就在这两天，我发现总有些人曲解我的意思，一定要我说这些话，比如2024年房价肯定会涨、大家赶紧买房……只有这样，他们才会认为我很客观。
我们不唱衰楼市，其实我们真正要做的是基于事实，尽可能精准预判楼市走势，比如这两点：
1、现房试点范围或进一步扩大；
2、一线、二线和其他城市或有不同的调控政策。
如果到现在，你还觉得这些内容和房价毫无联系，暂且不说你能不能透过现象看本质了，可能你连基本的逻辑都没有搞清楚，不吃亏才奇怪了。
为了方便大家理解，我们就一起重点聊聊这两个话题。请注意，内容不涉及唱衰楼市，纯属讨论。
一、现房销售不仅能预防烂尾问题，更重要的是还能限制开发商快速扩张的步伐
提到现房销售也就是现售，我们本能就会联想到烂尾。说实在的，从现房变成期房，只要监管出现漏洞，就可能烂尾，而这也是为什么2024年要把“化解项目交付风险”当作重点工作之一。
实际上，我认为其实在现售的背后，还有另外一个作用，但是长期被我们忽视了，就是不让开发商继续大规模扩张。
公开数据计算，光是2019年-2023年前10个月，住宅年均新开工面积就超过了12万平，尤其是前面两年，年均直接高达16万平。这无疑就是很好的佐证。
好的一面，的确用较短的时间就满足了我们老百姓迫切改变生活品质的需求。但是在这个过程中，也同样出现了问题，就比如烂尾。
有些开发商明知道部分项目已经烂尾，不仅不主动解决，反而继续开工新项目。如果这种现象不克制，烂尾现象可能还会更多。
而现售无疑就是解决的好办法之一，因为这大大提高了开发商的资金要求，只要房子不造好，就不可能对外卖，他们根本就不可能有资金去开发新项目。
有信息显示，自2023年初开始，合肥和郑州等多地就已经试点。按照中指院的推测，2024年还将有更多城市或地区推进，更关键地是此举还有望加快预售制度改革的进程。
二、打破“大锅饭”思维，今后各个层级的城市，可能会出台不同的调控政策
当然了，“大锅饭”思维只是一种概括，没有贬低的意思。其实我们仔细观察就不难发现，过去楼市政策的出台基本都是以全国为单位，或者是只要一线城市实施，二线、三四线、五线乃至八线都会跟进。
而现在情况真的变了。虽然根据中指院监测，2023年全国各地共计出台超600次政策，但是各个层级的城市之间的侧重点大概率会有差异。
比如北上广深，这样的一线城市不可能全面放开，还会保留一部分限制政策；二线可能全面取消限购，甚至取消限售；三四线及以下城市更多就是在补贴方面发力。
其实这不难理解，小城市本身吸引力就无法和大城市相比，与其取消限购/限售，真不如直接拿钱补贴。
而反观在大城市买房的人，他们更多就是受制于户口、购房资格。再说了，人那么多，就算给补贴，又能给多少呢？2万？还是3万？还真不如放宽限制。
综上所述：
自12月21日-22日，在北京召开的全国住房城乡建设工作会议，当中提到2024件要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破。
和过去的高速增长相比，求稳难道不是转折吗？完全就是两个时代了，这真的不是夸张，其实这也正常，现在我们的观念已经变了，如果再用过去老一套的发展思路，那才是落后。
所以说高层其实早就注意到了这些问题，并且一直在调整，我们要有信心。
