最近货币宽松消息不断，央行以利率招标方式开展了500亿元7天期逆回购操作，上次国常会为保中小微企业安排了3万亿救助计划，昨天定向降准释放4000亿支持实体经济，而之前1月份降准释放8000亿，3月16号降准释放5500亿，全球都在降息，我们降息也不远了，总之不停地有宽松刺激政策出台。
很多人就慌了，“钱要毛了？楼市要反弹？”不怨我们，实在是被“吓”怕了，只要货币政策一宽松，就往楼市跑，2017年之前每次宽松都是暴涨，那时候房子能保值、投资能赚钱深入人心。但这次宽松完全是疫情引起的，现在确诊人数已过百万，看目前情况未来感染人数估计还要翻几倍，疫情引发国际经济衰退无法避免，我国经济目前也是陷入停顿，国家释放的资金是要定向就市，是要给中小微企业续命的，以前宽松资金大都流向楼市所以导致楼市暴涨，这点要搞清楚。中国的楼市虽然变幻莫测，但只要抓住主因就都把握它的大趋势，这些年倒了的都是小开发商，房地产大开发商都活得很好，富豪排行榜里地产大佬一直是最多的，因为他们对楼市脉搏把握的更准。
其实楼市一看经济大形势，二看国家态度，三看人口流动，四看成交量。看新闻特别是地方新闻是最没用的，不管你担心什么，去网上搜就一定能搜到大量的你担心的内容，这一点适用于任何时候和任何人。哪怕2016年楼市暴涨的时候你也能看到很多楼市马上要崩、价格要降的新闻。因为现在虽然信息更畅通了，但是同时信息库变的超级庞大、杂乱不堪，以前看新闻联播，现在各种网站、APP、朋友圈都是新闻，关键是现在人人自媒体，新闻没有以前记者那种专业和官方了，所以信息是大大的有的，但是筛出来就难了。
第一，看经济大形势，楼市股市一样，先看市值，现在公认的全球两个最大的泡沫，一是美国股市，二是中国楼市，中国楼市市场总市值400万亿左右，2019年中国GDP才99万亿，现在人均住房面积已经达到了40.8平米，这已经达到了发达国家水平，中国的二十大城市的房屋总值，已经超过了美国国土面积上所有的房屋总值，北京的房子加在一起，是纽约价值的五倍，房价超越美国，这根本就不合理，因为美国人的收入是中国人的8倍，我们房价收入比是严重失衡的，更别提租售比了。当年潘石屹偶然发现海南的人均居住面积已经远远超过了北京，当即冒出了一身冷汗，于是万通六君子决定撤离海南，回到北京，由于跑得比较及时，所以他们成为了海南楼市泡沫下仅有的生还者。
再看资金流向，2016年开始的楼市火爆是因为股市熊市，国家连番的降准降息，房贷宽松，取消限贷令，成千上万亿的放钱，企业家辛辛苦苦做生意还没炒楼来钱快，谁还做生意，还有全国楼市去库存，货币化棚改，最后银行的钱、企业的钱、棚改的钱、投资客的钱大都流入楼市催生史无前例全国大牛市。国家从2017年开始房地产金融逐渐和实体经济分开，所有宽松释放的钱投入实体经济严格管控，接下来受疫情国际形势影响肯定还会降准降息，不要高兴，这钱跟楼市没啥关系，没有大量资金进入楼市就不可能有楼市牛市，这是全国宏观经济视角。
第二，看国家态度，这在中国太重要了，注意是态度不仅仅是看政策。就像疫情一样，中国一个月能控制住的事，欧美国家3个月能控制住就不错了。中国楼市泡沫可以说是这些年国家政策催生的，把本来要20年走的路10年就走完了，超发货币、掩耳盗铃式的打压楼市，过去搞房产的人跟人说得最多的就是中国经济被楼市绑架了，所以国家不会也不敢打压楼市，像人民的名义里达康书记那样一切为了GDP啊。但如今可以明确的说这届领导班子更懂经济，把对中国的脉了，房地产结构要大刀阔斧的改革，楼市是干儿子，实体经济才是亲生的啊，千万不要怀疑国家房住不炒的原则，你凡是听到某某地方要放开某某调控的消息一出，没几天肯定被政府叫停座谈，比如驻马店和广州，刚说要放松，第二天就撤销，说明肯定有明显的政策强干预，所以就从上面而言，即便现在经济非常困难，依然要坚持房住不炒，或者说越是经济困难，才越要坚持房住不炒，你见谁被绑架还能上瘾的？实体经济才是中国发达的正道。
所以国家态度已经有了本质变化，楼市好比洪水，之前调控是“堵”，越堵越涨，现在楼市调控是“疏”，房地产结构性调整，以避免楼市泡沫破灭，越来越多的只能由国家回购的自住房会成为老百姓的住房主体，炒房就不应该是老百姓该干的事，炒房就是炒虚拟的概念，能创GDP但没有任何实际价值和产出，对企业也没有任何帮助，都炒房去了，国家经济还怎么发展。这次货币宽松是定向救企业，救中国经济，地方政府不敢顶风作案把钱流楼市的，即使极度宽松政策下M2再次暴涨，大水漫溉下楼市大涨，但那只会让楼市泡沫崩得更快，我们经济也就完蛋了，泡沫下的楼市就是个炸弹，香港日本当时都爆了，日本经济衰退了20年，目前我们政府只想慢慢把这颗炸弹“耗”没电，让之前走太快的那部分通过时间抵消掉，绝不想引爆它同归于尽。
