每到年末，学区房市场又双叒热闹起来。
一是家长们一般都会提前做好准备，留点时间做过户等的操作。
二是一线城市学位预警比较多，热门校依然热门，大家想抢好资源，一梯队的学区房含金量高，自然也成为抢手货，前几年的价格更是高居不下。
最近我们收到粉丝爆料，说越秀区一梯队的学区房正在降价，部分房子的挂牌和实际成交的价格差的不是一星半点。
不会吧？学霸区真的可以捡漏了？
下面我们来分析一下。
东风东路小学
以东风广场为例，2022年12月最低挂牌价保持在8.3万/平，目前均价保持在8.24万-11.7万/平之间。
成交方面，今年下半年，东风广场两房房源成交价格在8.8万/平-10.4万/平之间，以单价9字头为主，而今年年初，两房成交价格几乎全员10万+/平。
东风广场的价格整体比较坚挺，但其最低挂牌价格仍在下探，成交价也在回调。
最近东风广场成交了约97平三房低楼层南向房源，价格约8.58万/平，2021年，该面积段中楼层成交价为11万/平，这个差距已经到达2.5万/平左右。
目前东风广场挂牌主力90-112平的三房户型，以及约70平的两房小户型，上年年末小两房还需要700万左右才能拿下，今年年末已经有低于630万的房源出现，现在还是有笋可捡的。
接下来，我们来看看君汇世家。
2022年12月，君汇世家最低挂牌价为12万/平左右，到了今年，最低挂牌价10.7万/平，最低挂牌价有了松动，价格有了调整的空间。
虽然君汇世家的挂牌单价有一定的下调，但总价还是比较高的。
其3房的挂牌价格在1680万-2150万之间，最近一套房源的成交价格也去到了1400万（虽然已经降价约200万才能卖出）。
项目整体成交量不算太高，产品虽然是三房起步但面积均超过144平，要缴纳豪宅税，这样的产品表现在新房冲击下流通性会相对弱一些。
但对于君汇世家这样的产品，我认为你为了区位买单，用来长期自住是ok的，若只是追求学区，那我建议三思。
至于锦城花园，挂牌均价在8.94万-12.8万/平左右，经过一年的调整，其最低挂牌价也有下探的趋势。
目前锦城花园大部分三房的挂牌价格稳定在10-11.5万/平，有少部分低于10万/平，两房有少量低于9万/平的挂牌房源，总价730万左右可以拿下，这个挂牌价还是挤去了一些水分。
从放盘量来看，2022年12月，锦城花园只有35套房源在售，现在足足放出了61套房源，大家在一定程度上可以捡漏，我认为，价格还可以谈。
文德路小学
价格方面，2022年12月东方文德广场挂牌均价在11.8万/平左右，今年同时段最低挂牌价10.3万/平，最高挂牌价约13.6万/平，从价格上来说没有什么变动，整体表现比较坚挺。
说句实话，东方文德的一房两房的挂牌价在600万以上，性价比不算高。
如果你对自住有要求，而且需要学区，我建议最好还是瞄准三房以上的户型。
东山培正小学
从整体来看，培小对口的项目，其挂牌价都有一定的下降趋势。
譬如均益大厦在上一年12月的挂牌均价大约是8.1万/平-9.1万/平之间，今年变成了7.1万/平-8.88万/平之间。
东湖豪苑上一年12月挂牌均价在9.1万/平-10.9万/平之间，今年同期则变成了7.77万/平-9.8万/平之间。
虽然东湖豪苑大多数业主的心态还是比较硬气的，譬如有两套房源挂出了整整一年都没有降价。
但仍然有少部分业主按捺不住，选择降价甩卖。
今年5月，东湖豪苑挂出一套90平西北向低楼层三房户型，原价815万，目前已经降至760万，单价下降了约6000元/平。
小北路小学
譬如，在今年5月，富宏花园成交了一套约83平西南向中楼层两房房源，其成交价单价只有7.1万/平，总价600万左右。
考虑到富宏花园目前两套约83平的两房北向房源，目前挂牌价格在7.5万/平-8.1万/平之间，目前看房人寥寥，未来这两套房源价格仍然有下探的空间。
对于心仪小北路小学学区的家长来说，这是比较值得观望的产品。
至于北秀花园的业主也比较佛系，一套约75平的两房户型，挂牌已经超过一年，只降了两万。
两房大概是560万+，三房680-830万就能够买下，整体价格算是比较合理和坚挺。
农林下路小学
虽然这样的极致小户型使用率不太高，但其价格有一定的商议的空间，对于急着入学学区房的购房者来说很有吸引力。
最后叨叨几句
目前越秀区的学区房的确有一定降价的空间，对要急着用越秀区的学校的家长来说，现在是一个不错的挑笋时机，大家可以放心地、真诚地和业主谈价格。
越秀区不像其他区域，没有太多的学位预警，家长越早选好心仪的学区，越早办理手续，也能给自己留有更多操作的时间，不至于影响孩子上学。
只不过大家在挑选一梯队学区房的时候，除了考虑对口学校，还需要留意产品的使用率以及流通性，必要时看看租售比，带着下家思维去看房，这样，当你未来需要卖房、出租房屋的时候才不至于太过被动。
