近日出现一条新闻，《浙江省海宁市放开住房限购政策被删除》。这新闻很多人不会注意到，但是…它背后却隐藏着整个中国房地产江湖的利益纠葛！
过去十年，资产价格有两段神话，美国股市和中国楼市！2020似乎是打破神话的一年，病毒爆发、美股崩盘、油价腰斩、全球衰退…那么，站在今天这个时间节点，中国楼市的命运又会怎么样呢？
今天，我将从投资的角度审视楼市，从过去、当下和未来这三个时间点中的政策、数据、各方利益来和大家聊一聊我对未来楼市的判断。
楼市过去
为了帮助大家更好的理解，我先给各位盘点一下近十几年的楼市价格走势
2003～2008
从2003年开始，受非典疫情影响，中国楼市成交量和成交价都低到冰点。疫情过去之后，2003年下半年开始，楼市开始走出行情，价格直通云霄，那些年，媒体上听到的最多的词汇是：“北京上海楼市价格破万，”
这样的情景一直持续了4年，直到2007年下半年开始，以美国为起始点，次贷危机开始逼近，不出几个月时间，全球股市出现崩盘，楼市闪跌，但是当时中国出台了一条政策，不允许房价低于20%成交，这一政策直接把楼市的出口堵死。所以，那段日子，因为政府的限价，楼市成交量极其低迷，众多现金流不够充足的小房企纷纷倒闭。
2009～2013
很快，时间进入2008年底，为了使经济尽快复苏，奥巴马宣布施行量化宽松政策，中国随即也出台了“四万亿经济刺激政策”！
与此同时，楼市再次出现暴涨，这波上涨可以说一直持续到了2013年底。更是造就了一年暴涨两倍的明星城市——温州！
这时候，媒体上听到最多的词汇是：“北京上海房价涨超三万，全国多地房价翻倍”。
但不久之后，楼市却出现了另外一个关键词：“温州崩盘”。
2014～2018
风水轮流转，2014年就是风水轮换的一年。
这一年是出现“中国经济衰退论”的一年，也是中国产能过剩和供给侧改革的元年，更是未来资产价格的转折年！
这一年年中时候，房企泰禾集团还嚷嚷着要不还银行贷款、新城控股也因为缺钱请求孙宏斌入股。
但到了年底，在中国央行连续降息降准的刺激下，泰禾、新城竟疯狂加起了杠杆，高价买地，大力开工，也是这时候开始，各家房企开始发债融资，狂借贷款、海内海外能借多少钱就借多少钱，因为他们相信，借多少就能赚多少…
这一次，大家谈房价不再是上涨，而是暴涨和疯涨，2016年底，媒体上甚至经常能看到“北京房价一分钟涨十万”这样的消息。
这次，人们彻底疯狂了，储蓄党开始贷款买房，学生党开始合资购房，对很多人来说，每一次假期的到来不再是旅游和休息，而是变成了看房。这时，“买房致富，房价只涨不跌”成为了每个中国人心中的信仰！
这样的状态一直持续到了2017年，这一年春节刚过，全国楼市再次出现疯涨！这一次，政府终于意识到了问题的严重性，3月17日，北京政府连夜出台房地产调控政策，也从这一天开始，一线楼市房价出现拐点，这时侯，美联储加息缩表的影响才开始受到人们的关注。
2018年刚开年，中美出现摩擦，同时，中国开启金融去杠杆，针对房地产方面，各地方政府限购、限价、限售等政策强硬出台，二线三线楼市在2018年下半年戛然而止…
从“317新政”开始，政府经济工作报告中开始越来越多提及遏制房价，从那时到今天，媒体上出现最多的词汇变成了：“房住不炒”。
楼市当下
1、房企债务高企
我们前面提到过，在2015年前后，房企开始疯狂加杠杆，高价买地，大力开工，那时候很多房企发行了大批量的三年期五年期债券，近两年，正好到了房企集中偿还债务的时间点，2020年房地产行业的到期债务约在1.46万亿，其中7月份是到期高峰，达到1490亿。
这是什么概念呢，中国前两大房企巨头，万科2019年全年净利润550亿，，恒大2019年预计净利润也就400亿左右。两家大巨头2019年全年净利润加在一起，也不过是全年房地产行业1.46万亿债务的6%。
而如今，房企的资产负债率已经普遍在80%以上了，恒大83%，万科84%，碧桂园89%，融创90%。
2、房企销售停滞
