一般情况下，二手房总价下调几十万，业主就已经觉得”肉痛”，可如今却有一类前几年的网红房产，甚至是来了个50%off……
说的就是曾经不少人的“梦中情房”——海景度假物业。
曾经接待了一辆又一辆大巴，来了一个又一个购房团的海景度假房，如今到底怎么样了？
△图片来源：摄图网
说起海景房，广东人最熟悉的，应该还是惠州惠东的大盘。
这里不少项目都是不折不扣的“巨无霸”。如占地面积超过144万㎡的碧桂园十里银滩，共划分成10多个组团，至今仍有多个组团有新货供应。
△图片来源：网络
最鼎盛时期，有项目甚至创下日销4000套的神话。几年前，房价最高峰的时期一度达到1万元/㎡左右，一些景观视野特别好的单位，甚至能卖到1.5万元/㎡以上。
而如今在售二手房放盘价则在5000元-6000元/㎡之间，并且不少组团的放盘量都在100套以上。
△截图来源：安居客
然而成交方面呢？绝大多数都显示最近3个月零的成交，就连带看量都寥寥无几。就是说，别说买房者，连看房的都寥寥无几。
△截图来源：贝壳
那么，它的租房市场又如何？
可以看到，在现在的非旅游旺季，小户型租金基本就在每个月800元-1000元。
△截图来源：贝壳
简单算笔账，以一套约70㎡的户型为例，在早几年买入的价格大约是55万元，每个月房租约900元，假设旅游旺季上涨的房租刚好能覆盖空置期的成本，再扣除管理费、水电费那些，一年下来租金收益也才1万元出头，相当于要放租55年才能回本。
而国内其他地方类似的海景房项目，如今状况也都相似。
小前线近期就看到一个视频，在距离上海约一小时车程的江苏启东，也有着一个体量不小的海景房项目。它的房价最高峰曾达到1.3万元/㎡，但如今也都跌至了5000多元/㎡，放租的话小户型租金基本也都是在1000元以内。
△截图来源：B站UP主“阿梨阿梨阿梨梨”
事实上，海景房会经历这样的大起大落，一点儿也不出奇。
相信大家也清楚，海景房的买家大多数都是投资性质。
在之前那个房价疯狂上涨的时代，不少人都将买房当做“稳赚不赔”的买卖，但一二线城市动辄几万甚至10万+的房价，并非普通人能够承担得起，因而他们也便转身投往这些海景房项目。
再加上当时还十分流行“买房旅游团”，出团以旅游观光之名，实际上则是直奔售楼部，像推销土特产一样地卖房，常见话术无非就是“这么便宜，买来度假也不亏”“不仅房价会涨，房租都是一笔可观的收益”……
△图片来源：摄图网
而当大量热钱短时间涌入，这些项目也势必产生不小的房价泡沫。
如今楼市进入下行期，泡沫被挤破，海景房项目自然也就迎来断崖式下跌。
△截图来源：读者群
当然，海景房的买家也不乏真正自住的买家，他们大多来源于周边一线城市，像是深圳客跑到惠州，上海人跑到启东，想的是以“亲民”的房价，实现较高质量的生活体验。
不过，在他们住进去之后却发现，海景房并没有想象中那么舒服。
首先就是气候问题，海边不仅热，还潮湿，尤其是在夏天，家中空调一刻都不能停，否则就会是全身黏糊糊的感觉，这点相信各位广州居民都深有体会，
△截图来源：小红书
甚至对于那些睡眠比较浅的人来说，海浪的声音也不再是享受，反倒成了一种折磨。
△截图来源：小红书
另外还一点，则是生活不方便。海景房往往都远离市区，周边基础设施不会很到位。如果是一些自带商业的大型社区还好，有不少项目甚至连日常的买菜都成问题。
△截图来源：小红书
由于海边也是旅游热门地，每逢节假日，你的出行可能还会受到来自四面八方的游客的影响，运气不好的话一堵车就是几小时。
在发现实在住不习惯后，他们无奈只能割肉转让，这也进一步积压了海景房的升值空间。
而海景房的现状，其实也是一度风靡全国的文旅地产项目的缩影。
在几年前，一众开发商手头出于寻找新的业绩增长点的考虑，开始布局多元化业务，旅游地产项目便是他们发力的方向之一。
于是，全国各地文旅地产项目如雨后春笋般涌现，它们要么是依托山川海洋等自然资源，要么是依托主题乐园或温泉、高尔夫、滑雪等文旅资源，一时间无比风光。
2011-2021年中国文旅地产项目数量变化趋势
但这也带来一个问题，那便是文旅地产项目的供给严重过剩。克而瑞数据显示，在2012年至2014年间，每年新增文旅地产项目个数都超过2000个。
这些项目往往体量都不小。不仅占地面积大，有些项目还是超高层，密度也相当惊人，所以房源数量远远超出真正需求。
△截图来源：贝壳
而且，文旅地产项目也存在着同质化的困境。
文旅地产项目最核心的价值，其实还是“文旅”。它不仅需要开发商有财力，更重要的是项目的运营能力，包括IP塑造、策划营销、客户服务、资源整合等等，讲究因地制宜，也需要很长的打造周期。
但不少开发商看重的，实则是“地产”二字，也就是换个地方卖房子，追求的是高周转、标准化的产品，这与文旅项目完全冲突，最终拿出来的便仅有一大片的楼盘，而没有真正可持续的、吸引人的内容。
最终的结果是，文旅地产项目的销售逐渐承压，在近两年销售面积已经是负增长，价格也出现下滑。
当然也不必太过悲观，随着疫情管控的放开，今年各节假日文旅消费都取得了极为可观的增长，这说明地产文旅项目还是大有可为。
接下来所需要的，其实还是各开发商及时转变观念，项目“贵精不贵多”，磨练好自己的项目运营能力，为消费者呈现真正优质的精品项目。
