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楼市已现调整征兆,一轮房价下跌或将不可避免

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楼市已现调整征兆,一轮房价下跌或将不可避免

楼市已现调整征兆,一轮房价下跌或将不可避免?

 

楼市下半场或将迎来“新拐点”。近期,北京不少二手房价格开始下调,据北京日报的消息,在北京东三环一套某三居室房屋,房屋价格甚至降价110万!

对于三四线城市来说,第一,那些区位优势不佳、人口持续大量流出的城市将面临着更大的房价调整压力。第二,库存水平高的三四线城市,刚需客户的二手房需求变得越来越少,同时这些城市如果没有形成高效的二手房交易市场,流动性很低,那么那些以投资为目的的购房人群可能难以脱手。

11月27日,社科院的11月《中国住房市场发展月度分析报告》甚至对包括北京、天津在内的十个城市的房价提出下跌预警。今年11月,根据中指研究院发布的房价指数,北京、广州和武汉环比分别下跌0.25%、0.18%、0.14%;南京、天津和重庆(主城区)跌幅则在0.1%(含)以内。其中跌幅最大的吉林、中山、秦皇岛环比分别下跌1.07%、1.04%和1.00%。

楼市已现调整征兆,房价真的要下跌吗?

跌,还是不跌?

都说房地产过度繁荣的话,会挤压消费,毕竟人们买了房就会缩衣紧食;但同时房地产也可以拉动消费,因为买了房以后,还要装修、买家电家具等等。那涨又不行,跌又不行,怎么办呢?我认为,房价必须适当调整到与收入相匹配的水平,才算是合理的。原因如下:

 

1、据Numbeo网站2018年11月数据,香港城区平均房价2.88万美元/平米,郊区平均房价1.85万美元/平米,房价收入比达到47.81倍,绝对房价与房价收入比均位居国际大都市前列。

 

楼市已现调整征兆,一轮房价下跌或将不可避免?

 

高房价的背后,是人均GDP高达约6万美元的香港,但人均居住面积仅16平米的窘境。因此就贫富差距来看,香港是发达经济体或地区中最高的。

2、目前我国人口结构不允许房价过快上涨。截至2018年末我国城市化水平达59.58%,但据研究推断,当城市化水平超过60%以后,其增长将变得很缓慢,因此未来购房刚需可能不足以支撑过快上涨的房价,房价的水平应当与当前城市化水平相匹配。

以日本为例,早在上世纪50年代,日本城市化水平就达到60%左右,但之后年均新增城市人口并不多,使得后期城市房地产缺乏有力的需求支撑,最终刺破房地产泡沫破灭。

3、目前国内土地制度和房产的相关法律并不健全,尤其是中国的土地财政和住房租赁制度的不完善,会导致投机盛行,并不利于房地产过度繁荣。

不过,至于下跌多少,我认为预测的意义不大,因为房地产与经济又太多联系之处,影响机制太复杂。

楼市已现调整征兆,一轮房价下跌或将不可避免?

 

如果房价下跌,可以释放消费潜力吗?

截至2018年,我国房地产总市值达到65万亿美元,约合人民币451万亿,如果全国房价普遍下跌哪怕1%,就将蒸发约4.5万亿元的市值,大概相当于失去了两个深圳。

但显然这是不可能的,也是非常片面的。所以说,如果房价真的下跌1%的话,经济将受到重挫,更谈不上什么释放消费潜力了。国内的大多数市场都是买涨不买跌,在上涨周期中,无论房价多贵,刚需只要有能力咬咬牙都会上车,但如果是下跌周期,可能即使刚需也会持币观望,毕竟谁不想以更低的价格买房呢?