一大早醒来，无意间浏览到一个帖子，话题还是老话题，但却给人以深思。
说是根据数据显示，北京的房租高居世界首位，而上海排名第5，撇除通胀和利率因素，仅从收支计算，30年后，买房与租房哪个更划算？
设置几个数据，一套80平米的住房，总价400W，按揭周期30年，房贷利率上浮10%，即5.39%，整租5000元/套，计算结果如下：
1.买房=房产+房贷
向开发商买入时除了支付首付款30%，即120W，缴纳房屋总价1%的契税以及2%房屋维修基金，按揭280W，30年支付总利息约285W，每月月供15705元，总花费为4W+8W+120W+280W+285W=697W。也就是说，30年后，买房人花了697W拥有了一套住宅。
2.租房，30年后有多少财产？
按照上面同样的条件，有两部分钱可支配理财。一是首付款120W，利率按照2.75%复利计算，30年后，利息大概在150W；二是月供拆分为两部分，5000元用于租房，剩下的15705元-5000元=10705元存进银行，存1年定期，按单利1.75%算，30年后可获得利息约为53W。
30年后，租房的费用合计为180W（算含物业费），增加的利润150W+53W=183W，而租房的总花费还是697W，那么，租房30年后留下的资产为697W-180W+183W=700W。
所以，买房者30年后拥有了一套价值697W的房产，而租房者获得了700W的现金，到底哪个更划算，其实，最关键的一点还是要看30年后房价是涨还是跌。当然，也有网友质疑，这个算法没有考虑到通胀因素，此外房子上还附着其他东西，比如学区，还有房子是一种固定资产，可以传承等等因素。
其实，这些不同的观点交锋，不也正说明人们不再闭着眼买房，对房子的思考也越来越理性吗？租房观念逐步进入大家的脑海，也意味着人们对未来房价趋势表达了担忧。
特别是在今年以来，在经历本次风波后，楼市遭遇到了前所未有的“重击”，大部分售楼处关门，很多城市进入零成交状态，开发商虽然在线上开辟了战场，但效果并不明显，一些房企公布出的销售数据也仅仅停留在纸上，并未实际落地。下面，我们梳理出一些典型的案例，或给我们启示。
（一）楼市遭遇重击，二手房房价下跌城市数量继续增多
根据统计部门公布的数据看，1月份在监测的70个大中城市中，二手房价格下跌城市数量达到32个，这要比去年12月份的26个多出6个。2月份的数据这几天应该也要公布了，但预计结果仍不会乐观。
其实，出现这样的“结果”也在很多人的意料之中，此前一些趋势的数据也证明了这一点。
按照统计部门的数据看，二手房价格上涨城市数一直处于减少过程中，2019年3月到2019年12月，房价上涨城市数量分别为57个、55个、55个、45个、48个、43个、40个、31个、32个、26个。其中只有7月份稍微有所回升，其他月份均在持续减少。而今年初又遇到这个突发事件，数据再下降也是自然而然。
这里需要大家注意的是，这些数据都是国家统计部门选取的70个重点代表城市，一二三线城市都有，具有极强的代表性，基本上反应了全国楼市冷暖。
此外， 2月份商品房成交面积数据也显示，楼市遇到了前所未有的“寒流”，克尔瑞监控的27个城市中，一线城市环比下降82%，二三线城市下降了78%、84%，成交量率先下滑，出于人们买涨不买跌心理，接下来购房者观望氛围还会持续。
在业内有一个共识，新房价格数据由于楼市调控，高价房源网签可能存在延迟情况，往往难以真实反映情况，而二手房价格数据变化情况则最能真实体现市场冷暖。二手房价格下跌城市数量连续增多，也表明了楼市持续降温，前期虚高的市场正一步步回归合理。
即使没有本次风波，对于2020年市场，上海易居房地产研究院发布的《2019-2020年度全国房地产市场报告》也预计，“就最重要的指标房价而言，全国下跌城市数量将多于上涨城市数量”。
出现了本次风波后，这种趋势就更明显，原因就在于楼市这2个主体：
1.开发商：日前有机构对12家头部房企进行了测评，如果不卖房，仅有2家能活过7个月，最短的仅能存活1.69个月，头部房企如此，其他大量的中小房企就更不用说了。所以，现阶段，开发商的主要目标就是“活下去”，到期债务、资金成本、运营成本等，都逼迫开发商尽快把房子卖出去，让资金回笼进来，看到很多开发商又是折扣、又是低首付，难道他们不想多赚钱吗？没办法，如果1万一平米你不买，那就9000，不行就8000，直到你买为止，不过是少赚些而已，“留得青山在，不怕没柴烧，这是或是当下开发商较为普遍的心态。
2.购房者：一段时间内，人们的关注焦点应该是恢复正常的生活秩序，比如工作、学习等等，房子的事暂时摆在一边，毕竟，现在能全款买房的人只是少部分，大多数人还要考虑长达二三十年的还贷，巩固好家庭经济基础，确保较为稳定的工作和可持续收入一定是考虑在买房之前。所以，此前一些人的买房计划也会相应顺延。
（二）二手房挂牌量持续增加，卖房变现越来越不容易
根据网上数据显示，据不完全统计，重庆、成都、武汉、天津、杭州等城市的二手房挂牌量超过10万套，而且还在持续增加过程中。除了传统的置换季节到来，还有一个重要原因就是受本次风波影响，一些业主对本小区的环境和物业管理水平等不满意，也提前了换房念头。这几天，就有好几位朋友告诉我房子挂出去了，要买的楼盘还没看好，但卖出现有房子的决心已经下。但大家都挤着卖，在楼市低迷期真的就能卖出去吗？告诉你的是，真的不容易！
一位房产中介朋友给我讲了一件事，他的一位客户是外地的，在本市有一套房产，由于本人长期在国外出差，就把房子委托给了他的门店销售，从去年9月份挂到现在，足足有180天，仍旧没有卖出去。就房子本身来讲，除了户型不通透和东西向外，其他方面没什么大毛病，楼层也还可以，总楼层22层，他的房子在14层。为了能把房子卖出去，他在小区成交均价2.2W的基础上，让了好几次 价格，现在挂牌价也仅仅只有2W了，在客户看来，这个是诚意价了，如果再降，他就把房子留给孩子了。
中介朋友也不好建议什么，最终卖多少钱，主要是由客户定夺。当然，中介朋友也被客户数落了一番，说他们只能靠行情吃饭，没有技术含量。不过，客户也承认，耳听为虚眼见为实，都说楼市火热，现阶段卖房只有亲身经历才知有多难！
其实，这种现象是有“苗头”的。
抛开今年开年售楼处关闭，中介门店关门等客观因素外。根据人民网在题为《经纪人眼中的楼市：超1/3从业者去年成交2套以下》中的报道，诸葛找房数据研究中心发的2019年12月经纪人市场信心调研报告显示，超过1/3的经纪人成交套数在2套以下，无成交占比超六成，经纪人成交3套以上占比不足10%。换句话说，大部分的房产经纪人一个月白忙活，由此可见市场之冷。
通过以上介绍，我们对2020的楼市也逐渐有了一个清晰认识，在房住不炒的大环境下，地方出台的楼市新政也仅仅是维持市场的平稳，楼市难以像过去那样再次大涨，在这样的市场状态下，如果确实要卖房，还需要拿出诚意的价格。当然，对于我们买房人来说，如果看中了自己满意的房源，待价格能接受，未必不是一个出手的机会，毕竟，指望楼市大跌也不太现实。
