2023年楼市落下了帷幕。刚过去的一年，杭州二手房市场表现如何？新的一年，又有哪些趋势？
根据杭州我爱我家刚发布的数据显示，2023年，杭州市（不含临安）二手房已经成交了7.43万套，与去年的5.7万套相比增加1.73万套，同比上涨30.36%。
虽然2023年市场行情相比2022年有所改善，但拉长时间线对比来看，7.43万套交易量仍是近5年的第二低点。
数据来源：杭州我爱我家
不过，若加上临安成交数据，2023年杭州的二手房成交近8万单。
“这个销售规模是什么概念？”杭州贝壳研究院院长上官剑分析道，依据2022年杭州的常住人口来说，每1000个人就有6个人买了二手房。”
不过从成交价格来看，二手房目前依然处于以价换量的通道内，刚需才是杭州的基本底色，购房者愿意掏钱去买的地方，最靠前的是：闲林、三墩、良渚、东湖新城、临安城区等。
数据来源：杭州我爱我家
2023年杭州二手房市场走出了一个“U”型
数据来源：杭州我爱我家
2023年，杭州的二手房市场全年行情大致呈现两头高、中间低的“U型”走势。同时，全年价格微幅下调、议价空间增大。
杭州我爱我家统计数据显示：2023年杭州二手住宅的成交均价为33506元/平方米，相比2022年的34037元/平方米，降幅约为1.56%。
“复盘全年成交走势，二手房市场特点还是很鲜明的。”研究员告诉我们。
第一季度，因春节假期的到来，1月份的交易量降到全年最低点，仅成交2953套。但春节过后，市场在“小阳春”行情的推动下迅速反弹，2月份成交量攀升到6935套，表现出强劲的回升态势。随即在“金三银四”行情的助力下，3月份二手房成交量更是冲至全年顶峰，达到了10190套。“虽然‘场子’看着很热闹，门店的客户明显多了起来，但说实话，我们几个从业时间超过8年的老中介都心里没底。”杭州西湖区文教板块一房产中介门店店长老顾告诉我们。
事实和他们预料的比较相似。在经历了第一季度的快速去化后，第二季度二手房成交迎来了“四连跌”的乏力行情，整个二季度二手房共成交1.9万套，对比一季度的2万套，下降5.05%。
“有些门店开始‘缩编’，大家要么在行业里转型，比如有同行努力朝房产视频主播试水，也有人直接改行去开起了网约车或者回了老家。”这位店长告诉我们，光一个季度，自己门店就损失了好几员大将。
而第三季度更是2023年二手房成交的“低谷期”，月均成交仅4700套，整个季度成交1.4万套，对比一、二季度的1.9-2万套成交量，市场氛围明显降温。
到了第四季度，随着10月16日“杭六条”新政的落地，二手房成交量出现了明显的“翘尾行情”，10月份成交5967套，11月份成交8401套，12月份虽未继续表现出强劲的成交韧性，但6655套的成交量不仅高于新政前，也高于2021、2022年同期的3852套和5616套。
降价贯穿全年，置换难度进一步加大
刚过去的一年，杭州二手房“标签”鲜明。
首先，降价贯穿全年，“以价换量”趋势没有改变。
“2023年，杭州二手房市场已经进入到房价内卷的高峰期。”杭州我爱我家研究员告诉我们，前有新房的降维打击，后有同类二手库存的竞争挤压，降价出售成了大多数二手业主不得已的选择。“有位客户在拱墅区武林商圈有套‘老旧大’房子，原先信心满满挂出去，现在总价直降15%求快出手。还私下和几个关系好的中介说，谁先卖掉单独包‘大红包’感谢。”拱墅区资深房产中介李维告诉我们。
不得已的不光是老小区业主，次新业主也无法幸免。“有位客户手头有套拱宸桥板块的高品质次新房，楼幢位置和房子楼层都不错，装修也很精心，但挂出去1个月都没人看。”李维说，无奈，业主忍痛“断臂”10%，然而换来的也是“门可罗雀”。“这套房子是客户2020年左右买进的二手房，哪怕以目前这个‘无人问津’的挂牌价成交，加上添置的所有软装，房东也是亏本了。”
来自上城区、拱墅区、西湖区、余杭区的多位房产中介一线人员分析原因，总结下来：一方面，杭州二手市场供大于求，这让业主们要么选择继续观望，要么只能降低预期，“以价换量”。
“实际上，从2021年下半年二手市场进入下行期以来，房价回调的步伐就没停止过，小区普降10-20%，超过20%的也不在少数。”研究员告诉我们。
另一方面，房价的回调，让购房者掌握了更大的价格谈判权，买方市场更凸显。尽管下半年政策方给了市场进一步的宽松环境，但不少购房者对后市的判断仍旧谨慎，依旧在等待“价格底”。
不过，今年一系列政策让市场悲观情绪有所扭转的同时，也让改善需求在降首付、放开限购等利好政策的背景下得到释放。
根据杭州我爱我家的数据显示，杭州改善群体基数正在增长，且与往年相比，2023年改善型需求置换难度也在进一步加大。
数据来源：杭州我爱我家