不仅债务高筑，更关键的是，2020年因为疫情的到来也使得房地产成交量极其低迷，
贝壳数据显示：1月到2月，全国重点18城市，链家二手房成交量直接腰斩，同比下降55%，武汉链家2月更是零成交；
失去了成交量的房企，缺少了收入来源，所以从去年开始我们就能发现，各大房企开始花样百出，有融创在全国多地用员工折扣向内部人卖房，恒大75折卖房，甚至冯仑在公开演讲中都满腹牢骚…
面对债务与收入的双重压力，大房企选择借新还旧，小房企只能破产倒闭
据人民法院公告网的消息，截至2020年3月23日，已有98条房企宣布破产的公告。
但是，这种困境情况，将随着疫情改变而改变。如今，疫情在国内已经基本被控制住，所以，这也就意味着，房企会在疫情过后先恢复部分现金流，而随后，将进入房地产新阶段…
楼市未来：
在说新阶段之前，大家先记住楼市未来价格的走势取决于两个因素，一个前提一个本质：
楼市未来的前提是：疫情恢复，只有疫情恢复了，才会出现新的经济流动，才会真正带来全球经济体的正常运转，也才会带来楼市真实的买卖需求。
影响楼市价格的本质是：预期！影响价格走势的，永远都是预期！所以政府的调控，也都是在调控预期，从而影响价格走势！
市面上有一句看房价的口诀：“长期看人口、中期看土地、短期看政策”，乍一听好像很厉害，但是现实当中，最主要影响楼市价格的其实是四项：土地、政策、资金、人口！
1、土地供给
为什么过去那么多年，房价一直在涨呢，一个很重要的因素，就是分税制！
在分税制的体制下，地方政府收上来的税收，有一大半都要上交中央财政。而这时候地方政府的领导又想要业绩，需要赶紧投资建设来拉动GDP呀。可是没有钱投资，没有钱建设怎么办呢？——卖地！
国家统计局数据显示，2018年中国土地出让金占地方预算收入的66%。
这也就是说，地方政府的收入里面有七成来自卖地皮，同时卖地皮给房企之后，房企投资建设卖房又拉动了GDP。所以，《海宁市放开住房限购政策被删除》这条新闻，直接就体现了地方政府即想放开限购政策促进GDP，但是又要贯彻“房住不炒” 的两难处境。
目前，地方政府的考核指标大头还是GDP，而地方政府想要拉动GDP，就要拿钱去投资建设，需要钱就得卖地皮，价格卖的越多，财政收入越多。所以…循环往复
地皮的价格怎么可能会降低呢？那原材料价格不降低，成品的价格又能降多少呢？房价又能降多少呢？
2、国家政策
利益关系是一方面，咱们再看货币政策。
2019年年底，经济触底，居民消费价格指数CPI定格在4.5%，GDP增速落在6.1%。
经济相比以往，依旧是疲软的，但是政策出现了拐点，
2019年12月的中央经济工作会议报告指出，“2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年，货币政策要保持流动性合理充裕，货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应“这句话的意思就是，2020年要向好，只要别太高通胀，货币政策就大概率放松的。
谁知，刚到今年三月，疫情影响下，来了一波全球降息潮，美国重启7000亿量化宽松政策，同时美联储开始在市场上大手笔购买债券，国外的货币政策已经松到不能再松了，当美国印出来的一大笔钱流入市场，将市场上的商品原材料价格推高，其他国家也会因此带来输入型通胀…
通俗一些就是美国印钱，别的国家也不得不印！这样类似于2009年的时候的宽松情况又来临了…
2019年中央经济工作会议报告政府再次强调“房住不炒”，注意：是房住不炒，不是房价不涨。
另一个客观事实是，2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年，目前宏观经济压力过大，从杭州、南京派发消费券就可以看得出来，那收官之年，总不能太难看吧。
而拉动GDP的三驾马车，出口因为疫情被打击了、消费因为疫情被停滞了，所以在疫情未完全恢复期间，最主要的马车就剩下投资…..
