01 市场分析
楼市跌宕起伏，行业竞争加剧
2023年北京新建商品住宅（含普通住宅、别墅，不包括共有产权房）共计成交50875套，同比上涨16.1%。2023年北京楼市跌宕起伏：一季度市场表现活跃，压抑的购房需求集中释放，四月份之后市场受大环境影响急转直下，九月“认房不认贷”，临近年底降首付、降利率、调整普通住房标准等政策执行，为市场送来了“暖风”。新房全年的成交走势“前高、中低、后平”，基本与二手房走势趋同。
数据来源：住建委、CRIC2020
数据来源：住建委、CRIC2020
2023年，北京二手住宅共计网签156451套，同比去年上涨约9.3%。从2017年至2023年，北京二手住宅每年的网签数据来看，2023年全年的成交量仅次于2020年和2021年，排名近7年第三。
数据来源：住建委、CRIC2020
今年1月，北京二手房成交量仅为8352套，较2022年同期低了30%，今年2月，北京二手房网签量有所回升，达到15389套。3月北京二手房网签量为22305套，达到近一年高点，4、5月市场经历冲高之后的回落，自6月开始，北京二手房网签量持续低迷。
在“认房不认贷”等一系列楼市刺激政策的影响下，9月北京二手房市场迎来一波回暖，二手房网签量为14359套，环比大幅增长超30%。但进入10月，这一回暖势头戛然而止。十一月，新政的刺激效果逐步减弱，买家卖家不再僵持，“以价换量”增多，挂牌量的冰山开始融化。12月份随着新政发布，实现年底的翘尾行情。
02 榜单解读
国央企占据主导，头部房企业绩优势难撼动
北京市场强者恒强，头部房企的销售额依然保持在高位。
中海地产、北京城建、华润置地位列2023年北京房企销售权益&流量&全口径金额榜单前三。
据克而瑞统计，2023年北京TOP30房企权益销售额共计3128.9亿元。中海权益销售金额478.6亿元，断层领先，与第二名差距已经达到百亿以上；城建权益销售金额375.9亿元，位列第二；华润权益销售金额257.2亿元，位列第三。
土地市场冷热分化、房企拿地谨慎克制的情况并未改变。2023全年，北京共成交住宅用地61宗，总成交金额约1741亿元，总建筑面积约581.2万㎡。22宗地触顶成交，其中18宗地以摇号方式决定归属，26宗地底价成交。受大环境影响，各家开发商调整策略，回归一二线城市，外地房企大批进京，热门地块几十家房企疯抢。昌平朱辛庄、海淀双新村、亦庄X47R1等地块受到热捧，远郊冷门地块不乏托底和下架。
从目前北京房地产市场的竞争格局看，中海、华润这样的头部企业，从项目规模与资源沉淀上，已经形成明显的优势。在规模型央企、国企继续扩张的同时，优质民企也在寻找适合的机会。具备实力的开发商仍在加仓，在行业下行的周期里，这种趋势也代表了资本市场对北京楼市的信心。
03 典型房企
中海地产
中海在2023年房企权益&流量&全口径金额榜单中均位列第一。中海这几年在北京坐稳头把交椅，并且持续放大领先优势，亮眼业绩的背后离不开精准的投资布局以及过硬的营销操盘能力。
从全年的项目占比来看，中海的销售额主要来自于中海都阙臺（101亿+）、富华里（88亿+）、湖光玖里（64亿+）、和瑞叁号院（54亿+），长安誉（36亿+），基本全是高价格、中高流速的改善类项目。
2023年中海拿了6块地，200多亿的土地款，依然位居榜首。从拿地历程来看，上半年中海仅拿了一块石景山衙门口的7.8万方的地块，学府里项目已经于8月31日开盘，下半年中海积极补仓，相继拿下5宗地块，其中4块来自招拍挂市场，1块和东方雨虹合作。丰台北宫辛庄地块、丰台南苑湿地公园地块、丰台郭公庄614组团、昌平朱辛庄0022/0027等地块、石景山北辛安地块都将在明年入市，后续土地储备充裕。
