继广深之后，昨天（12月14日）傍晚，北京、上海同时出台新政，涉及降首付、降利率、降税费等方面。政策力度很大，超出预期。
作为楼市风向标杆的北京、上海开始释放积极信号，将有利于提振楼市信心。
预计京沪最新三项政策的效力将很快显现。政策将提高购房群体入市意愿，明显提升一线城市楼市春节前成交热度，并有望带动成交量价双双上扬。若效果不显，预计明年春季还将有进一步放松动作。
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看一下六大城市二手房成交情况。
杭州。在新政的助力下，杭州11月二手房成交量回暖明显，市区（含富阳不含临安）共成交8401套，环比10月上涨了41%，同比去年11月更是增长了54%，也是近三年来同期新高。
按照12月7000套估算，今年成交73432套，比2022年多近2万套，同比增长35%！接近2021年成交量。近7年杭州二手房年成交量如下图。
北京。根据北京市住建委公布的网签数据，11月北京二手住宅网签量为12545套，环比增长17.8%，同比增加16.7%。
2023年1-11月，北京二手房共成交140187套，2022年同期132086，同比也有增加。
北京看房价指数是连续两年在往下走，其实今年10月之前一直位于100以上，进入10月才低于100，也就是房价才开始下跌。这一点北京上海都接近，北京2020年那轮上涨行情就滞后，2022年下跌也滞后于其他城市，且由于基本面原因，京沪最抗跌，但是三季度也抗不住了，这时京沪同时出台政策，时机刚好。
上海。11月，上海二手房成交13673套，环比增长6.8%，同比下降14.4%。
综合今年前11月的数据看，2023年1-11月，上海二手房累计成交16.2万套，同比增长12.2%；整体成交量也略多于2022年。
广州。广州楼市政策在4个一线城市中最早力度也最大。11月，前期政策效果继续显现，广州二手住宅成交量继续增长，11月成交套数超8600套，环比增长37.4%，同比增长77.5%。
深圳。11月，深圳二手住宅成交量继续增长，房价环比跌幅扩大。成交方面，前期政策优化效果持续显现，叠加11月发布的降低二套房首付比例等政策，短期内深圳二手房需求稳步释放，11月深圳二手住宅成交套数超3100套，环比增长12.9%，低基数下同比增长44.5%。
相比2022年同期，1-11月累计增长52.4%。
南京。11月二手住宅成交套数在8600套左右，环比增长21.3%，同比增长22.0%，
南京今年已经卖掉9.4万套二手房，比去年全年成交量7.15万套，超出2万多套！同比增长30%左右。按照12月8000套估算，2023年成交10万套。
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今年主要城市二手成交量均好于去年，除京沪外同比增速幅度都很明显。价格却大幅下跌，原因是今年春季行情突然熄火，这对市场情绪和预期打击是非常大的。
价格今年是延续了2022年的低迷走势，与2021年高点相比跌幅较大，这主要是预期进一步变差，量在价先，价格在成交量没用扭转之前，房价就只能延续下跌态势。
但是正如我在2021年3月预计，2021年是楼市顶部向下，下半年急速下降，政策环境是收紧。
尽管今年小阳春因政策摇摆原因没有一鼓作气，今年政策环境是大幅度宽松，成交量也是触底反弹的走势。这是现在与2021年春季最大的不同。
目前成交还是以价换量，部分急于出售的卖方挂出低价房源，在一些列楼市放松政策刺激下，部分买家预期有改善，觉得价格可以入手，成交量逐渐回升。这不是最差的阶段。
最怕的是量价齐跌。价格下跌，由于预期很差，买方觉得价格还会继续跌，仍然不会出手买，成交量很少，即失去流动性，杭州二、三季度差不多就是这种情形。很多楼盘挂牌价一再下降，但是成交很少，完全处于买方市场，中介费税费卖方承担也是一种让价。
