新年伊始，上海楼市发放政策“红包”。继去年12月上海相关部门调整优化购房政策后，昨日（2024年1月2日），上海市住房公积金管理委员会也出手了，宣布对住房公积金个人贷款政策进行调整。本次公积金政策调整主要针对第二套改善型住房的认定以及首付款比例进行了调整。
1、最新《通知》在第二套改善型住房的认定上删去了去年10月份文件中提到的“符合改善型认定条件”描述，指出“缴存职工家庭名下在本市已有一套住房，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为第二套改善型住房”。
2、《通知》还规定了第二套改善型住房的最低首付款比例。第一，对于认定为第二套改善型住房的，最低首付款比例为50%。第二，对于认定为第二套改善型住房，且贷款所购住房位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例为40%。
这次的政策会对楼市回暖有正向提振作用吗？从去年12月政策效果来看，克而瑞研究中心指出，去年12月上海新房成交规模为82万平方米，环比增长38%，在一线城市中位列第一；二手房成交规模为129万平方米，环比增长12%，在全国18个重点城市中增幅居前，且达到下半年单月新高，明显提振了市场信心。
从楼市来看，当前处于销售探底阶段，百强房企销售累计同比跌幅继续扩大，2023年全年低位收官。根据克而瑞，2023年1-12月百强房企全口径销售60064亿元，累计同比-17.7%。12月单月全口径销售4775亿元，同比-37%，各梯队房企同比均明显下滑，环比+11%。头部房企韧性相对更强，中等规模的地方国资房企表现亮眼。
行情方面，去年地产虽有阶段性爆发，但整体来看仍为震荡下行。以中证800地产指数为例，该指数去年跌幅超33%，估值仍在历史底部，调整较为充分，配置性价比或较高。后续一线城市政策持续加码，有望带动全国楼市回暖，地产板块也有望修复。
图片来源：Wind
资金方面，代表龙头房企行情的地产ETF（159707）昨日获资金小幅流入，金额为187万元，情绪面有所好转。从房企格局来看，分化已成行业趋势，从去年销售情况来看，头部房企和国资类房企表现更亮眼，在后续的板块修复行情有望率先受益。
展望后市，国信证券指出，随着置换链条的逐渐打通，市场基本面有望企稳回升，土储质量优、投资强度稳定的优质房企将显著受益于楼市热度的边际改善，取得销售和规模的稳定增长。同时，未来一年开工势能较大，城改+保障房建设将释放大量高价值地块，有能力且有资源的地方型国企将持续受益。
布局工具上，资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成，央国企含量高！地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。
数据、图片来源：沪深交易所、Wind、华宝基金。
风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整，其回测历史业绩不预示指数未来表现。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。