而在2018年，房地产开发总投资占国内固定资产总投资来的18.63%。广义房地产投资大概占社会总投资的30%。
3、资金流向
第三，我们再看资金流向：
2020年3月，中国率先控制住了疫情，但是病毒却依然在国外肆虐。这就导致国外很多资金为了避险开始流入中国。
另一边，因为国外的经济停滞，直接影响了国内的出口，广东、浙江、福建一代大量的出口企业倒闭，这些老板们生意不做了，一时间出现了大量闲置资金…
但是，资本是逐利的，他们只会流向有利润的地方！
前面我们提过一个温州！当年温州房价暴涨的时候，恰好温州的制造业在衰落。很多制造业的老板发现做制造业不赚钱了，就把钱都拿去炒房。大量的制造业资金进入楼市，直接推升了当地的房价。虽然后来因为人口和经济等基本面的不牢固，导致温州后续出现暴跌…..
但是，这说明了，当社会上的闲置资金增多后，一旦遇到有利可图的资产。资金就会一窝蜂的奔向那里…
4、人口变动
资金成交量和成交价是影响价格最直接的因素，而带来资金的就是人口！
长期看人口！这话不假，但是直接推升资产价格的不是人口，而是经济！
因为人口的数量和质量的增多，先带动了经济，随后才带来资产价格的攀升。所以市面上出现了“长期看人口”这种话。
这时候，我们也就理解了，为什么全国各地方政府在去年前年的时候开启抢人大战呢，而且抢的都是年轻力壮的劳动人口。因为这些人来到了当地，既可以把产能过剩的房子接盘，又可以给当地创造税收、创造GDP，推升当地经济发展！
话说回来，在去年前年的时候，国内的房价开始出现了分化的局面，但是很多人不知道是怎么分化的，单纯看新闻就以为全国房价只有鹤岗和北京两种呢。其实还有第三种：
我拿国家统计局的数据源做了个分析，看了十几个城市的数据，得出一个结论：除了鹤岗这类人口大幅净流出的城市不考虑。近三年 ，北京、上海的房产均价停滞不前，甚至有所回落。（具体数据图表去看我的头条动态图片）
但是即使在大行情低迷的2018和2019年，依然有很多人口净流入的城市房价涨势可观。成都、西安、杭州、长沙这些新一线城市，随着人口的大幅净流入，房产均价居然逆势上涨。
同时，大家都认为人口大幅流出的东北，雪城哈尔滨居然在近三年房产均价涨幅超过我刚才说的几个新一线城市。
这些数据都是我在分析之前没有料到的。所以“长期看人口，城市会分化”这句话没有错，但是，跟媒体报道的分化情况，着实不太一样！
结尾：
最后，我再浅谈一下房产税，这东西就像是买卖股票的手续费，当股市没有行情的时候，手续费降得再低，人们也不会买。而当股市出现牛市的时候，手续费即使涨到0.5%，人们也会掏空钱包甚至贷款去争抢股票。
做个总结：
1、 过去十年房地产曾反反复复走出牛市，而走出牛市的原因，是可以从利益关系、货币政策、资金流向三个方向，看透本质的。
2、 当下的房企遇到了困难，小房企随时倒闭，而房企的复苏，一定在疫情之后。
3、 楼市的未来，在宏观经济压力过大，在出口低迷、消费被压制的情况下，政府总是要找到一个方法来促进经济发展，而加大投资是目前最直接的方式。
4、 从美国重启量化宽松政策开始，全球再次进入货币宽松周期，后续众多资产价格则会因此而有所变化。
5、 政府强调“房住不炒”。政府担心的，是炒房带来的金融风险，而不是单纯的房价上涨，。所以，即使有限购限售等政策目的也是为了不炒，而不是不涨，这有本质的区别。
6、 未来城市必然分化，而分化的特点，取决于劳动人口的数量与质量！新一线城市人口与房价指数的正比例关系就说明了问题。
7、 房产税阻挡不了房地产市场真正的牛熊市。
今天的内容，主要是从宏观角度上，和大家讨论房地产。
而落地到具体执行层面：要买哪里的房产？什么样的房子涨价又快又多？刚需性购房和投资性购房在选房上有什么差别？什么房子买完就被套牢？是不是房子价格低的就好呢？这些都是问题！
如果大家对微观执行也有兴趣，我之后可以单独列一期来讲。
老话有云：楼市三十年一次大周期，十年一次中周期，四年一次小周期！而2020，恰恰是新一轮周期的转折点！
投资，在做每个决策之前都必须经过深思熟虑。只有看到事物的本质，才能看透事件本身！
