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地产公司死不了,或亚健康维持经营

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地产公司死不了,或亚健康维持经营

我们不要奢望广州一放开限购交易就会井喷,现在不会出现过去那种一调控就单边复苏的情况,现在调控都是求稳,正常地过渡回归”。在12月15日于广东台山举办的广东省房协2023年度会员大会上,合富辉煌集团董事会主席朱荣斌在作“浅析房地产当前形势及未来变化趋势”报告中指出,今年8月份政策出台之后,市场虽然还在惯性下行,但成交量已在开始慢慢地回归,回升。
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朱荣斌强调,要相信中国体制优势和中央政府对市场调控的决心,一定能够让地产回归到比较正常的状态上。他认为,现在市场不是最底部,但已经很底部了,明年市场能够慢慢地企稳。
“为什么如今调控不见效?
政策慢慢地会发生效果,发生作用”
从“地产界神童”,到“打工皇帝”,在中国房地产界,朱荣斌是个传奇,也自带流量。近30年的从业经验,曾任中海、富力、碧桂园、阳光城等知名房企的核心高管,再到如今担任合富辉煌集团董事会主席,朱荣斌亲历中国房地产市场的发展,对市场亦有着深刻而独到的见解。
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在广东房协2023年度会员大会上,朱荣斌认为,分析今天的房地产形势,需要回顾过去20多年的地产发展史。20多年来,中国的地产政策调控从来没有消停过。过去的调控主要有几类:首先是控量和控价,“尤其是控价从来都没有停止过”;其次是控需和控供给,需是购房的资格,需求端,供给是从土地供应上去控制。从这么多年的调控可见,“没有一个政策可以一刀切,从统一调控到因城施策,现在的政策越来越精细”。
朱荣斌表示,最近三年的调控主要是求实和求稳,中央定调把住宅属性压实到以居住为主,房住不炒,“把住这一点,就不要去奢望政策会一夜之间让销量井喷,也绝对不会让房价再重新推上去,但是也不能让它一路地下跌”。
朱荣斌表示,这十几年的政策林林总总,十几年前一套房子最多不能超过70平方米、90平方米,如今看已经和今天的需求不相符合,“所以我们必须用历史的观点,历史地看待政策,政策都是为阶段服务的,政府当时有那样的市场情况,有那样的苦衷”。
朱荣斌分析,今年出了那么多政策,之所以看不到有立竿见影的效果,“我觉得这是政府政策力度的把握,我们不要奢望广州一放开限购交易就会井喷,现在的调控不会出现过去那种一调控就单边复苏,现在调控都是求稳,正常的过渡回归,我们应该用这种心态,这种思维去看待这次调控的结果”。
朱荣斌表示,事实上,从合富代理监控销售情况看,在8月份政策出台之后,市场虽然还在惯性下行,但成交量在开始慢慢地回归回升,政策的效果已经开始在发挥威力了,但这种威力不是用过猛的用药,而是矫枉过正。最近北京、上海二手房交易量非常高,上海一手也出现了比较好的上涨,“我们相信这些政策的出台慢慢地都会发生效果,发生作用”。
朱荣斌坦言,“对于调控政策要有信心,要相信中国体制优势和中央政府对市场调控的决心,一定能够让地产回归到比较正常的状态上来”。
“新房市场现在已到‘天花板’,
存量市场才从地板上刚开始起步”
历经30多年的起起伏伏,房地产行业在今天还有没有市场?
