前段时间，国家出台了19条相关指导方案，旨在稳定国内经济基本盘。其中关于楼市的指导意见是允许各地结合自身实际，采取“一城一策”的方式灵活运用信贷政策，从而合理支持当地刚性及改善型住房需求。政策一出，外界普遍将其解读为国家正在对国内楼市进一步松绑，各地楼市利好政策可能会在下半年集中出台。

一、楼市困局
在经历了十几年的飞速发展期后，国内房地产市场可谓是“凛冬已至”，买房送车位，买房送物业费、大蒜换房等奇招频出，一次次成为社会热议的焦点。似乎大家都达成了一个共识，那就是房子不好卖了。这一点从银行对外披露的数据可见一斑，2022年二季度我国新增个人住房贷款仅200亿元，7月份，我国住户贷款增量更是同比减少2800多亿元。
再来看房价，国内几乎超一大半的城市的房价在持续下跌，其中四五线城市的房价更是不断探底，刷新纪录。从我国的人口趋势来看，未来我国人口老龄化将进一步加剧，出生人口严重不足，将成为国内楼市最大的灰犀牛。按照基础的逻辑，没有了人口的支撑，楼市自然发展不起来，哪怕是一线城市，可能也无法独善其身。

国家此次调度信贷工具，自然是鼓励地方积极探索楼市发展的新路径，在保障合理需求的同时，也把“保交楼、保民生”作为目前一个阶段国内房地产市场发展的重心。现在国内楼市的现状是：买家在持续观望，盼望房价能进一步下探，卖家则不慌不忙，想待到合适的点位再出手，新房市场如果不是核心地段或是没有价格优势，也很难成交。

二、新的表态
自疫情爆发以来，国内房地产市场便陷入了僵持的局面，各地为了提振楼市使用了各种政策工具，包括降首付、降利率、免契税、放开限购等手段层出不穷，但是却收效甚微。此次国家进一步放开信贷政策，旨在恢复购房者对楼市的信心，同时减轻他们的还款负担。
此次政策松绑特意强调了要坚持“一城一策”，其背后的用意自然是保障政策的合理性和科学性。前期武汉等地爆发的停贷风波，让“保交楼”成为民众普遍关心的问题，如何恢复民众的信心，是摆在各级政府面前的一道难题，有操作的空间，但不可肆意妄为，也是国家出台该项建议的初衷。

目前，我国5年期LPR利率已下调15个基点，央行允许地方银行继续下调该利率，但整体规模不能超过20个基点，下调的空间不大，真正能够起到的效果也是有限的。除了下调房贷利率之外，下调首付比例也是刺激楼市发展的一种手段，不过降首付的做法可能只会在一、二线城市起到一点点的作用。

三、整体趋向
目前，楼市的整体趋向是以稳中有跌为主，急于卖方套现的二手房卖家，如果不把价格一次性降到位，可能会很难出手。在新房市场，各种降首付、降利率以及赠送车位等手段可能会继续加码，如果购房者的信心不恢复，楼市将难有起色。
后疫情时代，人们未来的工作和生活都充满了不确定性，愿意贷款买房的人会越来越少。信贷政策放开，对于楼市的刺激作用有限，但却可以为确定要购房的人减轻一定的成本压力。在大城市，往往一个基点的降幅就会节省不少开支，面对国内经济下行压力，房地产市场的寒冬还将持续。

下一步，国内楼市的调控政策的焦点可能会趋向于公摊面积和总体价格，当然，房住不炒依然是未来一段时间我国房地产市场的主基调。之前有新闻爆出，110平的房子，到手实际使用面积只有60几平，引发舆论哗然，社会上取消公摊面积的呼声日益强烈。如果楼市在几轮调控后依然低迷，不排除国家会在公摊面积上做文章。

四、总结
如今为了刺激陷入低谷期的楼市，各地政策工具加码不断，国家也适时调整信贷政策，鼓励地方支持刚性及改善型住房需求，执行效果有待观察。从因城施策的角度看，除了给予信贷上的优惠之外，“保交楼”一词被多次提及，作为重大民生行业，房地产市场平稳有序发展，符合国家和人民的利益，下一步，包括公摊面积在内的各类存有争议的事项，可能会成为楼市发展的新转折点。
