截止3月22日，楼市三城，石家庄、济南、郑州分别放松调控：“零门槛落户”、“取消限价”、“公积金贷款上限33%提至50%”。
2019，怕是要成为楼市调控放松的一年了！
01
石家庄：“零门槛”落户！
2019年3月18日，石家庄市公安局研究出台了《关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见》，其中规定：
取消在城区、城镇落户“稳定住所、稳定就业”迁入条件限制，在石家庄市全面放开城区、城镇落户，群众仅凭居民身份证、户口簿就可向落户地派出所申请户口迁入市区、县（市）城区和建制镇，配偶、子女、双方父母户口可一并随迁。
问题来了：石家庄为什么要零门槛抢人？
一、土地财政问题
2018年石家庄官方统计的全部财政收入数据为1076亿。土地出让金占到了全部财政收入的42%，如果再计算上房地产附带产业的收入，这个比例可能还要更高。
而2018年世联行数据显示，石家庄房产存量高、去化周期长，楼市已经陷入寒冬。
二、房产库存高
根据世联行的数据，2018年其跟踪的45个城市中，去化周期高于18个月的有石家庄、厦门、北京、天津、昆山等，其中石家庄名列前茅为56.2个月。
这意味着石家庄的房子需要卖 4.68年，远高于正常水平！而除此之外，石家庄还面临严重的债务问题（石家庄2018年债务高于800亿，但是全面财政收入仅1076亿）。
我们都知道，2018年全国房地产市场普遍趋冷，对于土地财政依赖大的城市更为严重，也因此石家庄急需新的增量资金进入，而房子无疑是最好的选择！所以，卖房对于石家庄来说十分重要。
至于效果，可以说还是非常不错的。
虽说石家庄在人才争夺上不占优势，但是零门槛落户针对的范围很大，据石家庄落户数据显示，截止政策公布第二日，便有1123户人口落户，而人多了，房价回暖那是肯定的！
02
济南取消“限价”！
济南市建委回应外部流传的“济南2月已经取消限价”消息时回应：由于目前房价已经趋于稳定，政府已经不再指导限价，但济南市的限购政策仍在施行。
虽然济南住建委表示“坚持房地产市场调控不动摇”，但颇有掩耳盗铃之疑。
政府限价政策确实取消，但限购政策仍在施行。济南也悄然放松了调控，取消“限价”，为什么？
取消限价，原因一般分三种：1、土拍价格高，限价贴近楼面价，精装双合同拉高溢价；2、政策一刀切，限价不合理，不分区域一个样；3、市场低迷，取不取消一个样，无所谓限价与否。
济南取消限价，是因为什么？
济南也是省会，而在2018年中旬以后济南就已经在严厉打击双合同、伪精装行为，并且济南并不存在土拍价格高，限价贴近楼面价的情形，相互区域间的价格差异也很明显。那就只有一个原因：
济南楼市趋冷，即使放开了限价，也无关大局。相反，还能够促进房地产市场稳定，继而促进当地城镇化建设（毕竟是省会城市，对经济发展的需求还是很强烈的）。
另一方面，仅仅是放开限价，而不放开限购，既保证了市场价格自我调节，又强调了“房住不炒”，可谓是一举多得！
去年9月份，济南土拍流拍量较大，并且新开盘楼盘去化率较低，据亿翰智库数据统计：2019年前2月济南楼盘销售业绩TOP10，6盘入市，去化遇冷不足5成。
这样的情况下，即使放开了限价对于市场的冲击也有限，既有利于楼市回暖，又不至于价格大涨，与国家稳楼市的预期不谋而合，也就无所谓了。
但是，限价的放开却给了市场一个很明显的信号：后续或许会有很多城市跟进！
比如郑州，最近也开始谣传要放开限价，虽然最后被证明是谣言，但是，无风不起浪，郑州也在逐步放松楼市调控。
03
郑州公积金贷款大提额
3月22日，河南省“省直等单位职工”的公积金贷款上限，从33%增加到了50%。这样的增加幅度，在当下的楼市大环境下也更加引人注意。
由上述文件可以看出，“在省直中心连续正常缴存住房公积金”的人，可以享受此次额度上调（针对范围：郑州市无权管辖的、在郑州工作生活的“公家人”）。
貌似“省直中心”上调额度，与大众无关，毕竟不是人人都是“公家人”，但是，还是在楼市引发了不小的震动，为什么？原因只有一个：
在中国，喜欢搞试点，由小及大，那这个政策对象会不会扩展到郑州全体公积金缴存人？这个几率还是很大的，也就是说，未来这将成为一个普惠政策！郑州市公积金中心应该也会很快上调额度
那郑州作为河南唯一的强二线城市，并且还是省会，为什么会在这时候掀起放松调控的信号呢？
郑州楼市商业房贷上浮的比例仍然偏高。根据公开报道，目前首套房普遍上浮25%，二套房普遍上浮30%到35%。也就是年利率达到了6.125%到6.615%。
大家利率都在下调，我们的不降反升？这怎么能忍！
结果就是，公积金贷款放松政策立刻就来了，为的就是对冲利率上调带来的利空预期（公积金贷款利率5年以上3.25%），等于变相利好了楼市！
而无论是石家庄的“零门槛落户”，还是济南的“取消限价”，亦或郑州的“公积金贷款大提额”，最近这三大省会城市对于楼市调控政策的转向背后，传递的一个很明显的信号：楼市调控的新周期正在开启！
04
楼市调控逆转了？
国家定调的“稳房价、稳地价、稳预期”，不是空喊口号就可以做到的，这背后必然要有足够的力量去做“托”的动作。
说来白了，其实就是那么回事儿，无论是直接房价调控政策，还是关于人口，结果导向的都是房地产调控：市场卖的好就收紧，不好卖就放松些。
不过，有一点很有意思，最近放松楼市调控的大多均是省会城市、国家规划城市群城市：
其中北京、天津是直辖市、兼国家中心城市；西安是副省级城市、国家中心城市，郑州是国家中心城市，济南是副省级城市、省会城市，青岛是副省级城市、计划单列市，太原、石家庄是普通的省会城市。
图片来源：乐居
这能说明什么？两点：
其一、上一轮房价上涨，能割的韭菜差不多都被割完了，新的韭菜购买力还没形成，调控的作用并没有想象的那么大了！
也因此，新一轮的调控正在以中心城市群为中心！而这些楼市调控的放松针对的也并不是无产者，而是很多已经落户在县城、地级市的人，为的是吸引他们再次迁移户口，投奔更有希望的中心城市。
其二、城市群正在成为国家规划的新型城镇化的核心，未来区域间的竞争将会是城市群之间的竞争，虹吸力越强的城市群，在未来的发展中就会越快！
而国家规划的城市群，在高层“一城一策、千城千策”的调控政策被确立后，这些城市的争夺战就已经开始了。
比如北京、上海、深圳等超一线、一线城市，抢的是人才，而其他二线城市、省会城市等就是人才、人两手抓了，目的只有一个，为接下来的经济发展储备动力，不过这些二线城市未尝没有通过房地产市场回暖稳经济的心思
也因此，我们看到一个很明显的现象：越是人来的少的地方，抢人的政策给的越好。未来城市群之间的抢人大战将愈演愈烈，城市群之间的竞争的关键将是人的竞争。
中国，不管是楼市调控限价、限购、限贷、限售的哪一个政策手段。一旦出现第一个吃螃蟹的城市，那么就一定会有第二个、第三个！而一旦在全国大面积铺开，许多政策也就算是“名存实亡”了！怕是要打脸了......