其中尤其以90-140平方米占比提升明显，同比去年上升2.16%。比如：2023年，杭州二手房成交面积段中，90-120平方米占比16.43%，同比上涨1.75%；120-140平方米占比14.26%，同比上涨0.41%。
“改善型购房者多是通过‘卖旧换新’或‘卖小换大’的方式来完成置业计划，而在实际操作过程中，置换链条运转起来并不顺畅。”研究员告诉我们，在当下市场环境中，置换客群如果没有做好较大幅度的降价准备，是无法让刚需客户动心的。
刚需总价段下沉
总价200万以下二手房占比持续扩大
数据来源：杭州我爱我家
在宽松的政策环境支持之下，刚需群体迎来了在杭州上车的好机会。
2023年刚需总价段下沉趋势明显，特别是200万以下低总价段。从2023年月度总价区间成交占比变化来看，200万以下刚需住宅的成交比例全年几乎呈趋势性上升走势，从上半年平均27.3%上升至下半年的31.8%，最高在9、10月份达到32.3%。
这是为啥？
爱家研究员告诉我们，受到限购放松、降首付、降利率等利好政策影响，二手市场置换需求在加速释放，进而释放出更多小面积二手房，一卖一买间也带动了低总价房源的市场循环。
具体来看，200万以下二手住宅成交的房源主要有两大类：
一类是主打低总价的主城老小区，成交房源主依旧集中在三墩北、古荡、翠苑、朝晖等传统老城区板块，成交房源套均价多在150-170万元、面积50-70平方米左右，而这几乎也是杭州刚需起步的基本盘。
另一类是价格梯度较大，选择空间更大的不限购区次新房。和留在主城区不同，越来越多刚需把目光放在了不限购区的次新房，成交主流板块集中在临平、闲林、丁桥、星桥、塘栖等主城外溢板块，板块内小区成交单价多在2万/平方米上下，同时较主城区，购房面积也能向上提一步，因此深受刚需客群的青睐。
改善需求释放
总价800多万的住宅卖了超2000套
数据来源：杭州我爱我家
如果说300万以下主打“纯刚需”，那么800万+总价段，是目前杭州的终极改善区间。
杭州我爱我家数据来看，近五年杭州800万+高端住宅占比呈一路上涨走势。
从2019年的1.85%上升至今年的4.25%，5年占比上涨2.4%，即便在整体环境紧缩的2022年也走出了一波上升行情。
2023年占比虽有下滑，但仍维持在4%以上，2023年更是卖了2000套+总价超800万的二手住宅。
“800万+高端住宅成交之所以能维持较强韧性，一方面是改善向更高阶层跃升的必然趋势；另一方面，此前受限购等政策影响，限制了部分改善客户的购买资格，现在加速了高阶改善客户需求的释放。”一位房产圈内人士分析，随着城市更新和功能定位的改变，必然带来地段价值的位移和城市板块价值的洗牌，而高端改善需求变化趋势同样明显。
这其中滨江区、萧山区更是令人刮目的存在。
根据杭州我爱我家统计数据显示，在总价800万+房源成交中，萧山区从2019年到现在，成交占比一路向上，从4.33%的占比上升至今年的20.15%，5年涨了15.82%。而滨江区则从10.66%上涨至15.72%，5年涨了5.05%。在高净值人群加速买入高端住宅的大背景下，滨江区凭借奥体区域的价值,一直自带虹吸效应。而萧山区随着限购放开，叠加认房不认贷、买房首付比例降低等利好，也带动区域高端住宅成交走出了独立行情。
具体成交上，滨江有奥体，萧山有钱江世纪城，这两个板块几乎是凭一己之力带动了两个区域内高端市场的行情。
典型小区有奥体的杭州壹号院，全年成交101套，800万以上成交91套。
而钱江世纪城板块内的保利澄品、保利创世纪小区成交更是遥遥领先，全年分别成交111套、88套，其中800万以上各成交78套和46套。
2024年杭州二手房市场的三个趋势预测
“成交量上，仍有可能继续保持2023年的交易水平，同时在政策上仍有一定的放松空间。”杭州我爱我家相关工作人员预测了三点：
首先，2024年二手房市场卖房难的主基调仍将贯穿全年，但价格下跌速度、幅度会收窄。
其次，老破小依旧艰难。
近两年来，杭州楼市已然逐步进入到换房周期，大量的二手房集体进场。在供应过剩的环境下，置换客户卖房难度系数加大，特别是房龄逐年老龄化的老破小，未来出售将变得更加困难。“现在的购房主体是年轻人，他们更倾向于购买新房或者房龄较新、面积较大的二手房。另一方面，杭州大多数高龄老破小已过了增值高峰期，如今的市场是新房比二手要抢手，次新二手比老破小要好卖，接下来，人们对楼龄老的房子接受度变低。从市场大势来看，2023年大多数老破小都在下坡路，单价从4万+高点跌至3万+，甚至2万+价格的老破小不在少数，因此2024年对于没有加分项（学区、地铁等配套）的老破小来说，出售难度将更大。”
最后，刚需上车型房源面积增大。
现在的杭州二手房市场可以说是处于“刚需价”买到“刚改房”阶段。同时面积结构的上移，也说明市场由刚需主导逐步向刚改、改善需求在过渡。预计2024年上车型刚需面积还将提升，同时改善需求的释放将带动成交面积扩大。
