碧桂园服务，以一种委婉的“切割”，迎来新的一年。
12月末，总裁徐彬淮签发公告，宣布修订与碧桂园集团关联交易的框架协议，大幅压缩上限。
其中，物业管理服务的上限，由2023年的5.71亿，调整至2024年的4.4亿；非业主增值服务上限，则由上年的32亿，大幅压降至3.4亿，其涉及协销顾问服务、销售及租赁代理服务等服务。
“支付条款亦有利于本集团控制应收款项规模及管理财政资源。”徐彬淮称。
之前，他已预警公司，将计提减值拨备32亿-42亿，其中18-23亿来自“关联方所欠”的贸易应收款项。
碧桂园遭遇的流动性困境，为这家关联的头部物管公司，蒙上浓重的阴影。
其总资产超过730亿人民币，服务业主约900万，待到年底，市值收在225亿港元，一年跌掉约400亿港元。
新框架协议，压缩关联额上限，大幅降低母体衍生的风险。即便遭逢周期低谷，这家物管服务商，依然在尝试新的破局。
交易收官
2023年最后两周，碧桂园服务的一宗收购，终于完成。
12月22日晚间，花样年公告，就出售邻里乐控股100%股权的事项，所有条件已获达成，出售事项已于18日完成。
这宗交易，要追溯至2021年。
当年9月底，以杨惠妍为首的管理团队，出价33亿元，同意全资收购邻里乐，其为花样年旗下物业平台“彩生活”的核心资产，净资产约在13.74亿元左右。
那时，花样年已风雨飘扬。
一周后，其一笔本金总额为5亿美元的优先票据，未能在到期日10月4日前完成偿付，债务危机开始引爆，交易延宕。
直到去年9月，花样年、彩生活股东特别大会才正式举行，高票数通过转让邻里乐的决议案。
2021年时，碧桂园服务大举扩张，同时收购蓝光嘉宝服务、富力天力物业、湖南天环等多家公司。
交易时，物业股价格较高。
财报显示，其“收购附属公司”一项，当年产生商誉149.33亿。单单邻里乐一项，杨家33亿元的出价，高出净资产约20亿。
两年多后，情势已然大变，物管资产的估值，大幅回调。
彩生活由交易时的约37亿港元，跌至约4亿港元左右。碧桂园服务本身，峰值期市值超过2700亿港元，现在也不及1/10。
“本集团过往年度收并购的部分附属公司，拓展业务及增值业务未能如预期开展......”
徐彬淮为首的管理层，就此计提商誉及其他无形资产减值，约人民币14-18亿。
这些收购，固然财务代价昂贵，但有力巩固其头部地位。
2020年底时，碧桂园服务合同管理面积，约为8.21亿平米，收费管理面积为3.77亿平米，截至2023年6月底，两项指标，分别扩张到16.47亿平米、9.16亿平米，均翻倍不止。
收入体量，也从2020年的156亿，增至400多亿。
进军经纪
困难时期，杨惠妍和徐彬淮依然在推动一宗并购。
11月6日晚间，其宣布拟以1.15亿港元，收购合富辉煌10.63%股份。
合富辉煌的主要收入来源，为新房和二手房销售经纪，占总营收90%以上。
2023年1-6月，其总成交额约695亿港元，物业经纪的营业额，则是6.73亿港元。
碧桂园服务的管理层还同意，准备出价约4341.53万港元，再认购3.85%股比的增发新股，据此计算，为了入主合富辉煌，其耗资高达4.27亿港元。
之前，碧桂园服务已持有合富辉煌25%的股权，如收购成功落地，持股将增至38%左右，坐稳第一大股东位置。
来源：图虫
有分析认为，碧桂园服务此时入局，可能借道合富辉煌，扩大地产经纪业务，同时服务于碧桂园地产。
这家物管企业本身，即提供房地产经纪的增值服务，准备深耕二手房屋租售，“服务业主资产管理需求”。
2023年1-6月，其房地产经纪服务收入2.27亿，同比增长16.1%，一旦合富辉煌的业务和经验注入，这块收入有望大幅增长。
“合富辉煌将成为碧桂园服务集团业务生态系统内，有关该等服务的核心供应商。”
来源：网络
徐彬淮等管理层认为，未来五年，其有意支持合富辉煌打造综合地产交易平台，涉及一手销售、库存物业销售、资产管理及在线营销等多种服务。
其实，房企去化压力加大，中介渠道费也不菲，碧桂园自建销售渠道，适当提高自销比例，也利于地产主业的去库存。
团队换血
碧桂园服务的执行层，也在10月换人，少壮派当家。
杨惠妍本人，一直担任非执行主席，日常运营委托给管理层负责。57岁的李长江，辞任执行董事与总裁职务，由首席战略官徐彬淮继任。
徐履新时只有44岁，本科毕业于复旦大学，他从2016年10起加入碧桂园服务，主要负责业务创新战略规划、运营管理、数字化管理、智能制造及社区生活服务事业经营。
公告披露，作为执行董事，“将就彼于本集团之其他管理职务，收取每月基本薪金44700人民币”，根据总裁雇佣合约，“徐先生有权收取每月基本薪金50000人民币。”
两个职位均会酌情给予专项激励及年度花红。
同时，黄鹏成为执行总裁兼首席战略官，他也是2016年加入，更是只有40岁。
两人的年纪，均与1981年出生的杨惠妍相仿，核心管理层整体更为年轻。
有意思的是，待整合的合富辉煌内部，碧桂园服务也布局“自己人”。
5月底，合富辉煌发布公告，地产圈的两位明星高管朱荣斌、高斌，分任董事会主席、总裁；创始家族代表，则调任为非执行董事。
新上任的两位高管，与碧桂园本身，缘分颇深。
据公开资料，朱荣斌2013年入职碧桂园，一路做到联席总裁，一度与总裁莫斌、CFO吴建斌，合称为碧桂园“三斌”。
高斌同样很年轻，实力也不弱。
他2007年大学毕业就入职碧桂园，在基层摸爬滚打，从营销总监一路升至董事长秘书，也主管过上海、湖北地区的业务。
在行业人士看来，碧桂园服务此时入局合富辉煌，且由两位前高管主事这家关联公司，可能是借低谷期“抄底”，扩大经纪业务份额，助力自身的转型。
自曝减值损失超过32亿，预期碧桂园服务的财务数字，注定不乐观，不过，关联交易框架协议的修订，大幅压减了潜在风险，况且，其手头还有充裕现金。
截至6月底，其账上共有现金125.45亿，有息负债则较为有限，且其经营业务，上半年有约22亿的现金净流入。
刻下，地产及物管行业整体低迷，回暖的一天，依然值得期待。
