进一步满足不动产领域合理融资需求，支持房地产市场平稳健康发展。业界人士认为，不动产私募投资基金对投资范围、投资策略等方面进行特定安排，提升基金运作灵活度，强化风险防范，更好支持不动产市场盘活存量，实现转型发展。
“不动产私募基金试点将存量住宅等纳入了投资范围，为私募管理人通过市场化方式参与房企纾困提供了空间。股债比的放松也有助于私募管理人利用债权实现更有效的资产和风险隔离，为其参与复杂的困难房企资产盘活提供了有利手段。”鼎晖投资管理合伙人胡宁对《证券日报》记者表示。
高灵活度提升市场积极性
据中基协数据，截至2022年年末，中基协存续私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元，存续私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元。
为区别试点不动产基金和原基础设施及房地产基金类型，证监会指导中基协新设“不动产私募投资基金”类别，业界人士认为，此次试点，意味着监管层为不动产私募基金“正名”。
“与此前房地产基金和基础设施基金相比，不动产私募投资基金可投资范围扩大，增加了存量商品住宅和市场化租赁住房。”LP智库创始人国立波对《证券日报》记者表示，另外，此次试点在投资策略、风险管理等方面均做了差异化安排和差异化管理，旨在进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求。
胡宁表示，本次试点在监管层面给不动产私募基金“正名”，“量体裁衣”式地给了不动产私募基金更加贴合市场实践的操作空间，增强了私募管理人参与不动产投资的竞争力和积极性，特别是股债比的放松以及扩募限制的放开，给予了私募管理人更大的灵活性。
据记者了解，在原有股权基金监管框架下，基金的债权投资比例（不超过20%）和期限（不超过1年）均受到限制。但在不动产投资中，往往需要通过债权投资获取债息，为LP提供期间收益，避免分红双重征税，以及开展资产、股权的抵质押等风险控制手段，加大对底层资产的控制力，提高投资本金安全性等。
“本次试点对股债比给予了适度松绑，一方面有利于基金对底层资产的控制，一方面也使得实操中的灵活性大大增强。”胡宁表示。
此外，“由于不动产的投资规模较大、周期较长，存在分批开发或分批交付的情况。本次试点解除了扩募的比例限制，有利于基金管理人根据不动产项目的建设、开发节奏，分阶段募集资金以匹配投资需求。”胡宁进一步表示。
中联前源不动产基金管理有限公司总经理何亮宇对《证券日报》记者表示，根据不动产投资所具备的特性而设置的规则，将使得私募基金管理机构能够更好地设计真正匹配各类不动产投资现金流特性的基金产品，更好匹配广大投资人的收益回报诉求，也更有助于私募基金作为权益类资金更好地助力房地产市场良性发展。
建立全生命周期风控体系
为加强不动产投资领域的风险防控，监管部门对投资范围、管理人、投资人、投资策略、信息披露等基金各环节均做了风险防范。
从不动产私募投资基金的投资范围来看，何亮宇表示，试点虽然放开了开展存量商品住宅和市场化租赁住房投资，但是对于存量商品住宅限定在已取得“五证”且已经实现销售或者主体建设工程已开工的项目；对于市场化租赁住房，也有一定的开发建设进度要求。
