在全国，今年1-11月，二手房交易量占全部房屋交易量的比重达37.1%，创历史新高。在西安，1-11月二手住宅网签备案面积累计近900万㎡，直追新建商品住宅的成交量。有观点认为，房地产市场将逐渐进入存量房交易为主的时代。
>>西安二手房网签近900万㎡，接近新房成交量
过去数十年，楼市交易以新房为主、二手房为辅，如今格局正打破。
12月13日，住建部副部长董建国表示，今年1-11月，全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达37.1%，创历史新高，7个省和直辖市二手住宅交易量超过新建商品住宅交易量。
董建国说，今年1-11月，一、二手房合起来实现同比正增长，这说明住房需求保持稳定，没有出现明显收缩，而是交易结构发生了变化，二手房交易替代了部分新房交易。
那么西安市场情况如何？
据西安市住建局公布的二手房网签情况，今年1-11月，全市二手住宅网签备案面积分别为：51.10万㎡、78.77万㎡、118.2万㎡、95.49万㎡、80.13万㎡、66.82万㎡、70.08万㎡、73.72万㎡、76.56万㎡、92.9万㎡、90.82万㎡。由此计算，前11月西安二手住宅网签备案面积累计约894.59万㎡。
克而瑞统计，今年1-11月，西安商品住宅（新房）累计成交面积约966.2万㎡，同比增长14.8%。
虽然统计口径不一样，但整体看，西安房产交易中二手房占比上升、销量接近新房。
与新房市场相比，西安二手房交易曾是“小字辈”。西安一位业内人士回忆，2016年以前，西安每年二手房交易200多万㎡，仅为新房成交量1/5左右。近两年，随着市场和政策变化、存量房规模扩充，西安二手房交易量逐渐追了上来。比如，2020年西安二手房成交量超500万㎡，已是新房成交量的45%。
>>二手房销量翘尾背后，价格持续走低
华商报记者注意到，今年以来，西安二手房交易出现两个小高峰。
一是3-4月份的118.2万㎡、95.49万㎡，网签套数分别为12151套、9662套。二是刚过去的10-11月份，网签92.9万㎡、90.82万㎡，分别为9396套、9129套。
分析来看，3-4月份的高峰恰逢“金三银四”，又碰到疫情后积压需求释放；10-11月份的年末翘尾则存在政策利好。8月份开始，全国各地陆续开启降首付、降利率、降存量房贷利率、认房不认贷，西安取消二环以外区域限购，同时全面推行“带押过户”。
“网签通常有滞后性。如果之前积累的客户集中办手续，会对备案量形成一定影响。”在西安从事房产经纪多年的赵利伟告诉华商报记者，二手房价格持续走低，很大程度上刺激了成交，“马上到年底，如果购房意向明确就出手了。”
12月15日，国家统计局数据显示，11月西安二手住宅销售价格环比下降0.6%，同比下降0.7%。此前，5-9月，西安二手住宅销售价格连续5个月环比下降，10月份“按兵不动”。
放眼全国，“以价换量”正在多城二手房市场上演。
以上海、北京为例，11月上海二手住宅网签13673套，环比增长6.8%；北京二手房成交12545套，环比增长17.8%，创下近6年同期次高。此外，天津、杭州等地二手房成交量也纷纷反弹，创下半年新高。成都更是连续两月突破1.8万套。
但与成交量增长不同的是，11月全国70个大中城市里，仅有杭州二手房价格不变，其余均下跌。也就是说，二手房市场成交量涨，价格反而在跌。
>>二手房交易佣金降低，也可自行过户
在交易层面，二手房除价格下降的同时，还迎来中介佣金变化。
9月27日，西安市住建局和西安市市场监督管理局联合印发的《规范房地产经纪服务的意见》提到，鼓励房地产经纪机构按照成交周期越短费率越低、房屋成交价格越高费率越低的原则，合理降低房屋买卖经纪服务费用；鼓励房地产经纪机构合理降低租赁经纪服务费用及其他延伸服务费用；鼓励房地产经纪机构引导交易双方共同承担经纪服务费用。