朱荣斌认为,衣食住行永远都离不开住,“日本消停了那么多年,如今地产仍然可以做,美国也如此”。不过,他认为,不要指望找到一个新模式、新玩法来做房地产,“房地产行业终归是金融属性的一个传统行业”。
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朱荣斌表示,过去房地产市场无论全国上下、东西南北一片好,但未来会出现很大的分化。首先是城市和城市之间的分化。一线城市永远是人口集中导入比较多,支撑是比较好的。但在一线城市之间,北上广深也还有分化,“我们监测的数据,一手和二手北京市场是最稳的,其次是上海。没想到深圳一个新兴的城市,一手和二手都下降,而且一手和二手的差距还比较大”。
朱荣斌指出,“不光是城市分化,在同一个城市里面远近郊分化也很大”。以合富大本营所在的广州而言,中心区近两年交易量下滑51%,稍微远一点是58%,到了从化、增城、花都则下降了86%。
此外,央国企和民企的分化。在2019年的销售额中,民企占比70%,央国企占将近30%;而到了2022年,民企降到57%,基本上是一半一半。从拿地金额看,三年前民企占比63%,到去年民企只占25%左右。拿地的数量就意味着未来三年市场供应量的占比,“可能未来三年央国企的占比会到了七成、八成”。同时,在民企出现问题之后,还有大量的项目可能会往央国企转移,“未来可能央国企会是市场的主力”。
朱荣斌认为,存量市场会成为未来市场的主战场,中国老百姓的资产70%在房产上,老百姓存量资产上有一个巨大的财富资产蓄水池,如果把它变成一潭活水,对经济也有非常大的动力。以贝壳而言,除了房屋交易之外,其家装业务做得非常好,二手的交易会带动家装、家居的产业,“所以我斗胆建议,政府应该在盘活存量上多做文章”。
“如果存量能够盘活,老百姓有了现金收入,卖了旧的就会买新的,弃旧换新过程中要添置家居,等等,又带动了就业,增加了收入,大家才有了消费的收入”。朱荣斌认为,盘活存量可能是一个发动机,老百姓大宗消费第一是房屋,第二是汽车,这么大的一摊资产在这些年限购、限售的政策下没有活跃起来,“我相信在房住不炒的战略基调下,将来正常的交易还是会恢复的,一旦恢复,我相信二手的交易是未来地产的一个增量”。
朱荣斌认为,新房市场到了目前这个时候,天花板到了,但是存量的交易现在才从地板上刚开始起步。他坦言,其所在公司已有一个新的股东进来,目的就是要布局二手长赛道的市场。
“地产公司是关不了的,死不了的,
以后房企会‘亚健康’维持经营”
回看朱荣斌的地产履历,曾经担职的数家“老东家”,如今已成为涉险企业。
朱荣斌指出,目前房地产企业躺平的很多,“躺”是一个身体一个尚,躺下来身体还在活着,“这个就是近日住建部所说的意思,不要把企业债务违约就等同于资金链断裂,就是资不抵债就是破产,不要对这个大惊小怪”。
朱荣斌表示,今年8月份在海南博鳌论坛上,他已指出不要再用“爆雷”这种惊悚的字眼,“这太骇人听闻了,现在违约这种事情已经不是个别现象,是大面积了。就像20年前我们哪有脂肪肝?现在生活好了,大面积都有脂肪肝,都有三高”。
朱荣斌认为,地产爆雷出现违约的企业,就像出现“三高”的个体一样。单位不能因为哪个员工有“三高”,有“大三阳”就不让他上班。就像很多人都是亚健康地在工作,以后很多企业也会‘亚健康’地维持经营,“地产公司是关不了的,死不了的,公司即便是违约,也有非常繁重的社会责任,银行的钱没还,老百姓的房没交,税收没交,政府的公建配套没有移交,而且房屋不是一锤子买卖,还有多年的服务,真正一个房地产公司关门是很漫长的”。
朱荣斌表示,不要想着这些公司暴雷了就给它很大的舆论,认为这个公司就死掉了。死掉是社会的灾难,这些公司还要让他们尽可能维持正常的经营,保交楼是非常艰巨的任务,然后要履行售后的各种服务是一个很漫长的过程,所以我们要有这种心态去看待这些涉险企业。
朱荣斌认为,在这次大浪淘沙之后,一定会出现一批非常优秀的民企。
“现在市场确实很底部了,
明年慢慢地市场会企稳”
还有两个星期,2023年就将结束。在即将到来的2024年,房地产市场形势将会如何?
朱荣斌分析认为,明年房地产行业将到了企稳的阶段,“这个有数据支持的,合富从2003年到现在的数据,每年成交50万套是一个底量,多的时候100万、200万套,再低也没有低过50万套,现在已经接近了底部。最近的成交采购经理人指数都开始有点微微在抬头了,这政策颁布之后,所发挥的一个滞后的效果”。
朱荣斌指出,最近中央经济工作会议的政策进一步夯实了这一点,“我认为现在不是最底部,买股票永远都抄不了最底部,但现在确实是很底部了,明年能够慢慢地政策和市场会企稳”。
与此同时,出险的民企地产企业问题已经基本出清,该“爆”的都“爆”了。接下来,多数企业都开始进入重组的阶段,比如华夏幸福重组完成,融创也重组成功,“这些龙头企业内在的重组都进行得不错,所以我相信今年、去年是地产集中‘爆雷’的阶段,已经‘爆’光了,出清了,利空出尽就是利好,所以这些企业慢慢会恢复到重组的阶段”。
朱荣斌表示,至于交楼的任务,这些年,龙头企业交楼很多,不光没买地,省吃俭用,“我的老东家碧桂园连总裁公车都不配了,高管中午的食堂都取消了,公司采取各种措施节衣缩食,交楼一交完之后,未来维持经营不会有问题的,所以我觉得我们可以乐观一点,明年问题企业基本出清,市场就恢复,也会好很多”。
朱荣斌指出,“我们国家的好处就是体制优势,这个体制优势是任何一个国家都比不了的”。此外,中国的经济体市场很大,韧性很足,“我坚信在政策的推动下,市场的企稳是完全可以期待的”。