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多项数据跌幅扩大,2024楼市趋势如何?

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多项数据跌幅扩大,2024楼市趋势如何?

11月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.4%,连续5个月下跌,跌幅与上月持平。6月份开启下跌以来,整体呈现跌幅扩大态势,9月份在销售环比回升的支撑下,跌幅保持,但10月份跌幅再次扩大,11月份跌幅保持在高位。其中,一线城市环比下跌0.3%,与上月持平;二线城市环比下跌0.3%,上月为-0.2%,三线城市跌幅由上月的-0.5%收窄至扩-0.4%。同比方面,11月新房同比下跌0.7%,连续20个月同比下跌,跌幅连续4个月持平在0.6%后再次扩大。
2、一线城市二手房价跌幅创新高(-1.4%),领跌70城
11月份,全国70个城市二手住宅价格指数环比下跌0.8%,连续6个月环比下跌,跌幅连续扩大。其中,一线城市环比下跌1.4%,跌幅创有统计以来的新高,比14年去库存压力最大时还要大;二线、三线环比分别下跌0.7%和0.8%,跌幅均继续扩大。同比方面,9月70城房价下跌3.7%,连续下跌21个月,跌幅比上月扩大0.3个百分点,跌幅创今年1月以来新高。
3、二手房下跌城市数创新高
11月份,新房环比上涨的城市只有9个,比10月减少了2个,下跌城市数有59个,下跌城市数创2015年2月以来新高。二手房环比上涨城市数为0,上次出现0上涨城市数,还是在2014年9月份,下跌城市数69个,同样创下新高。
城市方面,一线城市继续分化,京沪表现相对较好,新房方面,上海环比上涨0.6%,领涨70城,北京微跌0.1%,广深继续疲弱,新房环比分别下跌0.9%和08%,跌幅排在跌幅榜TOP10中。二手房方面,一线城市集体疲弱,深圳上海环比均下跌1.5%,北京下跌1.4%,排在跌幅榜的第二、第三、第六位,前期已明显下跌的广州,11月环比下跌1.0%,也排在前列。
4、形势分析和未来走势预测
11月份,各地二手住房交易量反弹,6个主要城市,11月二手住房交易环比平均回升20.5%,同比回升33.1%,一线城市也反弹明显。但是,二手房价指数跌幅继续扩大,一线城市二手房价跌幅创新高(-1.4%),领跌70城。可见,二手房交易回升,主要是“以价换量”的来的。
为何出现以价换量呢?特别是一直被认为价值保值增值前景良好的一线城市,二手房价下跌的更快,意味着大量业主降价跑路。一是,前期政策不可谓不用力,比如8月底以来一揽子重磅政策祭出,但效果不佳,导致市场主体认为,可能政策救助也无效了;二是,近期一些负面情绪的传播力(消费降级等、创业积极性下降等),比正面情绪还要强,造成了形势悲观或不明朗的时候,选择“主动收缩、自我收缩”的一致性预期形成,甚至达到了共振的结局。
同时,除了需求端的救助,在有效的长效机制方面,比如城中村改造、配售型保障房等,有又没有明确的刺激量的目标,加上在就业、收入预期改善等方面不及市场预期,而正面舆论又没有出来引导,导致负面舆论占了上风。由此,形势不明朗,最佳选择就是收缩,降价买房。而且,新房市场也被拖累。国庆后,稳健型房企也陷入资金困境,在售项目开始“降价自救”。对于购房者来讲,这种信息可能意味着风险蔓延,未来新房可能面临交付困难或延期交付。即便能交付,也会因为资金链紧张,导致交付质量打折扣。
因此,重要会议提出“加强经济宣传和舆论引导”,近期北京上海相继出台了调整普通住房优惠标准、降低首二套首付比例,针对的就是促进二手房流转,降低购房门槛,让更多的有购买力的人群入市,提高二手房和新房的去化,缓解业主和开发商降价卖房的预期,止住资产价格下跌的趋势,从而减缓二手房挂牌增加的趋势。
笔者认为,除了需求端的政策外,更重要的还是在新模式上有明显的量的对冲,比如城中村改造、保障房放量,另外在居民就业、收入和前景预期上要有改善,多方发力,才能将市场稳定下来。