今年的广州楼市，相比去年，一定会更加精彩。

不为什么，只因为两点。

其一，近两年核心区供地占比渐增，核心区新盘增多，广州楼市将迎来“神仙打架”行情。

其二，市场的理性和谨慎，高度聚焦到极少数唯中心论名盘，改善/豪宅也走出独立行情。

这也注定了，今年的广州，改善市场的选择，会让人更眼花缭乱。

特别是核心区的天河、海珠、荔湾，今年会有大量新盘入市。

所以，如何选板块，如何选项目，变成一件很纠结事情。

但其实看清板块置业梯队，你就没那么迷茫。

我们来聊一聊。

首先，今年最值得期待的区域，必定是天河。

比起之前天河常年缺货，能选的项目不多，今年的天河则可能会让你挑花眼，该怎么选？

有预算的，第一梯队板块绝对是珠江新城，而这里也唯有一个待售新盘，就是保利天御。

在珠江新城二手的楼龄普遍达到10-20年，想在新房方面置换，天御是唯一的选择。

因为整体货量不多的原因，其户型打造方面，也直接奔着“大”去的。

其大平层最小240平方米，还有340平和450平方等户型。

至于价格，吹风价20万+，地段就是它最大的底气。

啥时候入市？今年还是有可能的。

此外，如果买不起珠江新城，那么关注珠江新城周边的板块，总是没错。

比如距离珠江新城近一路之隔的保利天元。

即去年保利鏖战群雄最终摇号拿下的员村一横路地块。

该项目最大的优点，是区位好、配套全、而且有预期。

地块地处金融城西区，珠江新城以东，隔着华快，就是璀璨夺目的CBD。

配套算是齐全，居住氛围也不错。

最关键的是，地块对望的马场，未来有望引入国内购物中心TOP1的SKP。

项目预计推出140-200㎡的大平层（初步户型，具体以项目最终发布为准）。

预计售价要去到10万+，不走跟周边卷价格的路线。

如果预算够不到珠江新城，那么沿着广州中轴线，天河还有一个值得关注的选手——中国铁建·招商蛇口·西派天河序。

作为中轴线上的新盘，本身就足够稀缺。

而且，该项目还是在中轴发展的龙头，即天河北。

这里板块足够成熟，有沉淀下来的生活配套、学区优势，地铁优势等，生活足够便利。

最关键的是，项目隔壁的越天和，已经用热销替他铺平了道路，从7-8万/平爬到8-9万/平。

真金白银用脚投票，这就是市场对板块价值的认可。

项目预计将打造16栋楼，主力是小高层纯板楼，舒适度高。

而且容积率仅为3.0，主打低密小高层产品，靠近珠江新城的低密产品不多，值得关注。

项目预计面积段在125-240㎡之间，四房起步。

价格方面，如果参考邻居的话，预计在7-9万/平。

 

 

｜过程稿，图源网络

当然了，以上板块与新盘的价值，主要在于足够稀缺。

而天河接下来发力的重点，依然建议往智谷板块去看，不过配套落地可能还需要时间。

目前天河的供地，也基本集中在这个大板块，但最值得关注的项目，仍然是世界大观地块，即越秀观樾。

为什么？

第一，世界大观以后会连片开发，变成纯粹的富人区。

第二，优越的生态资源，是天河其他板块所无法比拟的，山、湖、林、园都有，而且低密，会很宜居。

第三，项目可以运用户型新规，未来的实用率会很高，对周边项目来说，是降维打击。

项目未来预计打造140-250平的户型，预计也是千万起步的总价。

说完天河，来说说海珠。

第一梯队的板块，肯定是琶洲板块，年末一宗7.5万/平地价的琶洲西地块，刷新广州历史纪录，足以说明板块的重磅。

不过琶洲西地块本身体量不大，又紧挨着琶洲樾，还是一样的越秀操盘。

有了前者打样，后者无论是连片打造，还是独立升级，都让人期待。

此外，琶洲还有一个隐形“王者”，非琶洲南TOD二期莫属。

其实光看琶洲南TOD一期的成绩，就足以看出项目在整个海珠的统治力。

作为接棒者，二期的规划更加高大上，将承担高端办公功能，项目规划的250米地标塔楼也在这里。

项目规划了9栋住宅楼，以小高层为主，密度更低。

而且由于二期在新规后报建，产品实用率可以有更高的期待。

当然，除了琶洲板块，今年海珠中部板块，也将崛起。

因为搅动板块的新旗手——中海上涌项目，要来了。

地块起拍价总价超111亿，配套名校中大附中，对面是万达广场，内部有地铁上涌公园站，旁边是主干道广州大道。

海珠少有的能拥有中央大园林的项目，让其关注度居高不下。

再加上旧改预期，项目周边的康鹭旧改已经开拆，进度比预期更快。

如果未来实现连片发展，这里将会打开海珠中轴的房价想象力。

产品方面，上涌项目预计打造128-142-161-188-270平五个户型，选择多。

今年，整个广州改善客首要考虑的项目，中海上涌必有一席之地。

再来看看荔湾，其实在2023，置业逻辑就发生变化了。

第一梯队，是从白鹅潭到广州医药港的沿江带，这里今年有一个特别重磅的项目，就是保利东沙项目。

地块是保利+立白在去年最后一批土拍中拿到的项目。

这宗地块的优势在于，背靠开发了一段时间的幸福湾，商业是现成的，cocopark已经开业。

而码头、地铁等，也都有，一旦陆续兑现，这里就是世界级港湾码头，是高端滨水休闲旅游体验地，是滨江宜居城等大型城市综合体，逼格很高。

而且沿江都是做豪宅，圈层很纯粹，保利东沙项目的初步户型也是以改善为主。

面积段在80-280平，其中主力户型是140-200平。

 

 

| 荔湾区东沙国际商贸港效果图

荔湾的第二梯队呢，是广钢、花地湾这些紧邻第一梯队的板块。

但随着花地湾的保利、中海项目打出300万上主城区的组合拳，如今板块内项目更偏向卷刚需、刚改。

今年的价格战，可能还会持续。

说完核心区，篇幅已经足够长了，但其实今年近郊的黄埔，同样有很多新盘入市。

其中不乏核心板块，非常能打的项目。

比如黄埔，就有保利图书馆项目，区位核心，紧邻区府，配套成熟，要啥有啥，在如今缺货得紧的老黄埔，是一枚香饽饽。

不过，参考周边竞品定位，保利的思路可能还是以走量主。

所以地块大概率会打造偏“刚”的产品，售价参考周边，比如4.3-5万。

小面积低总价，又不限购，杀伤力是很强的。

比如，79，87,115，141几个户型。

接下来，老黄埔可能会被卷飞，这个项目可以等等。

此外，珠江村旧改、双沙旧改等项目的融资区，如果能在今年入市。

那么老黄埔“三杰”将重新改写。

前者拥有江景+近天河优势，后者拥有一线江景优势，可以分别满足老黄埔改善客户不同侧重的需求。

盘完今年的值得期待项目，你会发现，如果放在以往主城区供应稀缺的年代，妥妥都是“网红盘”的标配。

但放在今年，大家都是核心，大家都很牛，谁比谁高贵呢，就硬卷。

所以今年注定是神仙打架，但同时也给了购房者更多选择的余地，也算好事。