第46届清华大学中国与世界经济论坛，于2024年1月8日在清华大学举行。中指研究院院长、十三届全国政协委员、搜房网创始人莫天全在论坛的圆桌环节表示：房地产是一个有信心、有潜力、有机会的行业，不应该因为一些企业的问题而对整个市场失去信心。同时还指出，房地产市场的波动和调整是正常的，回归到房地产市场自身潜力巨大。
近期的中央经济工作会议提出三大工程，即为保障房、城中村改造、平急两用设施。莫天全表示：三大工程将是房地产的重要机会，与民生息息相关，政府会给予财政和政策的支持，开发商要抓住这个机会。对于融资成本对民营企业不公平问题，他进一步表示：“要适应环境的变化，过紧日子，保持信心，等待市场的回暖。”
对于房地产结构性过剩导致地方楼市复苏难的观点，他明确表示赞同，对于买房时机他明确指出，现在买房就挺好，尤其是一线城市和城市群，这些地方的房价有上涨的空间，而三四线城市的房价很难涨，甚至会下跌。
以下为现场实录：
一、房地产是一个有信心、有潜力、有机会的行业，不应因一些企业的问题而对整个市场失去信心
首先，我觉得房地产这个行业一直是比较有信心的，是乐观的。一个大的方面说，就看历朝历代，全世界每一个国家任何时候房地产都是一个国家最大的资产，最大的一个行业，美国、英国、中国，从唐朝开始一直到现在，所以房地产这个行业是绝对我们要非常重视的。
房地产有波动，有起伏，从国家再到家庭，最重的资产，平均下来全部沉淀在房地产，这么大的体量当中，机会肯定是很多的。所以我们不能好像看到简单的一点起伏，对房地产这个行业产生怀疑，或者对这个市场产生怀疑，这是我在内部，就是我们公司不同的行业，新房，二手房，租房也好，或者研究也好，不能说市场有点问题，我们对这个行业失去了信心，好像我们找一个新的行业比这个房地产行业更好，实际上很难。现在可能跟房地产有一比的就是新能源，但是新能源是一个新起来的东西，这是我要说的第一点。
第二点，看现在这个市场，大家都觉得这个市场很糟糕。去年下降并不是那么剧烈，也许我们的统计数据跟我们的体感有点不一样，价格下降也是在个位数，连5%都没有超过。成交面积大概下降了5%，好像跟我们的感觉不太一样，大家一说就是房价20%的下降，实际上统计数据出来真实性值得我们商榷。
另外一些企业出了问题，以前的头部企业，中指研究院也是评价大小的一个最权威的机构，这些企业出了问题，以恒大为代表的企业出了很大的问题，我觉得有可能跟开发模式，或者说房地产企业发展模式出了问题有关，但是我们看这个市场，我们看北京、上海，或者几个一线城市，或者好的二线城市，这些城市它的市场真出了问题吗？我们还有很强的限购，不让大家买，不是说大家不愿意买，也不是说大家没有购买力去买，问题是不让大家买。点我们的价格真下降了吗，真要放开一下，你试试这个价格。我们这个市场好像没出什么大问题，是一些企业出了问题，保交房出了问题，当时非理性的情况下开发了一些项目出了问题，出问题的是针对很多刚性需求的群众，这是民生问题，不是一个简单的市场问题。
如果回到这个市场，这个市场还是潜力巨大，房地产这个市场目前还是一个不错的市场，中央政府政策该怎么优化，怎么来改善，或者松绑一下现在这个政策？我们还是有很多的工具？工具箱里面的工具还是非常多的，要想恢复房地产以前曾经有过的活力，实际上不难。但是房住不炒，这是最高的纲领，而且随着这一段时间的调整，我们看到房地产市场实际上好像回到了当初呼吁不能太高房价的时代，这是我们想达到的目的。我们还想让房地产回到每一年涨10%的市场环境之下，这是第二点。
