制宜的调控政策的能力体现。

 

至于未来LPR如何走，方正证券首席经济学家颜色认为，货币政策大体上不能急转弯，同时结合当前全球疫情还是比较猛烈的形势，预计2021年经济或将还有较大波动，全球都还处于货币政策宽松时期，货币政策突然收紧对经济复苏会形成较大的压力。根据目前的宏观经济形势，LPR继续维持稳定的可能性比较大。