2023年是三年疫情防控政策转型后的重启之年,也是经济恢复发展的一年。变幻的局势中,上海哪些行业仍在扩张?
一直以来,写字楼租赁市场是经济活力的晴雨表,从租户的扩张或退租中,可以窥见产业变迁的历程。
回看2022年,受疫情防控等因素影响,全国18个主要城市的写字楼净吸纳量跌至2009年以来的最低水平,上海的写字楼净吸纳量同比也下降了58个百分点。
近日第一财经记者从国际房地产研究咨询公司世邦魏理仕了解到,2023年上海经济全面恢复常态化运行,写字楼供应恢复,从去年下半年起,租户的需求已显著回温。
世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕对记者表示:“写字楼的新增租赁需求,正从传统行业向半导体、人工智能、医疗器械、生物医药等新赛道集聚。”
具体来看,2023年上海写字楼市场共录得18个新增供应,共计110.6万平方米,同比上升31.1%。分区域看,主要供应来自于北外滩、前滩、真如和花木等板块。
行业新增需求方面,金融业仍稳稳占据榜首,租赁面积新增量占总体比例达到19%,这一数据与去年基本持平,进一步细分的话,资产管理类、证券和基金为全年租赁活跃度最高的三大子行业。
专业服务业取代TMT行业排到了第二位,新租赁面积占比达到14%,较去年增加了6个百分点,其中广告、咨询、律所的需求占比较高。
排名第三的TMT行业,较去年退后一个位次,租赁面积新增量占比为13%,同比下降4个百分点。实际上,从去年起,TMT行业的写字楼租赁增幅就出现显著下滑,互联网科技公司曾是中国写字楼租赁市场中的最主要需求者,但近两年来,互联网科技行业开始面临政策环境变化、流量红利消失、行业整体转型等问题,新增需求出现不足。与此同时,该行业需求位次退后,还与互联网企业整合办公场所,转向入驻自用楼宇有关。
消费品制造业则位于第四位,占比13%,其中以新能源汽车、服饰珠宝、快消品相关企业的租赁需求占比较为突出。
此外,根据世邦魏理仕最新报告,在商务园区写字楼市场中,人工智能、大数据及自动驾驶相关赛道企业表现亮眼,充分体现当前新旧动能转换下,产业升级带来的新兴行业租赁需求释放。
另一个亮点是各环节国产芯片企业去年积极落址浦东,涵盖从半导体设备、EAD工具,到多类型芯片设计、封装测试等企业。去年特色生物医药园区项目也积极吸引创新药企业入驻,大健康产业的发展则推动医药服务类租户的大面积成交。
这些新兴赛道办公租赁的增长,与上海金融中心地位以及政策导向息息相关。根据《2023年上海市私募股权创投行业发展报告》,去年,上海的私募股权、创投基金投向上海市“三大先导”产业(集成电路、生物医药、人工智能)的资金规模领先全国,预估接下来投资机构还将继续关注前沿科学、未来产业领域。
有业内人士对记者透露,目前写字楼的业主方与中介方都在研究未来哪些行业会弯道超车、哪些行业能够吸引更多创投资金,以制定接下来的招租策略。
尽管不少新兴行业正在蓬勃发展,但总体来说,由于写字楼新增供应量大,上海写字楼的空置率已经进一步攀升到了19.8%,同比上升2.4个百分点,各项目招租竞争越来越激烈,有业主开始采取更激进的策略,打起价格战,租金继续下行,根据世邦魏理仕数据,2023年,上海写字楼租金报价同比下降2.2%,有效租金同比下降3.7%。