10月份后情况正在好转。接下来，随着低价房源消化，若预期持续改善，买卖双方的博弈将进入新的阶段，挂牌价格中枢上升，届时心理优势逐步向卖方倾斜，谈价空间压缩。预计明年春季，部分优质板块优质房价降有止跌回升体现。明年中，一二线城市房价预计止跌转涨。
预期一旦扭转，二手房成交量与房价上涨都很快，下半年将有部分城市楼市进入量价齐升阶段，具体幅度将视政策力度而定。
以杭州为例，桥西2020年下半年价格还没有明显变化，年底至2021年初，部分楼盘从7万涨到9万，未科几个主要楼盘也类似。然后，也就是2021年3月我写《楼盘纷纷限售，还要急于上车吗？当下杭州楼市的选择建议》后没多久，成交量继续下跌，高价格不再有成交，房价也跟着下跌。
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上半年政策犹豫不决，还有很多担心楼市再次大涨的声音，错失春节一鼓作气的机会，说白了就是还有严重分歧，没有取得政策方向共识。
以为一切尽在掌握。其实不然，主战与主和，扩张与收缩，越是情势胶着不明，分歧越大。
现在有反思的意思，经济会议强调，先立后破。
关于政策取向：强调增强宏观政策取向一致性。加强财政、货币、就业、产业、区域、科技、环保等政策协调配合，把非经济性政策纳入宏观政策取向一致性评估，强化政策统筹，确保同向发力、形成合力。加强经济宣传和舆论引导，唱响中国经济光明论。
关于房地产市场，此次会议将房地产、地方债务、中小金融机构等风险，提出要统筹化解防范。
之前少有类似措辞，我觉得突出政策决心的意思很明显。后续楼市政策刺激力度将显著加大。
同样的，京沪的楼市政策，更多的也是体现决心，尤其是年末经济会议后马上出台，政策取向意味明显，房地产需求端政策将进一步深度放松的标志。是继深圳11月23日，调整豪宅线以后，北上的延续动作。
京沪楼市基本面非常特殊，其实从其自身来说无刺激的紧迫性，主要目的是发挥其龙头带动作用，起到风向标意义，改变预期。
楼市急需一个“涨点”，京沪广深楼市触底反弹，房价由跌转涨，才能扭转当前悲观的预期，让人们相信房价还会有大涨的趋势，这个涨点也只能出现在北上广深。
情绪与预期，是整体影响，不会局限于一线城市之内。牛市垃圾公司也会上涨，熊市优质公司也是难逃大幅下跌。
京沪政策后，预计有显著提高，若效果不明显，明年初预计将放松限购条件，引入增量需求。
杭州，限价、限购还有放松空间。京沪广深回暖，情绪受正面影响，预期将有改善。
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高善文近日发表研究，横向对比，当前我国房地产明显超跌。以下为主要观点：
❶ 以中国东北、日本、美国的案例为参考，中国房地产投资占GDP比重的长期中枢或许在8%左右，现在房地产投资已经明显低于这一中枢，并可能继续下降。与发达国家住宅投资占比进行比较，中国目前的水平也明显低于国际中位数。
❷ 2016年以后，尽管房价大幅上涨，但是在投资、销售等层面，没有典型的市场泡沫化迹象，背后的关键原因或许在于这期间土地供应的骤然收紧。大城市房价的剧烈上涨将部分需求挤入中小城市，带来中小城市房地产市场的繁荣。
❸ 疫情冲击对地方政府、企业和普通住户形成了资产负债表的损害，叠加地缘政治的不确定性和部分行业性的监管政策，住户和企业部门的风险承担意愿和能力显著下降。看起来这些损害在大城市更加严重，持续时间也更久。
❹ 在房地产市场需求快速下降的背景下，由于高周转模式的一些内在脆弱性被引爆，房地产行业出现了普遍的流动性风险，进而使得需求的下滑被放大，对整个经济和金融体系形成越来越大的压力。对于房地产行业的局面将如何演化，流动性风险能否及时阻断成为中短期之内经济面临的最大不确定性。此外，其还有赖于疫情疤痕效应的全面消退，并慎防房地产市场等调整的二次伤害。
