当下的楼市可以说在一个低谷期内徘徊,将之归咎于疫情,都可情有可原的点点头。但市场还是得靠市场,不能光靠大家的同情。随着去化的艰难,库存越来越多地积压了下来,导致后期的很多节奏都错乱了,首当其冲的就是一些房企在存亡线上挣扎。
不过,楼市也不尽然全是坏消息,疫情在中国已经有了明显的缓和,经济发展也在逐步的恢复,楼市好像睡了一个长觉苏醒过来一般,在一些热点城市和市场伸展开来,乐观的就像朱自清的名作《春》描写的那样。
盼望着,盼望着,东风来了,春天的脚步近了。
那么房地产的市场要如何才能迎来真正的春天呢?我看至少需要三个基本的条件:一是地方政府,二靠热地大卖,三靠实力房企。
首个条件当然是地方政府,这个一直是此前楼市的热门话题,他们目前唯一能做的似乎就是救市。稳重一点的地方政府以救房企来维持市场的稳定,主要的动作要领是给房企打点滴,延缓或暂缓,降低或减免相关的税费和行政费用;激进一点的地方政府以救市的方式来刺激楼市,主要动作要领是进行各种行政补助,甚至动用金融杠杆,或打破限购来扩大需求。
这些举措,但凡关心楼市的人们都很熟悉了。当然也会知道为什么有些救市过激的城市常常一日游或半日游。直接原因是房住不炒,根本原因是宏观经济压力。
第二个条件,也是一种比较得力的方式就是卖地。为什么卖地能刺激楼市行情的变化呢?这里面有几重因素。第一点是每年的年初都是房企资金比较充裕的时期,年度会议和年度发展规划都准备好了资金,计划好了市场。尽管疫情造成了冲击,但对大部分房企而言,尚不足以改变一年的拿地计划。第二点是土地是房企的生产资料,没有土地怎么生存?没有土地储备怎么发展?任何房企只要还做房地产生意,必须将拿地作为企业发展的第一要务。
第三点,也是在特殊时期最重要的一点。我们知道地方政府依赖土地财政,只有稳定的市场和稳定的房价以及稳定的预期,土地的价格就不会下降,就能保证持续的地方财政来源。而长期以来的房地产市场,地方政府既是运动员(参与房地产生产资料的买卖),又是裁判员(主导当地房地产市场的走势),这一形势是房企十分清楚的。
地方政府如何与对手形成默契呢?大量的卖地就是一种达成默契的手段。因为地方政府既管生又管埋,土地卖出去了,还要让它增值(房价要稳中有升),这样才有后期土地是再升值。因此只有通过大量的卖地,将自己的财政与楼市绑在一起,房企才会对市场有足够信心。这是双方的默契,也是通行的房地产运作模式。
第三个条件,市场还需要有实力的房企来担纲。近年来小房企为什么生存越来越难,主要是因为他们跟不上地方政府的默契,就好像很多年前,地方政府不允许个人参与土地竞拍是一个道理。这些小房企经不起大风大浪,常常把地方政府拍死在沙滩上。多年前芜湖在这方面就吃过大苦头,马饮客运站对面的项目,奥体中心对面的项目,都曾把区政府架在火上烤。
与其说小型房企被市场淘汰,还不如说被地方政府所嫌弃,由此导致日后的生存压力越来越大,直至被兼并或死亡。除非这些小房企是大老板的小妾,好比生产空调的,制造火腿的,分出一两个枝丫来玩弄房地产。
故而,最终在市面上耀武扬威的只能是大型房企和本地实力房企。他们才能在桌面上一本正经地跟地方政府喝茶,博弈,甚至讨价还价。最近很多城市的土地市场一片火热,你们看到小房企的身影了吗?看不到,不是因为他们不想发展,不想生存,只是苦于地位太过卑微。而大型房企和实力房企呢,一边在土地市场上大手大脚,一边在楼市上大展拳脚,新项目上市,高档规划与营销套路左右开弓,活生生地将市场炒热起来。
疫情慢慢走了,房企快快醒了,市场渐渐热了。没有了疫情笼罩的同情的房地产市场将重新面对房住不炒,也不得不面对糟糕的国际疫情形势和美元印钞放水,或许那才是真正的战场。
以土地为中心,地方政府与大牌房企形成的默契,将推动疫情之后的房地产市场升温。说起来好像阿喀琉斯一般的英勇,但愿不至于最后成为中国经济的阿喀琉斯之踵。我是鱼眼,下期再见!