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学区房一跌再跌,到底还能不能买?

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学区房一跌再跌,到底还能不能买?

在网上搜索买房,蹦出来的关键词大概是:降价、抛售、割肉……
就连一向最稳的学区房,也渐渐扛不住了。
这不,学区房界的两位老大哥——北京、上海,最近纷纷响起了警报。
上海浦东的朱家滩小区,对口顶级名校明珠小学,刚刚经历了一次堪称恐怖的房价“大跳水”。
有位业主挂牌了一套单价7.8万/㎡的房源。要知道,2021年这个小区可是卖出过15万/㎡。
短短两年,房价跌没了近50%,怎么不算腰斩呢?
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北京大名鼎鼎的海淀万柳学区房,也遭遇了降价危机。
万柳蜂鸟家园小区,对应的可是北京超级牛校中关村三小。可就在这两天,该小区一套52平的房源,成交单价仅为11.9万/㎡。
而该小区相同的房源,在2022年时成交价是22万/㎡,一年间房价打了6折。
京沪顶级学区跌落神坛,不少人惊呼学区房要凉了。
没必要,真的没必要。
正所谓外行看热闹,内行看门道。跟其他商品房不同,学区房是有明显季节变化的。
天气一降温,火锅店就开始排队,冰淇淋店空荡荡,是同样道理。
每年的2-5月,是学区房的成交旺季。
这个时间段内,片区内会对幼升小的学龄儿童做户籍调查,从而确定当年9月的入学指标,而摸排期一般在5月截止。
所以这个时间段往往是学区房最火热的时候。
像今年年初的小阳春,背后就有学区房的力量在推动。
北京海淀区,春节前门店月均成交3-5单,结果春节过后还没到三月呢,就狂签38单。
就连楼市萎靡不振的深圳,在3月都迎来了学区房成交的井喷。
龙华深高北成交量涨幅超过200%,南山南二外、罗湖深中和福田百花片区,涨幅也在6-7成。
家长们集中涌入市场,笋盘会被快速消化掉,好一点的房源涨价也是不稀奇的。
广州顶级学区神盘——东风广场,年初有一套房源单价突破13万/㎡,一举创下近两年的成交纪录!
除了这个固定行情,每年6月之后,学区房还会因为价格、供应等因素,出现一些小行情。
总之一句话,该回暖的时候照样回暖,该抢手的时候还是抢手。
学区房现在遇冷,并非家长们“不需要”,可能只是“暂时不需要”罢了。
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跟其他所有刚需相比,学区房绝对是最刚的那一个。
没结婚的小年轻,买房也是一个人住,租房也是一个人住,区别没那么大。
对于有娃家庭来说,买不买学区房,跟孩子的未来前途牢牢挂钩,当然不能掉以轻心。
更何况,优质教育一直都是稀缺资源,这才是支撑学区房的核心所在。
就说教育资源最丰富的北京吧,2023年北京的一本上线率高达44%,全国最高。
可是很多人不知道的是,即便是北京,教育资源的分配也是极不均衡的。
北京16个区,但是最顶尖的教育资源,几乎全都集中在海淀、西城、东城。
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深圳教育资源紧张,已经不是秘密了。
每年近138万的小升初学生,全都眼巴巴盯着深圳四大名校。然而,“四大”每年的招生人数加起来也就3000人左右。
竞争的激烈程度可见一斑。
只要多数家长还在孜孜不倦地卷,不放弃培养娃读名校,学区房就永远不会落幕。
有观点表示反对,认为人口开始减少了,学区房很快就不行了。
此言差矣。
有些城市,人口源源不断流入,随之带来的入学需求,一定程度上可以弥补出生人口不足造成的空缺。
比如“西北第一城”西安,2021年新增常住人口超过20万人。就连人均GDP“超沪赶京”的陕北榆林煤老板,也要来西安买房生活。
有网友表示,西安高新区某高档小区里,遛弯带孩子的老人都是陕北口音。
这些小孩未来也会在西安上幼儿园、读小学、升初中……住着西安的学区房,变成西安的孩子。
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还有跟大家聊过很多次的兰姐,我们的一位客户,虽然生活在银川,但为了孩子读书,前几年就在西安买房了。
换句话说,哪怕西安本地新出生的孩子少了,也有西北其他城市的孩子源源不断补充进来。
再比如天津,一本录取率高达30%,只要高考政策没有根本性变动,永远不缺鸡娃的家长在这里买房。
哪怕出生人口下跌,短期内一二线还能“虹吸”小城市的孩子,维持住学区房的价值。
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相比起学区房还能不能买,更重要的其实是学区房该怎么买。
大家拿出小本本记好了,购买学区房的三大知识点:
第一,踩准时机。
像我刚刚说的,每年的2-4月是成交旺季。如果你是买家的话,不要选在这个时候进场,很容易“站岗”。
另外,买学区房最好是要提前布局。不要等小孩明年要读书了,才慌慌张张开始看房。
特别是现在很多热门小学的学位不够用了,频频发布“学位预警”。广州今年已经有好几个区发布了这个东东。光是天河一个区就有14所学校,最火的几个小学无一例外都上榜了。
预警之后,学校一般会按照落户时间来安排学生的入读顺序,大家按照买房时间排队。当年买房当年入读的,大概率是与名校无缘,要被调剂去其他学校的。
第二,注意选筹。
现在什么样的学区房跌的最惨,是老破小吗?其实并不全是,老破小也有卖出高单价的。
跌的最惨的学区房,是同区域,同价格下,数量最多的那一类房子。
比如天津和平、河西这种区域,大多房子的总价都集中在300-400万,所以这个总价段的房子就内卷的很厉害,价格不停的跌。
可是什么样的学区房在涨呢?一种是老城区相当少的次新,一种是总价在300万以下的老破小。
同样学区的情况下,这两种房子都要更抗跌,前者是改善稀缺,后者则是门槛极低。
第三,稳为上计。
直升比摇号更稳,所以优先选直升。
即便要摇号,也要尽量避免那种超级牛校+超级菜校的组合,宁可选择实力相对平均的学区。
最后,现在其实是家长们入手学区房的好时机。
很多好学区的泡沫,已经挤得差不多了,学区溢价几乎完全消失。
比如上海梅园街坊的几个学区,目前单价基本都在7万多,和同地段的其他小区已经没有明显差别了。
如果你想投资学区老破小,建议趁早放弃。
这种房子,以后大概率只剩学位使用价值,变成纯纯的消费品。