这刚一开年，北京的土地市场就开始热闹起来了。开年第一锤，就敲出来70.5亿元的总成交价。
1月3日，北京迎来了开年的首场土拍，这场土拍意义跟以往大不相同，一口气吸引了龙湖、中交、世茂、招商、融创、中海、首开、华润、建工、绿城、金茂+保利、旭辉、首创、电建等十几家房企参与。
1612-757地块总面积23302.84平方米，起始楼面价41381元/平方米，建筑控制规模65248平方米，容积率2.8，起拍价27亿元。该宗地竞拍几乎是融创和中海两家的争夺，经过13轮加价，最终由融创以34亿元、25.93%溢价率竞得，成交楼面价52108元／㎡。
1612-759地块总面积26794.69平方米，起始楼面价41320元/平方米，建筑控制规模75025平方米，容积率2.8，起拍价31亿元。该地块经过中交、世茂、中海、首创、华润等企业争夺，最终被中海以36.5亿元、溢价率17.74%夺得，成交楼面价48650元／㎡。
这两个地块之所以引起大家的普遍关注，有两个原因：
1）这两个地块不限价
2）这两个地块的溢价率很高
01
土地不再限价
这两块地之所以吸引了这么多房企来争夺，很大的一个原因就是——不限价！
过去这几年，限竞房几乎是北京的绝对主力，小白菜之前没怎么跟大家讲过限竞房，这里先给大家稍微科普下。
限竞房是指通过“限房价，竞地价”的土地出让方式产生的商品房，是北京为了控制房价上涨采取的一项重要措施。从本质上说限竞房还算是商品房，是可以上市交易的，但是因为价格低廉，国家对于限竞房买卖也进行了相应限制。限竞房在个人取得不动产权证满5年或缴纳契税满5年后，才允许上市交易。
限竞房在北京的房地产调控中的地位有多重要，我们看看土地供应就能知道了。过去三年，所有包含居住的土地一共212宗地块供应（包括部分流标），单限竞房就供应了113宗，共有产权52宗地块，不限价的商品房地块只有21宗。
但是限竞房在市场上的热度并不高。中原地产的数据显示，北京从2018年6月10日开始，按照成交套数计算网签完成率只有42%。
房子限价，还不好卖，开发商们自然没什么激情。所以，北京的土地市场一直也是不温不火的。
土地市场不温不火还表现在北京的土地成交价格上。
去年，北京土地平均成交溢价率只有9.4%，低于2018年的14%，这是近年来的最低点。而合计50宗各类住宅地块中，平均溢价率也只有10.5%，其中18宗地块是底价成交。35宗限竞房地块中，溢价率为零的地块多达12宗。尤其到了年底，北京更是连续有多宗地块底价成交。
而这次的两个地块，一个溢价25.93%，一个溢价17.74%。可以说是一改了往日的惨淡，也让被压抑久了的房企们好好释放的一下。
02
楼市要放松？
今年北京土地市场以两块不限价地打头阵，这很可能意味着土地结构会发生变化，不限价的商品房正在重回市场。
截至目前，北京公布的等待出让的住宅用地合计有13宗，其中有2宗为共有产权地块，2宗限竞房地块，9宗不限价商品房住宅地块。不限价地块再次夺回了主力地位，背后是否意味着北京的楼市要从土地市场的放松开始？
北京房价已经连续跌满两年多了。从2017年3月开始，北京开启了下跌的趋势。先是环京地区开始逐步下跌，到2018年北京市中心，四环以内，基本上还能稳住，个别楼盘炒炒学区概念，也还能逆市涨涨价。但是2019年之后基本开始全面开始下跌，普遍的跌幅超过10%，品质稍微差点的房子，跌幅就直奔3成而去。
加上二手房交易严重萎缩，北京地区还连续四年人口净流出。这意味着北京未来的楼市是很危险的，因为接盘的人没有了，市场流动不起来了。这样的低迷情况下，北京适当放松政策，提振市场是有必要的。因为不要忘了，调控的目标是“不能大涨，也不能大跌”。如果再不出面提振市场，北京的房价很可能要一直跌下去了。
03
为什么是石景山？
最后我们再回头来看这两块地。估计大家很奇怪，为啥会是在石景山？
从预期看，按照融创地价的成本，预期售价将在8万元/平方米左右，高于当下市场平均6.5万元/平方米左右的商品房价格。
石景山房价要卖到8万！这是不是太夸张了？
小白菜只能说，这就是大家一直以来对石景山的“偏见”，估计很多人都以为是郊区，但是，石景山真的是实实在在的城六区。
其实早在2018年，在北京楼市中毫无存在感的石景山就开始意外反转，成为全市销冠的诞生地。2019年，石景山更跃升为楼市大热的主力板块，仅前11个月便以3246套商品住宅成交，占到北京楼市10%的市场比重，更一举创下近十年区域销量新高。
小白菜只能说，融创等大房企对于石景山的未来是非常看好的。之后有机会，我们再来分析一下石景山的规划。
