进入4月份后，沉寂2个多月楼市似乎出现了“复苏”现象，还没买房的刚需又开始困惑，一时间有关“回暖”跟“回光返照”讨论不断被提及，特别是在15家房企宣布要提高房价取消优惠后，“涨价”呼声很高，随着“冠毒”的稳定楼市接下来会选择哪个方向突破？

房地产市场现在情况怎么样了？近段时间，有媒体报道了深圳、杭州、北京、苏州等地出现了排队买房、秒光等现象，再次将原本沉寂房地产市场推到了火热场景。以深圳为例，南山某新楼盘开售均价在10-15万/㎡，短短半天时间54套房源一售而空，与3月份的低迷不同4月份走出了相反局势，这个风格切换让不少买房刚需疑惑了，到底哪个才最能体现房地产市场真实情况？

在房说君看来，不管是经济还是楼市在近期风波的影响下都会有一些改变，继续“随波逐流”买房的话稍不留意就被套牢，房产的“贬值”效应越发明显。今年，应该对买房抱有谨慎态度，至少有3类房子继续持有的话有可能会在5年内贬值40%左右财富。

楼市“原形毕露”：持有3类房子需谨慎，楼市口子已被“撕开”。

房价的涨跌行情，短期内看金融，长期看的是老百姓购买力，但从近期无论是媒体报道的“秒光”再现还是2月份的“0成交”，与其考虑现在是不是“报复性”买房还不如考虑下自己手上有没持有一些不利的房产。

1、3-4线城市的“破旧”小区房。

老城区房子总能吸引刚需购买，因为这里有着完善交通网络、成熟学校配套、逛不完商业区，即便房子旧点但生活便利，不过在近年不少买老破小区房的人开始“目的不纯”，在1、2线地区这些老城旧房一旦与拆迁、学区关系联系后，不但价格上不断水涨船高更加不愁买主。比如广州，由于旧时市区范围的窄小不少地方都是有30年历史商品房，去年有一套旧房因为临近学区，挂出后就有人出300万价格买下，当场加价36万。在房说君看来，毕竟广州的楼市是具有这样潜力，一方面由于市区房源少需求人多；另一方面在调控政策下新楼盘价格高涨，但是这样的情况其他城市是不具备，因为“城市分化”。

一场意外的风波时间几乎让国内房地产市场“停摆”，各地方纷纷出手救市，几乎都因尺度较大而“一日游”，不过3-4线城市却不受限制。在房说君看来，虽然小地方市区二手房便宜各类生活设施齐全，近年来不少炒房者转战3-4线城市投资，房说君以为这些地区除去自住外，不适合投资囤房。

2、商住一体化投资型公寓。

这几年投资公寓成为市场“新宠”，但是从市场反馈来看购买这些房子的似乎都是“散户”为主，专业炒房者几乎是很少投资，因为这种房子低首付、价格低，适合买来出租投资，表面看似华丽其实背后都是“坑”，远没有投资者想象的美好。

价格便宜的背后，交易税费才是“大头”。

一套70㎡公寓总价是70万，消费者需要交纳3%的契税，5.6%附加增值税以及2%的个税等等，所有费用加起来大概在10万左右，占了房价的10/1。“贬值”的另一方面就是使用年限，相比于住宅的70年权限公寓楼仅有40年，到期后需要缴纳的土地出让费也比住宅高，生活上也及不便利由于没有“双气”导致在做饭取暖上会有影响，按照相关规定并非所有的公寓都能安装天然气。

3、购买市面上的安置类房子。

这今年由于拆迁改造工程的进行，各地方兴建了不少的安置房，在实行货币安置年代“房钱双补”的举措没少见，现金补偿一方面是希望拆迁户可以购买流通市面商品房以减轻库存房数量压力，安置房则是后期为响应国家调控举措而设立。房地产市场部缺乏炒卖的人，只有不敢买的房子，在不少房产中介处“安置房交易”是很普遍现象，大部分都是回迁的老百姓不要拿到市场售卖，这类房源大部分是不具备产权证，买卖双方仅仅依靠一份转让合同就完成交易，在缺乏有效证明下，就敢付钱购买。

自己名字何时能写入房产证？证件又何时能办下来？作为整个回迁房里居住的“外村人”，多多少少会面临被“歧视”的问题。由于“冠毒”的出现，春节期间封闭小区、封村的现象屡见不鲜，没有房产证下又如何证明你是业主？

买房迎来“幸福时刻”？央行表态，房贷稳了。

从2008年开始，投资房地产就从来没有让人失望过。有数据显示，在过去的10年时间，全国房价从以往的低位直接翻了一番，北上广深以及部分2线城市年均房价涨幅都在32%左右，早期的买房者确实引来了“幸福时刻”，甚至躺着就轻松赚上几百万。

只能说这个“幸福时刻”大部分都是属于投资炒房人的，所以才会引得曹德旺发声炮轰房地产行业。在他看来，当老百姓开始全民议论楼市、关心房价涨跌时，制造实体企业还不如炒房赚得多，这才是最让人担忧。在房说君看来，曹德旺是一个敢于所大实话的专家，房地产蓬勃发展已经开始对经济产生负面发展，在所有人心理发展楼市远比其他行业来钱更快时，我们的制造业、实体业就已经被严重挤压，比如我们科技产业、芯片产业发展严重依赖美企，这才出现被了扼住咽喉现象

根据国家统计局数据显示，2018年国家对房地产调控438多次；2019年发布调控政策620多次，年年递增的调控政策看出国家决心整治房地产市场乱象，买房“幸福时刻”开始倒向无房刚需这边，随着央行的重锤落地，房贷利率也稳了：

• 3月31日，央行宣布要进行新一轮500亿7天逆回购。
• 4月15日，央行对各省级行政区银行、农村金融机构下调1%储备金利率，同时放水1000亿，下调20基准点。

从近期央行2次表态来看，不难发现市场的流动资金慢慢增多了，随着储备金利率下调意味着个地方银行需要上交的现金少了，这对买房者来说是好事，因为刚需贷款更加容易获批。4月20日便是央行再度调整LPR的窗口，在房说君看来该概率会下调LPR利率并伴随着降低房贷利息，这个举动不难理解，由于经济目前依旧处在下行期同时伴随着消费市场的大萧条，老百姓收入也跟着减少，这时唯有也只能降低房贷利率，才能在减轻购房者负担同时正向拉动市场买房信心。

央行的表态也意味着购房者担心的“重锤”落地，可以说大家关心的房贷已经稳妥了，房说君觉得本次幅度大概率会是20个基准点，降息的信号已经很明显。

房说君有话说：对于国家来说，当务之急是如何稳定下滑的经济态势，让各行各业回到正轨上。央行的逆回购、降准降息是国家对金融调控手段，当然在利好企业的同时也让买房者而不是炒房者引来“幸福时刻”，因为降息能让刚需省下不少资金，至于炒房者，买1套房跟囤几套房利率能一样吗？但是真如房说君文中提及的3类房子就慎重投资，有可能让你在5年内贬值40%甚至更多。来源:网络