第三，说一下未来2024年，最近中央经济工作会议有一段话我觉得挺有意思的，就是三大工程，这三大工程是保障房、城中村改造，还有一个是“平急两用”的设施，这三个都跟房地产都相关，都跟民生相关，保障房肯定是民生的事，城中村改造也是民生的事情，还有就是“平急两用”，就是平时和急时两用，上了年纪都知道以前的深挖洞和广积粮，搞了很多国防的设施。平急两用加上城中村改造，再加上保障房，实际上是一个财政支持的问题。凯恩斯的政策，政府要通过财政的政策来支持经济的发展，平急两用，这里面的机会很大。因为政府肯定会支持，这个支持不仅是政策的支持，还有各种宽松审批条件的支持，甚至还有资金的支持。也有可能拿出一半的钱把平急两用的设施也做起来了，因为体育设施和场馆都可以作为平急两用的设施，所以我觉得在2024年如果用得好的话，应该是有不错的机会。
二、民营房企要适应融资环境的变化
融资问题不仅仅是房地产的问题，这是一个通用的经济问题。作为一个民营企业，大家深有感触。大家也都在思考，现在这个环境的变化，我们是不是能够适应这个环境的变化？我们是不是还可以天天想着以前的环境，包括营商环境。我自己觉得我们要接受这些变化，包括资金融资的成本，实际上融资成本简单来说对民营企业很不公平，不仅仅是简单的5、6%，这是很正常的，甚至还可以7、8、9%，这也是很正常的，央企3%甚至更低，这个是有一些不对的，不公平的。
现在购房和贷款的利率应该在4-5%，贷款利率是给每一个公民的贷款，给消费者直接贷款，这个贷款利率比央企还高，这也是一个问题。回到贷款，要有什么招数，我觉得非常非常难。我们要准确过紧日子，而且要继续过紧日子了。
我记得李院长（李稻葵）谈资金的问题，开发资金要专款专用，实际上我们有几万亿的钱没有释放出来。这个钱确实是买房子的钱，动用这笔钱能够让一些开发商很快活起来。我的感觉还是很谨慎的，因为一想到出了问题怎么办，可能是老百姓买房子的钱。
说到钱的问题，我不是很懂里面的规则，但是我觉得跟整个大的环境相关，很难脱离开大的环境，大的环境有可能是一些人文的环境，不仅仅是经济的环境。刚开始听研究院报告的时候，用了“信心”两个字，不仅仅是消费者的信心，企业的信心也很重要，企业是一个群体，而不是一个个别的，整个社会的信心，企业的信心和消费者的信心，我觉得有可能很多东西要全面启动以后，我们才有可能再回到一个快速的增长轨道上来。
三、现在可能是全球房产投资的好时机，但结构性过剩问题全球都存在
我觉得现在买房子就挺好，这个市场比较低迷，首先我是自己喜欢房子，在美国投资我就买了一些房子，没有买其他的。而且房子你永远需要它，现在在低潮的时候，买一点房子，这是很好的。
在美国我们买了（New York Military Academy），那是特朗普他高中待了五年，我们买它，在上一届政府他选上之前半年的时间买的，人家都说你们预测得挺好的，买完以后，总统就成了你的学生，他竞选的时候还专门去了一趟学校，因为他对这个学校非常关心，那是一个高中，是一个住校的高中。
另外还有一个比较有意思的一点，就是我们把AIG总部大楼给买了，华尔街72号，现在还是在我们手上，那也是很便宜，便宜的大家都不敢相信，当时根本就不用做尽职调查，什么都不用做，正好手上有一点钱，就买了，那个价钱不可思议，08年金融危机，华尔街本来就不长，一整栋楼，每一平方米人民币是一万元左右，想都不用想。所以现在买房就挺好，再下降一点就更好。
至于选择哪个城市？我觉得哪都可以买，你喜欢什么地方，你就到什么地方买。如果一定要说，北京、上海、纽约、硅谷，再加上伦敦，我觉得就差不多了。
我同意房地产是结构性过剩，一线城市是刚需，但是有一些三四线城市，特别是四线城市，它不太可能起来，这是自然规律，不可能违背自然规律去做事情，像大城市或者城市群，肯定是以后发展的趋势，中国是这样的，国外也是这样的，发达国家和非发达国家都是这样的，冲着城市群去买房，或者去开发房子。那些偏远的啊三线城市，或者是四线城市，肯定是一个没落的过程，而且有些房子它的价格很难涨，只能往下走。