第三，看人口流动，这个因素能催生未来中国多元化楼市，人口持续流入的地方就会涨，人口持续流出的就会降。北京就不用说了，人口负增长，加上政策调控中心地带，房价一直降了三年了，相比2017年初已经降了20%左右了，北京周边价格早就拦腰砍了，还在降。说起来大概率事件，中小城市楼市比北京落后一两年，也就是北京先涨也先降，中小城市后期跟随。现在大中型城市人口争夺战，但最终能持续吸引人才的城市可能会集中在比如杭州、南京、重庆、成都这种新的经济中心、新生一线城市，而东三省一带，包括绝大多数三四线城市很难持续吸引到人才的，为啥，没有好企业啊，所以地方政府想方设法引进投资才是未来发展之道，光拉点人过来落户口是留不住人才的，反而未来还有老龄化财政压力。
第四、二手房成交量、一手房拿地价。二手房交易量是最微观的一个参数，直接反映供需，即使不看宏观趋势，也可以直接看出一个城市楼市近几个月会涨还是会跌，屡试不爽，但注意这个指标只能预测短期。如果一个城市连续2个月以上成交量大增，需求大于供给，房价近期就会涨一下，但是如果大增俩月就消停了交易量又降回去，价格以后就会平稳，所谓稳中有涨或者慢涨。但是短暂性的仅仅有一个月成交大增没有参考意义。如果每个月的交易量基本保持在火爆水平（比如2016年北京二手房月交易量基本都在2万以上，往年二手房有库存卖没的情况所以个别月15000套，参考下图），供不应求下，那么就会竹节拔高式涨，价格平一段时间突然大涨一下，然后继续平一段又大涨一下，所谓卖一拨房子涨一拨，几次大涨之后累积看就是暴涨。房价持续平稳时的二手房稳定交易量就是以上参考标准，稳定交易量1.5倍之上就算火爆水平，0.7倍之下就算低迷水平，你也可以自行感受当地火爆还是低迷。
反之看房价跌也是一样，持续低迷的二手房交易量，供给大于需求，房价一定会跌，当前在售房源的报价水平没有任何参考意义，光挂高价没成交没用，只有实际成交才有参考意义。另外提一点，微观供需角度，即使楼市政策转向，例如从压制变成放松，房价也不会从跌势立马转为大涨，反之一样，房价不会180度大逆转，一定会有两个月左右的成交大涨才会导致供不应求，然后再涨，成交不涨，看似利好但是卖不出去，那就涨不起来。
各城市交易量建委有公示
以上数据来源于北京市建委
至于一手房拿地价，会大致判断半年到一年甚至更长的市场，开发商越大越准确，开发商大佬们对政府态度、政策方向和实际市场把握，跟老百姓不是一个级别，这个仅适用于中国，所以他们拿地是一个前瞻性很强也跟地方政府未来政策绑定的事，市场利好他们会高价竞拍拿地，市场利空会不拿地或者低价拿地，地价和房价就是常说的面粉和面包的关系，所谓面粉贵了面包能便宜吗！整体房价即使很平稳时，大开发商也会清楚政府未来重点开发地段，比如哪个地方规划地铁、学校、商务区啥的，提前拿地准备，另有升值空间。但如果你没有资源获取这类确凿信息，就不要轻下判断或轻信新闻。
最后看看意外因素，天灾，石油危机，全球金融危机等。乱世存黄金，不是买房买地，这些因素不会改变以上前三点大势，但是会成为某些大势的导火索，比如这次疫情，已经引发了全球最高市盈率的美国股市崩盘，道琼斯指数一度从29000点跌到18000点，近40%的跌幅，虽然美联储2万亿美元救市、5万亿美元刺激计划等等政策不断加码，降息都降到0利率了，再加就真快要无码了，才暂时止住了跌势，但我估计大势所趋，只能是尽量减少损失而已，让泡沫崩的没那么猝不及防，翻盘基本不可能，急刹是来不及了，腿刹下，至少不是脸着地。这次疫情，各个国家之前积累的各种问题，谁外遇、谁有病都可能被这次疫情照出来了，各回各家各找各妈，有病就得治，总比一直扛着强。危机也是机遇，看谁先抓住，中国这次很有机会成为大赢家，就像08年美国次贷危机引发全球金融危机，但是美国最先复苏了，而且高歌猛进繁荣了11年，目前我们国家政府思路清晰，方向正确，只要坚持刺激发展实体产业，扎紧楼市带子，别管一时的GDP脸面，就能抓住此次危机逆风翻盘。
所以，把握楼市大方向主要是以上前三点，微观判断看第四点。目前我们的楼市还处于严重高估状态，国家坚决要摆脱楼市，发展实体经济，所以“房住不炒”依然会是很长一段时间的国家态度，三五年之内不会变。房地产金融已经独立管制，目前的量化宽松都是国际疫情导致的经济衰退下的刺激实体经济政策，定向救市，给中小微企业续命。少数比如深圳、杭州、南京等这种人才不断涌入的城市，楼市仍有持续上涨的动力，其他则无。二手房成交持续低迷会成为大部分城市的常态，房产变现会非常难，你感觉房价应该还可以，但你用钱卖时会发现不降价甚至大幅降价也不好卖，难变现的商品就不具备投资价值，即使未来中国经济稳定发展后，房产随着通胀稳定增值，房产每年不涨4%以上是跑不赢通胀的，相当于赔钱，刚需买不买什么时候买房自己参考以上四点，但意图像前几年那样投资赚钱的就甭想了。
