“尊敬的客户，因利率调整，自2024年1月1日之日起，您在建行贷款账号尾号***的贷款每期还款额调整为3299.81元，请按时足额还款，以免影响您的信用记录，详情咨询95533。”
1月2日，陈先生收到了建行发来的一条短信，提醒他的房贷执行利率已于2024年1月1日从4.3%调整为4.2%，即每月还款从3340.81元下调到3299.81元，少还41元。“去年LPR降得太‘小气’了。”陈先生说。2023年，影响房贷利率基准的五年期LPR（贷款市场报价利率）在6月份下降了10个基点。“10个基点下调像毛毛雨，好在去年存量首套住房贷款利率调整，给我们减轻了一些还贷压力。真希望2024年LPR能下调几次，有机会降到4%以下吗？”他反问记者。
中信证券首席经济学家明明认为，从目前经济修复需求、实际利率情况等角度来看，今年一季度存在较高的降息概率，同时不排除降准的可能性。中信建投的一份研报预计，受到存量按揭重定价、LPR下调等因素影响，银行业息差筑底期再度拉长，2024年上半年，大部分银行息差仍有下行压力。
房贷重新定价
陈先生告诉记者，这是他第三次调整房贷利率，也是幅度最小的一次。
2017年，陈先生在老家河南省开封市买了第一套房子，当时贷款66万元，期限30年，利率为5.88%（在基准利率4.9%的基础上上浮20%），选择了等额本息还款方式。他记得，2020年，房贷从固定利率调整为挂钩LPR的浮动利率，从5.88%下调到5.38%，每月月供减少了200元左右。
2023年8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》称，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。此后不久，建行也发布了《建行关于明确存量首套住房贷款利率调整有关具体事项的公告》，指出2019年10月7日（含）前发放的，调整后的利率按相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行。
2023年9月25日当天，陈先生期盼的房贷利率调整就落地了，从5.38%直降到4.3%，月供金额从3710.28元降至3340.81元，每月少还369.47元。加上今年1月房贷利率调整减少的41元，他的月供总共减少了410.47元，每年减少了4925.64元。陈先生的贷款年限还剩24年，因此，两次利率调整后贷款还款金额总共可减少118215元。对普通工薪家庭而言，这是一笔很大的数目。
部分存量房贷迎来重新定价，不少人像陈先生一样，选择将每年1月1日作为房贷“重定价日”，但也有一部分人的房贷重定价日，并非1月1日。在北京买房的刘先生还没有收到相关房贷利率调整的短信通知，查看银行APP上的贷款利率还是4.85%，暂时没有发生调整。他说，房贷发放日是1月10日，估计到2月10日才能享受利率下调。
在佛山贷款买房的张女士也告诉记者，1月1日，她的房贷利率也没有进行调整。2023年2月，张女士从佛山农行贷款80万，选择了30年等额本息还款。2023年10月25日，她的房贷利率进行过一次调整，调整后的执行利率为4.1%，月供从4351.96元下调到4166.79元；2023年12月11日，她的房贷利率又下调到4.0%，月供进一步将至3968.34元。
银行息差继续承压
根据中国农业银行发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关操作事项的公告》，对于2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）发放的存量首套个人住房贷款（含已签订合同但未发放的贷款），利率水平调整至全国首套房贷利率政策下限，即原贷款合同期限对应的LPR减20个基点；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应的LPR减20个基点的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。
一位农行的个贷经理告诉记者，两次集中的存量房贷利率调整可能是对贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度进行调整，并按发放时佛山当地首套房贷利率政策下限执行。
一般来说，房贷利率=LPR+基点（类似折扣数）。易居研究院研究总监严跃进对记者表示，2023年五年期LPR利率下调了，因此，一些此前选择挂钩LPR浮动利率的购房者，今年的房贷利率会出现下降。而对于新购房人来说，如果有些城市的银行本身出现政策宽松，那么，房贷利率有进一步下调的可能性。
进入2024年，有些城市已经阶段性取消首套房贷利率下限。1月2日，东莞市委市政府的官方平台“东莞发布”发文称，自2024年1月1日起，东莞市实施阶段性取消辖区首套住房商业性个人住房贷款利率下限，具体的房贷利率由各商业银行根据市场化、法制化原则自主确定。这意味着东莞现有首套房贷利率下限LPR-20bp（基点）可能会被突破。据多家佛山地区商业银行反馈，新政策已于2024年1月1日起正式实施。
华福证券银行业分析师郭其伟认为，2023年9月降低存量首套住房贷款利率政策出台，虽然存量房贷利率调降已在2023年完成，但是由于调降时点为2023年四季度，对2023年息差影响被全年摊薄，息差影响将在2024年进一步显现。
上述中信建投研报指出，对于按揭贷款重定价，假设一半在1月份重定价，其余在剩下的11个月平均重定价，预计按揭贷款重定价幅度为-10bps（基点）。根据测算，LPR重定价预计将影响上市银行净息差2个基点左右，其中对国有行、股份行、城商行、农商行影响分别为2.8个基点、1.7个基点、1.7个基点、1.4个基点。
中央金融工作会议提出，“加大政策实施和工作推进力度，保持流动性合理充裕、融资成本持续下降”；中国人民银行2023年三季度货币政策执行报告指出，“增强LPR对实际贷款利率的指导性，推动实体经济融资成本稳中有降”；中央经济工作会议提出，“促进社会综合融资成本稳中有降”。
中信证券首席经济学家明明认为，春节前后往往是央行降准降息的重要窗口，2024年一季度存在较高的降息概率，同时也不排除降准的可能性。节奏上，降息在春节前后均有落地的可能性。
明明表示：“经济修复仍待需求的实质性回升，需要引导融资利率下行；虽然存款降息为实体融资成本压降提供了空间，但考虑效果显现存在时滞，当前政策利率或仍有下调的必要性。2023年年末，国有大行和股份行纷纷下调存款挂牌利率，一定程度上为金融让利实体经济提供了更多的空间，但考虑到存款利率调降传导至实体融资成本下行仍存时滞，短期内仍有必要通过调降政策利率来引导广谱利率快速下行、刺激市场主体投资需求。”
中信建投研报预计，至少到2024年上半年，大部分银行息差仍有下行压力。在行业息差承压的背景下，只有部分按揭占比小的农商行和在资产负债两端管控得力、量价平衡的优质银行的息差有望率先见底。受到存量按揭重定价、LPR下行、部分地方债务降息展期等因素影响，银行业息差筑底期再度拉长。从目前已知的可能因素入手，考虑存量按揭利率下调、LPR重定价、存款定期化及存款挂牌利率下调影响、部分城投降息展期等五方面影响，粗略计算2024年上市银行息差降幅可能在12个基点左右。