北京城建
北京城建在2023年房企权益&流量&全口径榜单中均位列第二。
北京城建·天坛府（138亿+）、建发城建文源府（48亿+）、北京城建国誉燕园（29亿+）、国誉·万和城（22亿+）贡献主要货值。
北京城建这两年业绩突飞猛进，在京住宅产品从刚需到豪宅全面覆盖。北京城建此前主要在一级开发领域耕耘，2021年推出的项目主要为联合开发，2022年起开始倾向独立操盘，北京城建·天坛府、龙樾天元、国誉燕园、星誉BEIJING都是城建独立操盘的项目。
华润置地
华润依然稳健前行，在2023年房企权益&流量&全口径金额榜单中均位列第三。
华润在投拓端锚定高价值板块进行布局，打造高品质产品面向改善客群，以产品力的升维持续转化优质货值。地处三环的北京瑞府、北京悦府、北京天誉，彰显了华润在豪宅市场的操盘实力。北京悦府今年网签金额77亿，在丰台一众豪宅里脱颖而出。升维产品，发力改善市场的同时，华润也在深耕板块不断寻求拓展，5月6日，中铁+华润置地联合体幸运摇中西红门宅地，延续了西红门橡树湾的热销传奇，今年取得79亿元销售额。
中建智地
中建智地在权益榜单中，以119.2亿元的金额位列TOP7。中建智地作为中建一局的地产升级品牌，2020年才第一次出现在业内，2020年在北京市场上还排名在30以外，2021年就快速冲进了北京楼市TOP20，2023年更进一步进入前十行列。在土地端，中建智地获取地块并非热门，但都取得了不错的销售业绩，这是产品主义的胜利。
保利发展
全口径榜中以214.58亿元的金额位列TOP5。和光瑞府、保利·和光煦境、和锦诚园为主力热销项目。
保利锦上一期二期与和光煦境相继取得热销，保利摸索出了新的操盘节奏与风格，在拿地上也更加有底气，2023年保利在京积极补仓，击败中海新城斩获石景山广宁村宅地，又联合京投斩获东坝北西区两个地块，11月又拿下顺义新城地块。其中石景山项目璟山和煦，是全新“和字系”作品的呈现，东坝项目保利天汇是“天字系”产品线。
04 总结展望
目前，楼市复苏动能不足、企业仍需加强供应和营销力度以提振成交去化。房企格局持续分化，央国企及部分优质民企韧性较强、中小房企竞争力不足，预计2024年房地产市场成交总量延续筑底，居民购买力透支、消费降级的情况下，二手房或将持续分流新房客户。虽然行业大周期的下行带来了挑战，但供需两端的稳定构筑了北京楼市的韧性，有望在未来引领行业健康、可持续地发展。在新房销售端，核心板块的高热和远郊板块的清冷已经形成强烈反差，在持续震荡回调的周期中，产品力依然是房企出奇制胜的法宝。
数据口径：全年总榜单：2023年1月1日-12月31日
数据来源：主要依据克而瑞动态监测监测数据、市场公开数据，采取多方数据交叉复核原则，针对数据不一致情况通过多种渠道，包括但不限于企业提供相关文件自主申报，予以复查确认后亦纳入统计范围。
关于权益、流量、全口径榜单数据说明：
1、《房企销售权益排行榜》是指房企在所有的房地产开发项目中所占股权对应的销售业绩，主要用于衡量房企的资金运用和投资布局水平。
2、《房企销售流量排行榜》是指房企操盘口径的销售业绩，主要衡量房企的项目操盘和管理能力，即将所有自己操盘项目的销售额加总计算出来的销售流量，进行排名。
3、《房企销售全口径排行榜》是指把企业集团连同合营及联营公司所有项目计入业绩的统计方式，不考虑权益比例和是否操盘。由于代建属于输出管理行为，在全口径榜单数据中统一不包括代建产生的销售业绩。全口径榜反映的是企业城市布局和项目拓展的能力。