同一天，西安房地产中介行业协会发出倡议，鼓励各房地产经纪机构在服务内容不减项、服务质量不降低的情况下，合理降低经纪服务费用，在3%经纪服务费基础上，降幅不少于10%。
一直以来，西安二手房交易主流中介费率是成交价的3%。相比动辄百万房价，3%的中介费用或许不算什么。但对购房者来说，房款之外，中介费、税费等支出相加也是不小的开支。尤其对贷款买房者而言，如果首付款、税费等没有降低余地，中介费减少自是能省则省。
市场很快有了反响。10月18日，中介机构境商地产宣布，即日起所有门店的中介费收费标准由目前房屋成交总价的3%统一下调至2.5%。
12月1日起，西安中介市场占据头部份额的“贝壳系”门店从“单边收佣”模式改为“双边收佣”，即二手房买卖业务的居间服务费，由买方、卖方自行协商承担。
此外，西安市住建局在11月5日发布的《关于二手房交易有关事项的通告》，特别就经纪机构交易、自行交易两种买卖模式给出具体流程。
大家都知道，相对新房，二手房交易的市场化程度更充分，买卖双方进行协商定价，更能体现楼市的真实状态。
>>西安二手房挂牌量突破20万套
虽然双边收佣有益于提高交易公平性，但外界担忧执行双向收佣后，本该由卖方承担的佣金是否会被加到房价里，实际仍由买方承担。一位业内人士认为，这种现象在眼下市场可操作性不强。因为随二手房交易量增加的还有居高不下的市场挂牌量，买方仍握有议价权。
华商报记者看到，12月14日诸葛找房显示的西安二手房挂牌量超过20万套。与一年半以前（2022年7月）近12万套相比，多了8万多套挂牌房源。
“房源挂牌量连续处在高位，说明业主出售积极性高，这主要因政策环境宽松，有的业主打算以旧换新，还有的持有房产意愿不强，期望抛售房产落袋为安。”上述业内人士表示。
在玛雅房屋西安南稍门草场坡店负责人李周生看来，二手房交易量在房产市场中占比提高，这是由于当前环境和预期下，许多购房者更认可房源地段和眼见为实。由于部分新房、期房出现延期交付、交付质量不合格等问题，加剧了买方对新房不确定性的担忧和焦虑。
实际上当二手房挂牌量走高的同时，新房市场选择不算丰富。
中指研究院西安分院监测，今年1-11月西安商品房意向登记平台共展开348次项目登记，近5.7万套房源入市，较去年同期相比房源数下滑1.67%。
即使在二手房销售翘尾的10、11月份，新房销售也冷热不均。这两个月里，西安共有62个楼盘进行线上登记，最终产生17个摇号项目，其余均转平销，还有部分项目“零核验”。
>>房地产市场加速进入存量房时代？
从供应角度看，西安二手房市场交易井喷源于近十年房地产开发的持续供应。
数据显示，2013-2019年这7年，西安每年新建商品住宅成交套数在11万-13万套之间，平均每年大约有10万套新房增量，这7年增加的商品房就达到70万套左右。
从二手房的交易特点来看，二手房交易最佳房龄在5年左右，最好低于10年。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从新房转向二手房，是世界各大城市地产发展必由之路。按照国际经验，当一个国家人均GDP超过8000美元、户均住房套数大于1，将逐渐由增量开发主导的新房市场趋于稳定和成熟，存量房交易量开始超过新房交易量。
西安二手房交易面积与新房市场差距越来越小，是否意味着二手房时代将加速到来？
资深房地产观察人士夏强认为，二手房交易占比上升是大势所趋。原因之一是当前的新房供应正出现更多改善及中高端的高总价产品。而对于不少城市新市民、刚需类置业者而言，二手房反而成了性价比更高的选项。但这并不代表二手房能完全替代新房，未来一段时期，预计新房市场仍将获较多支持。
进一步看，盘活二手房，可能也会促进新房市场的发展。
严跃进认为，如果二手房盘活，居民家庭收入增加，就会有能力换购新房，有能力促进新房去库存，进而改善房企资金状况和解决债务问题，让市场更趋健康。 华商报记者 李程
