有个问题咨询一下,目前我家住望京南湖东园小三居,加父母六口人,想换一个大点的四居,或者换个新一些的三居,再单独租一个。目前儿子在北京中学东坝上初中,前几天看了奥园四期的房子,200平左右,大概1100万。均价看上去比同类的略低点,房子倒不错,但又怕买在高点,想咨询一下您的意见。
A:
1、买在高点,未必吧。现在本身是的行情就不好,成交量很少,如果不出台刺激政策的话肯定是不涨,但非得说能下跌多少我也觉得不至于。反正是政府在救市,估计年底是没什么政策了,但明年推出的可能性较大。毕竟北京市手中的筹码太多了,随便放松哪个限购限售的都行。所以我不认为还有什么下跌的空间,毕竟这里是北京。
2、另外东坝也是个挺好的板块,或者说挺神奇的地方。当年十大边缘集团里只有东坝没什么利好,还让李嘉诚给放了个大鸽子,之后又是一次次的规划瞎忽悠,结果却是连条地铁都修不完。可就在这种条件下,东坝的大多数小区也没落后,包括那些保障房小区。
现在是又有新定位了,地铁也快开通了,学区甭管怎样也是北中集团校,新盘也不少。也就是各种利好比较多,非说现在是高点没什么道理。
3、奥园我比较熟悉,从最开始就关注过,包括开发商和代理行都接触过。挺好的小区,也不算太老,整体行情还略超大盘呢。另外开发商的第一任总经理还住在这个小区,早就移民了,但每次回国都住这儿,从侧面也能说明品质不错吧,毕竟人家在别处有房。
4、具体到房源来说中等吧,户型偏大,客户群不算太多,所以价格走势不占优,否则也不会说略低。这种大户型的房子最好成绩是平均值,占不到什么便宜,出手时的挂牌期比较长,所以更适合长期自住,单纯的投资不占优。
5、基本就是这些情况,总之我觉得从板块到小区都挺好,房源中等,更多借助板块小区的支撑。现在大盘行情不怎么样,但我不认为是什么高点。
仅供参考。
二
Q:
麻烦咨询一下:无北京户口,家人在西二旗小米上班,有海淀工作居住证,首套房,攒了200多,还比较年轻计划多贷款,房总价600以内:1、西二旗现在只能够到智学苑和铭科苑的老破小公房,您觉得他们可以跑赢大盘走势不,周边小区您有推荐的没;
2、买这边的公房有什么风险吗,公房和商品房的区别有哪些,中介反馈公房税费低,其他和商品房一样,交易一次就会变成商品房;
3、2028年小孩上小学,买房后可以在西二旗小学(现在叫中关村一小西二旗分校)上学吗?
4、北京今天降低房贷比例,以及不看总价看单价的新政会造成后续房价转涨不,多了一些商品房选择,想入手。
A:
1、智学苑是定向经适房,保障房为主的,铭科苑则是各种产权混杂,其中的公房占比挺低的。所以这俩不能算公房,智学苑都很勉强,别太听中介的忽悠。
跑赢大盘的可能性不大,到目前为止如果剔除学区溢价的话没做到,否则也不会现在的价格。以后的最好成绩应该是不输,小区本身的品质普通,只能是借助板块的力量。我没什么推荐的,这得找当地中介。
2、公房在东边京藏高速附近的较多,没什么风险。公房和商品房的区别,这一两句话说不清楚。单从投资角度的排序是商品房在前,但也要看具体的小区情况。
打个比方吧,这就相当于学历,商品房相当于985,公房是211,福利房是一本,保障房之后的就是各种普本了,在找工作时的帮助不太大。但这也得看具体学校和专业,不能一概而论。
中介说的不能算错,但有些偷换概念,相当于说本科无论是什么,读了985硕士之后就是985了。但在现实中一般都看重第一学历,原始出身是很难改变的。
“商品房”有两种含义,理论上的意思是所有能自由交易的房产都算商品房,包括地下车库。但一般来说都指最开始的性质,商品房和保障房区别比较大。
3、2028年上学,确定性的入学低谷期了,大概率都能对口入学,即便是非京的概率也比较大。毕竟学区和学校不是太紧张,到时候没必要过分调剂,概率肯定比现在大的多。
4、这么直接的政策出台了,至少不能说是利空吧?转涨的可能性大,至少不会导致下跌,实在没道理。资金准备好了就尽快看吧,尽量少听忽悠,以居住体验好的为主,房子是用来住的,越宜居的保值越好。西二旗的学区溢价不高,居住的性价比挺好的。
仅供参考。
三
Q:
我目前在亦庄有一套房,满二唯一,市值大概330万上下,如果卖了大约能收到200万,目前手上有六七十万,想换房。目前比较中意草桥欣园三区和四区的3居,和丰台站附近三环新城的2居,这两个地方的房子大约都在500万至540万上下。
想问:1、现在换房是否合适?2、明年房价是否还会下降?3、这两个地方章哥推荐哪个?4、目前这些钱够不够用?
