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每年的全国两会都在为新一年的发展锚向定标。作为“十四五”开局之年，今年两会更受关注。
3月5日上午，第十三届全国人大四次会议开幕，政府工作报告（以下简称“《报告》”）提及，在2021年要重点做好八大工作。而关于房地产的相关表述位于第八项“切实增进民生福祉”的内容中，篇幅不及去年，仅为127个字。
《报告》指出，要保障好群众住房需求，除了坚持“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”的基本定位，还要解决好大城市住房突出问题。而增加保障性住房、规范发展长租房成为解题之道。
不过，与2020年一样，房地产税再次“缺席”政府工作报告。
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楼市平稳是大概率事件
“房住不炒”在2016年中央经济工作会议上被首次提出，为楼市的发展划定基调和方向。除在2019年两会“缺席”外，“房住不炒”已经第4次出现在政府工作报告中，也使楼市调控走出过往“三年一循环”的市场周期。
“稳定”仍将是今年楼市的主调，行业一步步告别高周转、高增长，房企亚派如何适应并从容“穿越”周期将成为共同的课题。中泰证券研究所政策组负责人、首席分析师杨畅对时代财经指出，房企要顺应整个发展态势，从中寻找发展机会。
“《报告》提出，今年常住人口城镇化率要提高到65%、提高了五个百分点，人口向大城市、核心城市集中的态势比较明显。在发展壮大城市群和都市圈、提升城镇化发展质量中，房企可以寻找一些机会。”
中原地产首席分析师张大伟也表示，重申“房住不炒”表明2021年楼市调控会井喷，市场不太可能再出现2020年的上涨，市场平稳发展是大概率事件。
解决好大城市住房问题
总体平稳下，局部楼市仍存难题。城镇化为房地产行业带来发展机会，也带来调控压力，大城市尤甚。
在“大城市放不下肉身，小城市容不下灵魂”的调侃式吐槽背后，大城市的房价正在制约城市和产业的发展。继去年12月中央经济工作会议提出“要解决好大城市住房突出问题”后，该议题再次被写进《报告》。
补上调控漏洞是大城市的应对方案。中原地产研究中心数据显示，截至2月底，今年以来各地与房地产市场有关的楼市调控次数已高达87次，北京、上海、深圳、广州、杭州、东莞等一线城市及热点城市是调控“高发地”，主要从法拍房限购、离异人士限购、限制贷款额度、提高房贷利率、清查楼市违规资金等方面围堵投资客。
土地供给端也在发生剧变。2月底，自然资源部开发利用司发文要求包括4个一线城市、18个热点二线城市在内的22城对住宅用地实行“两集中”同步公开出让，同时要求各地引导住宅用地市场理性竞争。业内人士认为，这将影响土地溢价率以及房价，尤其是楼市轮动周期。
长租房市场仍有可为
打击炒房等扰乱楼市的资本力量，只是稳定楼市的治标之策，真正要解决城市尤其是大城市的住房问题，还要想方设法保障、满足需求。政府工作报告提出，将从增加保障性住房、规范发展长租房等方面予以解决。
首先，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给；其次，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
作为商品房市场的有效补充，租赁市场不是第一次出现在政府工作报告中。2017年两会提出“健全购租并举的住房制度”后，长租公寓被推上风口，资本快速涌入，众多房企也将其视为新的盈利赛道。不过，2018年以来，长租公寓行业爆雷不断，资本盛宴过后留下一地狼藉。
但未来，租赁住房仍是解决大城市居住问题的有效路径。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，后续租赁市场将继续发力，发展将更聚焦于长租房市场。政府工作报告也明确提及要降低租赁住房税费，为租赁市场业务发展“减负”，
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对时代财经指出，《报告》提及的“发展长租房市场”与长租公寓有交叉，但不完全是一回事。“长租房市场针对的是租赁行为，原来的租赁其实是短租，只是没买房前的权益之计。政府现在是鼓励发展‘长租’这种租赁行为，长租公寓、政策性租赁住房、企业宿舍等都可以参与其中。”
李宇嘉建议，政府应在政策上给予鼓励和扶持，如对长租租客发放租赁的普惠性融资，对签订了几年以上租赁合同的租赁所得减免税收等。“这也有利租赁企业的运营和发展，因为租期长且稳定，将降低空置率、提高经营收益；同时，也利于租赁企业做长期的运营规划、做大规模。”
连续第二年未提房地产税
继去年之后，房地产税立法问题再次“缺席”政府工作报告。华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员贾康对时代财经称，“这意味着房地产税‘立法先行’的改革没有作为今年的工作要点。”
“房地产税的立法进度要看未来的动态。目前来看，时间表（即在本届人大的任期内启动立法）还没有改变，还有两年时间、再看看。”贾康说。
房地产税是一个老生常谈的话题，从2010年国务院首次按现行表述提出起算，至今已过了十余年，期间中央的态度也多次转变，相关立法工作在艰难中推进，房地产税的落地“忽近忽远”。
2013年，房地产税立法首次被提上日程，2015年被列入预备项目，2016年被列入第一类立法项目。2017年，十二届全国人大五次会议新闻发布会上，发言人傅莹表示,“把制定房地产税法列入了五年立法规划”。随后，从2018年的“稳妥推进”到2019年的“稳步推进”，房地产税的落地似乎越来越近了。
但到了2020年，中央对房地产税立法工作的表述，从原来的“加快”和“稳步推进”回调到了“稳妥推进”，政府工作报告中也未对房地产税立法进行部署。贾康分析称，“可能决策上认为时机和条件还没有到位，今年在基调上应该是仍持谨慎态度。”
贾康称，“作为研究者，我认为这个改革势在必行、应该积极考虑推进。如果决策上难下决心，深圳、海南等区域可有所作为、先行试点。”
