官宣违约一个月后，宝龙地产已与债务持有人特别小组成员订立重组条款书。
小组成员话语权很重，持有计划债务及现有票据未偿还本金，分别占到总额约27%、35.6%。
按照公告，重组协议的详细条款，将在明年2月23日之前商定，债务重组的生效日期将不迟于明年9月底。
为尽快解决危机，公司董事会主席许健康、总裁许华芳，拿出有诚意的方案，还以宝龙商业作为筹码。
这家闽系房企，在化债减负的路上。
方案出笼
宝龙在11月底宣布，无法支付2025年4月到期的1591.625万美元票据利息。
违约不到30天，许氏父子就与债权人达成了共识。
“宝龙地产的债务重组方案，是充分尊重债权人诉求的。”有业内人士表示。
其债务重组方案，提供现金及证券、可转债、新票据、新贷款等多个选项。
其中，债权人可选择部分宝龙商业的普通股，以及可转换为宝龙地产股份的债券，可转债对应权益总额不超过7.15亿美元。
父子俩未披露，重组涉及债务总规模。
公开信息显示，2024年，宝龙地产将有三笔境外债务相继到期，合计本金总额超过6.83亿美元；其后两年，还背负4笔境外票据，总金额13.9亿美元。
眼下，距离宝龙提出的债务重组有效期，仅剩9个月，许氏父子有点急。
自2022年初至今，许氏父子已偿还境外债务本息，合共61.2亿元。
截至6月底，自2022年初至今，宝龙地产已偿还境外债务本金和利息，合共61.2亿元。
可是，只解决了约1/10。
截至6月底，宝龙地产总资产2259亿，总负债规模则为1636亿，其中，有息借款，超过600亿，而现金及等价物仅有89.47亿元。
无力偿债，究其原因，销售下滑，资金流入实在有限。
1-6月，宝龙地产营收123.05亿元，同比下降27.18%，净利润仅0.94亿元，同比下降86.5%。
回想2021年时，许家父子带领宝龙，一年能挣约60亿。
“公司已竭尽全力，预计流动现金及银行存款仍无法履行当前及日后债务所需。”宝龙地产表示。
许氏父子也曾在处置资产上寻找转机，就公开信息来看，今年只转手了一个青岛项目，总投资额约18亿元。
存货压顶
宝龙受困，很大一部分原因，是其商业库存居多。
出生于福建晋江的许健康，以“住宅+商业”的模式发展，拥有宝龙地产与宝龙商业两个在港上市平台。
早期，商业反哺住宅销售的路径，让宝龙稳步迈入千亿俱乐部。
融资收紧、销售下行，这条路有点走不通。
截至6月，其开发中物业连带可销售的竣工物业，存货合计超过810个亿。
许家出清物业又不畅，2021年的销售额约350亿，2022年下滑至264.8亿，2023年上半年仅为98.3亿。
有业内人士表示，近几年，宝龙的商业库存过重，相比重仓住宅的房企，如没有更多融资方面的利好，后续现金流将更难获得舒缓。
由于商铺、商住公寓等产品的去化远不及住宅，按照宝龙的商业比重，后续去化偿债的前景并不明朗。
尽管如此，许氏父子积极守住保交付的底线。
2022年，宝龙实际交付4万套，今年前10个月交付3.5万套，预计年内将完成交付近5万套。
债务重组的进程，预计将左右其后的交付进度。
值得注意的是，许氏父子现只与特别小组成员谈妥条款，尚未与债权人签订最终协议，依然有一定变数。
“若后续能顺利推进债务管理，企业短期内的偿债压力将逐步降低，将有更多有效资金投入到项目建设之中，有助于更好完成品质交付和可持续经营。”官方表示。
目前，宝龙地产拥有可售货值超过2000亿，其中超六成以上位于长三角区域。
家族渐隐
作为生猛的闽系房企大军一员，宝龙曾通过高周转模式，快速发展。
在儿子许华芳接棒宝龙地产总裁后，许健康逐渐淡出日常运营。
许华芳在2018年获任总裁，事无巨细地管理着集团事务。
宝龙的地产主业下设事业一部、事业二部、置地、浙江事业部四个平台，各有副总裁负责，全部向许华芳汇报。
决策核心圈的董事会，家族色彩浓厚，许健康、许华芳、肖清平、施思妮、张洪峰担任执行董事，许华芬担任非执行董事。
其中，许华芬、许华芳是许健康的子女，施思妮是许华芳的妻子，肖清平则是许健康的同乡。
不过，高管架构在近年有变化。
2020年6月，许华芳找来新城控股原董事陈德力加盟宝龙商业，任行政总裁。
今年，许氏父子多次卸任“宝龙系”的法定代表人、董事。
据不完全统计，2023年，许健康从“宝龙系”50家公司退出，或变更法定代表人，或退出董事长、执行董事及总经理等职务。
许华芳至少退出40家企业的职位。
退出的公司中，有旗下二级子公司宝龙实业。这是宝龙地产最主要的境内平台和房地产经营实体，也是发债主体。
“可能是为了减少公司的家族色彩，吸引和凝聚更多优秀的职业经理人。”IPG中国区首席经济学家柏文喜分析。
“这种调整，也可将老板个人风险与公司合法区隔，以更好应对外部环境的变化。”柏文喜补充道，这样利于切割、规范控股家族与企业间的经营风险。”
对许氏父子来说，这也是进一步减负之举。
