当前位置: 江南文明网 > 房产 > 楼市新闻 >

三年缩水4万/㎡?河西这类房子,跌麻了

条评论

三年缩水4万/㎡?河西这类房子,跌麻了

深耕奥体近10年的中介小孙,拉出雨润国际广场、宋都奥体名座等代表小区的成交情况,“你看,高峰时这些小区出现过超7万/㎡、超10万/㎡的‘天价’房源,如今却扎堆2字头成交

 

1

河西奥体,庐山路上,雨润国际广场、宋都奥体名座、东渡新锐大厦、嘉业国际城等排排站。

 

这些项目的共同点:所在地块集中于2003年、2004年,河西新城启动建设后出让;为65年(雨润国际广场)或70年产权的类住宅公寓。

 

 

图片

 

 

在南京,65年、70年产权的酒店式公寓是特有“产物”,可以落户、入学。这一点,官方早就证实过

 

图片

 

于是,雨润、宋都等的小户型一度以低总价优势,备受家长们的青睐。

 

毕竟,学区划分上,雨润国际广场、宋都奥体名座、东渡新锐大厦、紫金西区中央,在新城双本部施教区里;嘉业国际城,也有新城小学南校区+新城初中的配置。

 

 

图片

 

 

要知道,河西的新城学校早就被纳入南师附中新城教育集团,尤其是与附中本部实施教科研一体化管理的初中,经过时间的沉淀,成绩与口碑趋向稳定

 

南京楼市行情无差别火热时,不少小区的成交价狂飙突进。有着学区光环的宋都奥体名座、雨润国际广场等,也不例外。

 

2021年6月,宋都奥体名座一套34.8㎡的迷你户型,卖出“暂无价格”。

 

当时,中介表示:“这套房实际成交总价是368万,单价105747元/㎡,单价超过10万系统就不显示了。”

 

 

图片

 

 

雨润国际广场的高光时刻,出现在2020年。11月,一套超53㎡的小户型以378万总价成交,单价逼近7.1万/㎡

 

同年,嘉业国际城的56㎡单室套,也能卖到7.1万/㎡

 

如今,是什么情况?

 

2

“两三个月前,河西中的学区房市场开始启动,成交量稳步上涨。不少家长的想法是尽快入手,赶在今年5月份前落户,不耽误孩子上学。”小孙介绍。

 

成交价,却没能和成交量成正比,以链家上的成交数据展开。

 

宋都奥体名座,去年11月至今成交了3套,单价无一例外是2字头

 

 

图片

 

 

抛开户型面积段的因素,这价格直接回到了2015年、2016年的水平。

 

 

图片

 

 

不过,去年上半年,小区成交了几套不到40㎡的迷你户型,单价倒是稳定在5万/㎡以上。

 

 

图片

 

 

雨润国际广场,近3个月来卖了7套,最低成交单价不到2.7万/㎡

 

 

图片

 

 

相同的面积段,下半年入手,居然能比上半年少掏近94万

 

 

图片

 

 

嘉业国际城,去年11月以来也有3套成交。一套56㎡户型挂牌24天后降价10万成交,然而这3万/㎡的单价,在同小区算是拔尖的。

 

 

图片

 

 

抛开宋都迷你户型超10万/㎡成交的非典型案例,将时间维度拉长,雨润、嘉业50多平户型,基本呈现三年房价缩水4万/㎡的走势。

 

相比之下,紫金西区中央反倒有些“另类”。去年11月,一套40㎡小户型以170万总价成交,单价超4.2万/㎡

 

 

图片

 

 

小孙解释,这些酒店式公寓肉眼看区别不大,但内部大有乾坤:

 

宋都靠地铁口,大部分出租做办公用,租金高又省心;雨润多租给酒店运营方;紫金带燃气,偏自住,住户以附近的上班族或陪小孩读书的家庭为主,转手价格相对坚挺些。”

 

挂牌价,也包罗万象。

 

以雨润国际广场为例,小区仅链家平台上的挂牌房源就超50套。小到54㎡,大到265㎡,挂牌单价2.6-6.2万/㎡不等

 

小孙介绍:“挂牌单价差这么多不奇怪,当下的市场呈现两个趋势,置换改善需求的卖家心态平稳些,按照预期挂牌,不急着出手;急用钱的卖家就不一样了,原本挂牌价就低,长时间无人问津,还会主动提出再降降价。”

 

3

同样是买房卖房,大家的悲欢却并不相通。小孙分享了两个客户案例:

 

客户A:2017年9月全款228万买了雨润国际广场的一套小户型,2020年7月市场还不错的时候,买家配合延期过户,以410万总价卖掉;

 

客户B:2017年12月以238万总价(不含税费等成本)入手紫金西区中央一套46㎡小户型,最近,以195万亏本出手。

 

 

图片

 

 

在锐评君看来,宋都奥体名座、雨润国际广场等小区的房价大幅缩水,原因是多方面的。

 

第一,与楼市行情走势同频

 

这轮楼市行情下行持续周期较长,河西、新玄武、大校场、南站等核心板块的次新房价整体呈下行趋势。

 

以河西奥体为例,本周区域内的普通住宅成交均价,对比去年同期下跌了24.5%(数据来源于链家,仅供参考)

 

 

图片

 

 

物业管理、户型设计、居住舒适度等指标远不如普通住宅的公寓住区宋都、雨润,又凭什么能逆势上涨呢?

 

第二,学区房热度有所回落

 

早几年,南京掀起了学区房热,头部学校聚集的鼓楼区,频频出现“暂无价格”成交的学区房。

 

河西也吃到了红利。2018年,新城中学冲刺到建邺区公办学校第一名,雨润国际广场的业主们抱团喊涨:“毕竟涨50万比打工挣50万轻松多了”!

 

区域内的类住宅公寓成交价也确实水涨船高,在2020年、2021年达到顶峰。

 

 

图片

 

 

而后,官方出手整顿,严令禁止“以学区房等名义炒作房价”,随着教育资源趋向均衡化,学区房慢慢回归理性

 

小孙补充:“虽然最近是河西学区房成交的旺季,但买家们都很理性,总价高的大户型成交量很少,低总价的小户型,大家会再三比价、议价,伺机捡漏。”

 

第三,房住不炒深入人心,房价正在回归市场价值

 

当下的市场,确实有部分小区逆势上涨,在次新房市场中表现优异,但这多见于核心地段的优质资产

 

以宋都奥体名座、雨润国际广场等为代表的类住宅公寓,房龄有些年头不说,存在开放式管理、停车难、内部业态混乱等问题,居住舒适度很难与普通住宅相提并论

 

早几年,搭乘楼市行情与学区热的东风,这些房子在二手房市场表现卓越,可当房住不炒成为主流,房子逐步回归市场价值,价格回落符合楼市逻辑。