不久前召开的中央经济工作会议和全国住房和城乡建设工作会议为2020年楼市政策定下了基调。其中一条就提到要培育发展租赁住房。12月25日，住建部、银保监会等6部门联合下发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（以下简称《意见》），从严格登记备案管理、规范租赁服务收费、管控租赁金融业务等多个方面提出具体要求，为租房市场良性运转保驾护航。
近年来，我国住房租赁市场快速发展，其中长租公寓更是一路狂奔。但今年以来，长租公寓爆雷潮频发，北京商报记者近日在调查中也发现，强制“租金贷”目前仍然出现在长租公寓领域。因而，此次《意见》明确加强对采取“高进低出”“长收短付”经营模式的监管，无疑是对这一现象的急刹车。
中介不得赚取出租差价
发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用住房租金贷款、强制驱逐承租人……住房租赁市场野蛮生长下，既有繁荣景象，也“藏污纳垢”，时而发生侵害租客合法权益的问题。《意见》主要意在规范住房租赁市场主体经营行为，保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。
例如，《意见》还强调规范租赁服务收费。比如，房地产经纪机构、住房租赁企业应明码标价。收费前应当出具收费清单，列明全部服务项目、收费标准、收费金额等内容，由当事人签字确认；房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，住房租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金；住房租赁合同期限届满时，除冲抵合同约定的费用外，剩余租金、押金等应当及时退还承租人。
同时，由于交易主体鱼龙混杂，完善租赁主体登记备案、平台核验等工作成为从源头规范租房市场的关键环节。对此，《意见》提出，要严格备案登记管理，从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台，应当依法办理市场主体登记。
值得注意的是，此次《意见》对于机构外的租房主体也作出备案规定。其中，转租住房10套（间）以上的单位或个人，也应依法办理市场主体登记。“这对于一些个人房东出租房源等行为有较好的规范作用，同时也使各类房源后续能够得到更全面的监管。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
实际上，《意见》发布前，地方已有规范措施落地。比如，今年10月10日，北京市住建委发布《关于规范互联网发布本市住房租赁信息的通知》，规定违规发布房源信息3次以上的租赁主体，不得再通过互联网交易平台发布本市住房租赁房源信息，并作出同一房源不得由同一家机构重复发布、房源上网超30日需下架等规定。
严管“长收短付”等经营模式
2019年长租公寓爆雷潮频发，付不出租金、无法偿还客户欠款、上万名租客和房东被坑等事件屡见报端。从盈利模式来看，当前长租公寓的常规盈利来源主要是“托管业主房源-转租给租客”所形成的租金差，以及面向租客提供的增值服务，在此基础上，房源基数越大，盈利空间越大。同时涉足金融化的特性，也将长租公寓推上了规模与发展的“快车道”。在各路资本大鳄争相布局背后，其带来的风险也不言而喻。
此次《意见》明确，将加强对采取“高进低出”“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管，并指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。
中原地产首席分析师张大伟表示，过去几年全国房地产市场最活跃的一个名词肯定是“长租公寓”，从租售并举开始，到最近两年的跑马圈地，出现上市+爆雷，市场都认为这是政策鼓励的，但今天住建部明确发布政策表示，这一类企业不是“长租公寓”而是加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管，这是历史第一次。这也代表了这类型业务将很难被资本青睐，对于市场来说，这种一旦被监管了资金池，长租企业将会全面撤退。北京商报记者从北京银保监局处了解到，《意见》落实工作是由北京市住建委牵头，未来肯定会落实。
据不完全统计，2018年至今，已有不少于25家长租公寓因资金链断裂破产。比如，今年8月，拥有4.5万间出租房的南京乐伽商业管理有限公司由于资金链断裂宣布破产。据悉，该公司要求租客一次至少支付半年以上租金。不少一次性缴纳一年房租的租客在公司破产后，面临剩余租金打水漂的困境。
《意见》也在监管层面明确，对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业，可采取约谈告诫、暂停网签备案等方式，防范化解风险；依法查处违规违法行为及无照经营、价格违法行为及垄断协议等行为。
“其实，解决企业资金问题，除提前透支还有其他办法，关键是要广泛了解租客需求。”严跃进建议，比如，鼓励更多企业参与租金证券化，提高资金使用效率，盘活住房租赁存量资产；同时，部分公寓企业可积极争取“租售同权”服务权限，这样即便提高房租价格，也能吸引很大一部分承租人。
不得诱导承租人使用租金贷
长租公寓近年来问题不断，被业内视为新兴行业狂奔的“后遗症”。北京商报记者近日在调查过程中发现，强制“租金贷”目前仍然出现在长租公寓领域。例如，长租公寓品牌“蛋壳公寓”房源签约支持的四种付款方式中，月付形式只能选择“分期月付”，有按月支付租金打算的租客若想签约入住蛋壳房源，只能选择接受“租金贷”服务。
而此次《意见》专就“租金贷”乱象作出整顿要求。比如，开展住房租金贷款业务，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配；住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款；不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款等。
“应该说，租赁领域的金融风险是这两年才出现的问题。”严跃进说，租金贷产生，很大原因是从事长租工作的机构盲目扩张所致。“不少机构高价从房东这里收租房源，然后以押一付一等优惠条件低价租出，以此来增加待租房源吸引力。然后中介方利用贷款机构提供的一次性大额贷款作为资金源，收租房源，继续扩张。但公司资金链一旦断裂，租客权益势必受损。”
不久前递交赴美上市申请的青客公寓，其“租金贷”服务占据了公寓房源签约的“大头”，招股书显示，截至2019年6月30日，青客公寓已与11家金融机构达成了合作，其租户的65.2%使用了分期付款服务。
“作为承租人，首先要注意合同跟谁签，出租人和房租收取人是否相同；除了房屋租赁合同外，是否有诸如借款合同、代偿协议等；同时，明确中介服务费收取办法，是明确缴纳服务费，还是以贷款偿还抵扣中介服务费等。”卓纬律师事务所律师孙志峰建议。
为进一步化解租赁金融端风险，《意见》还要求金融监管部门做好贷前调查，评估借款人还款能力，确定融资额度；加强贷后管理，审查贷款用途，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆等。住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。
北京商报记者 孟凡霞 宋亦桐 刘瀚琳
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