多家研究机构近期发布的报告均显示，受新冠肺炎疫情影响，上海楼市一季度表现不佳，新房、二手房、甲级写字楼等成交量亦均出现较大幅度下滑。但随着疫情得到控制，3月中旬以来，购房需求得以快速释放，一些性价比较高的项目甚至受到抢购。上海中原地产市场分析师卢文曦乐观判断，4月上海楼市将迎来真正“小阳春”。
但在上海楼市热度逐渐升温的同时，房企面对的去化压力仍然不小，“房住不炒”这一主旋律并未有丝毫变化。有市场人士直言，紧缩的楼市政策和全球经济不确定性的增加，会令置业者的选择更趋于谨慎。
一季度成交量大幅下滑
受疫情影响，上海楼市一季度住宅成交量大降。仲量联行提供给《华夏时报》记者的报告显示，上海一季度新房住宅成交量同比下滑37.4%至960463平方米。尤其是高端市场，一季度仅成交276套住宅，同比下滑57.0%，同时也仅绿地海珀外滩这一个新项目入市。
第一太平戴维斯的数据亦有相似之处：一季度上海新建商品住房新增供应约49.4万平方米，环比大降73.3%，同比下降66.1%；一手商品住宅成交量共计约95.7万平方米，环比下降50.4%，同比下降32.6%；成交均价环比攀升3.1%至55770元/平方米，同比则下降1.3%。
不仅如此，一季度，甲级写字楼、投资市场、零售市场等的成交量均有较大幅度的下滑。例如，第一太平戴维斯方面向《华夏时报》记者表示，一季度上海甲级写字楼市场无新项目入市，且租金整体环比加速下跌1.0%至人民币7.8元/平方米/天。
不过，3月以来，随着全国疫情防控形势稳定和复工复产逐步推进，上海楼市也开始渐渐“回温”，此前因疫情积压的置业需求陆续释放。
上海中原地产数据显示，3月上海新建商品住宅成交面积37.7万平方米，环比增加227.8%。卢文曦向《华夏时报》记者强调，虽然从绝对量来看只有正常水平的8成左右，但对信心恢复有提振作用。3月24日，上海首个线上开盘的项目——“绿地海珀外滩”尽管平均售价高达13.8万元/平方米，但开盘当日去化率即达到85%。
同时，链家数据显示，3月上海二手房共计成交约1.52万套，尽管整体水平与去年同期仍有多达4成的差距，但与2月的4600套相比还是大涨了235.2%，且周均成交量基本恢复去年同期水平。
但市场的复苏并没有带来二手房价格的反弹。上海链家资深分析师杨雨蕾透露，3月上海二手房成交均价继2月上涨后微跌，合同成交价约3.86万元/平方米，环比下滑约5.7%，为近4个月来的最低价。当然，这一成交均价的下滑并不意味着房价的下跌。58同城安居客发布的《国民安居指数》中的“房价指数”显示，上海二手房房价从今年1月至3月一直呈现爬升趋势——1月5.09万元/平方米，2月5.11万元/平方米，3月5.15万元/平方米。
杨雨蕾也强调，2月和3月成交均价的涨跌并非价格水平的上涨或下跌造成，而是成交区域和结构变化所致：“2月份大幅收窄的成交量导致成交结构变化，成交房源以高均价为主，环比增长5%，远高于正常水平。”其称，3月份随着成交逐步恢复常态，价格也恢复正常、依然稳定。
购买力快速释放
进入4月，上海楼市的热度与日俱增。中原地产数据显示，随着刚需及“刚改”、“首改”项目的加速入市，4月第2周（4月6日-4月12日），上海新建商品住宅成交面积10.2万平方米，环比增加15.1%。同时均价出现明显回落，新房成交均价为59536元/平方米，环比下跌7.6%。
《华夏时报》记者发现，上海楼市近期重现“抢房”之举。4月13日，位于浦东的碧云翠林苑项目正式认筹，均价高达11.2万元/平方米。由于该项目具备良好的社区氛围和成熟的生活配套，且该地块也已经10年没有新盘供应，单套总价为2000万-8000万元的该项目引起“抢筹”，不少购房者从凌晨6点即在售楼处外排队等候。
事实上，进入第二季度，开发商的出货意愿明显增强。第一太平戴维斯方面透露，仅在高端市场方面，除了第一季度已经取证的锦绣里、滨江凯旋门二期、静安府西区等，年内还有包括外滩豪景苑、翠湖天地五期等项目会在近两个季度入市。
“最近售楼处的情况比3月还是要好很多的，不少人来看房。”位于静安区的华发华润静安府内部一名负责人告诉《华夏时报》记者，若拿证顺利，该项目可能会在4月入市。记者了解到，目前该项目的别墅部分已经推出“暖春三重礼”，旨在吸引更多的置业者。
“4月下旬多个项目将陆续进入签约期，成交量将冲击15万平方米（上海月度新房成交数量预测值）。”卢文曦认为，上海新房市场回暖的迹象明显，15万平米已经是往年的正常水平，二季度新房销售成交面积有望逐步走高。其更乐观判断，4月上海楼市将迎来真正小阳春。但卢文曦强调，在今年的特殊情况下，“小阳春”的规模跟之前肯定是没法比的，只能说相对一季度的情况表现较佳。
第一太平戴维斯住宅销售部助理董事陆云生坦言：“楼市回暖的表现非常明显，不但有较多项目推出，且看到了客户排队认筹的场景。客户的购买力在各种市场因素的推动下，正在得到快速释放。”当然，也并非所有项目的市场表现均相同，只有在地段、产品力、价格方面有特点的项目，才会受到市场的热捧。
值得一提的是，有媒体报道，为增加销量，一些地产商提高了对中介机构的佣金占比，中介机构亦反馈称佣金较以往显著增加。《华夏时报》记者就此咨询了几家房企内部人士，均未得到正面回应。不过，业内人士认为这是非常正常的举措。卢文曦表示，重赏之下必有勇夫。此举同时也说明，房企面对的去化压力实际上仍然不小。
仲量联行方面指出，“虽然2020年的货币政策有望进一步宽松以提振经济，但上海的楼市政策预计仍将保持紧缩。紧缩的楼市政策和全球经济不确定性的增加可能使未来买家趋于谨慎，预计2020年下半年成交进度将有所放缓。预计开发商将加速推盘来缓解资金压力。”
