我们的空置房数量，究竟有多少？

从1998年房改以来，在长达22年的房地产市场发展历史中，空置房的数字一直都保持着“神秘感”，原因无它，统计起来太难，学术界、经济学界、地产界的争议也一直存在。

数据显示，截止2016年底，全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米。这个数字甚至超越了英国和德国，按照统计局的口径，在2018年我们的人均居住面积超过了36平米，同样达到了发达国家的水准。

经济学家姜超指出，从城镇每千人新开工套数这个指标来看，房地产从2013年其实就已经达到了顶峰，未来向下调整的空间可能会达到30%。

今天，我们不妨综合各路专家、机构的数据，把空置房数量算个“水落石出”。

2018上半年，原农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文说：大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。

按照中国存量住宅2.7亿套、空置率18%估算，中国空置住宅数量约为4800万套。

而根据西南财大同年的报告，城镇空置房数量达到了6500万套，房屋空置率在22%左右，按照国际常见标准，空置率10%以下为较合理区，房屋供求基本平衡；10%～20%之间为危险区间；20%以上为房屋库存严重积压。

问题是，以上专家和机构所说的空置房“标准”，绝大部分都属于“商品房”。但是，我们的住房商品化也只是从90年代中期才开始，各个城市的小产权房、自建房、农村的自家小院，这些可以提供居住功能的房子，在我们的生活中占据绝大部分，这些房源的统计就比较困难了。

根据之前新浪房产的一篇报道，在房地产市场发展最为成熟的深圳，小产权房占全市总住房套数的比例居然超过了56%，即深圳住房中一大半是小产权房。

深圳尚且如此，更不用说广大的地市和县城了，在商品住宅没有流行开来之前，靠宅基地建房、集体用地建房、工业用地建房（宿舍）、保障性住房等等，这些名目繁多的房子，都是“小产权房”，而上文提到的住宅总量，只有它三分之一的规模，就是我们传统意义说的红本“大产权房”。

根据房产研究机构的估计，这些房子，加起来可能是商品住宅的3倍。

按照专家所说的2.7亿套存量商品房，加上3倍的8.1套小产权房，然后再乘以22%的房屋空置率，空置房的数量应该是2.3亿套。

2亿多套房子没人住，这个数字其实并不令人惊讶，随着人口加速往城市涌入，我国城镇化率已经达到了60%的水平，未来10年，城镇化率可能会提升到70%-80%，农村、小城市的宅基地、房屋空置现象只会越来越突出。

大家都了解一个“故事”，在工业化进程中，欧美由于自由竞争的无序发展，大量的产品积压卖不出去，牛奶供给过剩，出现了商人把大桶的牛奶倒入河里的“奇观”。

那么，楼市是否也到了开始“倒牛奶”的阶段了？

原因很简单：如果加上小产权房，我们的房子早就过剩了，大量农村闲置房屋没有人居住，老房、旧房没人翻新，究其原因，与人口流动有密切关系，城市里的房屋供求依然失衡，目前2.4亿流动人口在城市里安家依然颇具难度。

一句话总结：农村房子供给多，需求少。城市房子供给少，需求多，这才是当下房地产市场的主要矛盾，只有持续扩大租赁房、城市商品房的体量，才能使供需回归平衡，而不是用“倒牛奶”方式来解决。

因此，未来5-10年内，中小城市不能再盲目扩大房屋供给，让空置房越来越多，购房者也不应该在房屋供过于求的地区加杠杆买房，一旦流动性出现“塌陷”，会面临断供、断贷的风险。

马云曾点明“后果”：“如果都像今天这样大家买房子，将来我们的孙子、孙女，一个人至少要管5套房子，要养8个老人”。

尤其是农村和小城市，年轻人房子继承的越来越多，空置的也越来越多，养老的压力却有增无减，8个老人，意味着“八四二一”家庭结构的逐步形成，夫妻双方的父母、祖父母，都是独生子女难以承受之重。

其下属的财经战略研究院住房大数据项目组发布中国住房大数据分析报告指出：买房不能再加杠杆了，住房需求剌激政策虽然较易实施，但容易引发未来房价大起大落，需要加以严格控制。

不管是马云的表态，还是社科院的呼吁，其实都指向了楼市的一个“症结”：即房屋供应多的地方，不能无限制增加空置房了，而在少数住房紧缺的大城市，也要注意居民加杠杆购房的“副作用”，只有把供需矛盾解决，使市场回归平衡，才能避免“倒牛奶”的后果。