A:
1、现在换房是否合适?单独从亦庄来说不算太合适吧,挂牌的多,价格偏低还不好卖,想快点儿出手就得低价,未必划算。这问问当地中介吧,看看具体行情。
草桥和三环新城的都还行,板块都挺好,小区属于中等,借助地段儿优势也肯定不落后。之前是不弱大盘,这几年是不如亦庄,除了产业还有学区的原因。不过也差不太多吧,换过去也没什么吃亏的。三环新城的尽量避开噪音,选择好点儿的户型。
2、明年是否下降,我觉得不至于。全国救市,数北京市手里的筹码多,就看人家愿不愿用了。十多年钱均价在几千块钱的时候是什么限购都没有的,到现在攒了少说十多条。如果放宽点儿就能有效果,明年看吧,看是否有小阳春。
3、两个地方差不多,没什么太大区别,还是看具体的房源吧。房子是用来住的,哪个更宜居就更合适。
4、钱的事儿我不知道,这问当地中介吧,一房一议。
仅供参考。
四
Q:
我是给孩子想买西城房子转学的问题。对房子没要求,总价千万以内的都可以推荐,但对转入的学校和小升初有要求,担心如果掉坑儿的话就还不如现在呢。请问怎么才能不去坑校?
同事说是买的离学校近能增加概率,能行吗?我们的目标是德胜级别的,但听说是这两年小升初派位很多都出区了,很担心。但听同事说是只要小升初审核时不卖房和迁走户口就不出区了。
A:
1、怎么不去坑校,政保、点招和子弟,基本就这三条路。其他如果走派位的话没什么办法,一切都有可能。
2、房子跟学校远近没关系,都是随机的,系统里没有距离这一项。不过可以买离牛小近的,如果将来改回单校划片或增大概率,那这种房子的保值就会更强了。
3、西城小升初派位没有出区的说法,只是会给每个学区十所学校,各种档次的都有,全都必须填。也就是家长只能调整一下志愿的前后顺序,但到底派到哪所学校没谱儿,赶上周边学区的中学了也没辙。这可以到时候咨询指导填报的,他们据说有经验。
4、西城小升初只要有学籍就行,跟房籍户籍没关系了。所以用完了学位就可以卖掉,跟不卖房的同等待遇。
5、总之我没什么建议,西城如果走派位的话那就只能靠运气了,我真帮不上什么忙。
仅供参考吧。
五
Q:
请问丰台学区房的溢价是不是低一些啊?我们现在在****四年级,想去十二中。主要是资金不足只能考虑丰台的,请问有推荐的吗?
A:
1、没有推荐的,也推荐不了,十二中就没有学区房,不可能凭借房子入学。或者这么说吧,全北京除了朝阳区是单校划片,其他的行政区都是小升初多校派位,没有保险的学区房。尤其是十二中这种的牛校,首先是点招为主,然后才是凭运气的。但摇号派位进去的意义不大,肯定分不到牛班,很难得到好资源。
2、既然是在朝阳上学,那为什么不换朝阳的啊?到目前为止,朝阳是凭房子上学概率最高的,好学校也是单校,只要是有学位就基本都能接收。
3、另外丰台的学区溢价并不算低,北大地的跟东西海平均值差不多,就因为上十二中的概率相对大,一分钱一分货。其他学区的没什么溢价,但这跟十二中就没什么关系了。另外也可以考虑东高地学区的,航天子弟多,十二中也有倾斜。这里的溢价不高,学校不错,相对算性价比高的。但并不确定啊,十二中得看五下六上的成绩,还得看有什么其他的成绩简历。