原以为政策“三日游”只会发生在其他城市，原以为青岛为了拯救楼市会有大动作，没想到折腾来折腾去，又是回到了最初的起点，而当国家统计局的数据出炉以后，我们发现，青岛的楼市，尤其是二手房市场，依旧是“跌跌不休”，加上2019年，已经是14来连降了。

二手房价“14连降”

国家统计局发布了2020年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。根据最新统计数据，3月份青岛新建商品住宅销售价格环比2月下跌了0.5%；二手住宅的成交价格则出现持续走低，环比2月再下跌0.4％，从整体来看，这已经是二手住宅价格从去年至今出现的"第14个月连降"了！

具体来看，3月90㎡及以下小户型的二手房价格，环比2月微降0.2％，同比降幅为3.8％；90—144㎡中等户型环比下跌0.9％，同比降幅达8.9％，是各类户型二手房中降价表现最明显的；144㎡以上的大户型二手房，价格则出现了环比“零涨跌”，但同比降幅也为4.2％。

根据2020年3月份商品住宅销售价格变动情况统计数据，国家统计局城市司首席统计师孔鹏进行了解读，他表示3月份随着新冠肺炎疫情防控形势持续向好，生产生活秩序加快恢复，因疫情积压的住房需求呈现出逐步释放的势头，70个大中城市房地产市场价格出现微涨，但总体较为稳定。

库存逼近1500万平

从楼市供求关系角度来看，目前青岛有很多区域都处于供大于求的状态。青岛2018年之前，每年商住土地出让量基本在三四百亿徘徊，2018年开始快速增长，达到七百亿左右，2019年更成功突破千亿。

进入2020年以后，可以明显感觉到青岛商住用地出让总量，明天提高。尤其是最近今年土地出让比较少的市区值得期待， 大量的土地出让，意味着最近两年青岛市的供应将明显增加。

但在楼市低迷的2019年，青岛的成交却没有像土地出让量那样增长。据锐理新媒体数据统计，2019年青岛新建商品房成交141420套，成交面积为1638万平方米，同比下降11.52%和8.09%。

随之而来的是青岛的库存压力在不断加大。截至2020年2月底，青岛住宅部分库存面积为1474万平方米，存销比从2019年1月8.7上升至今年2月份的13.4。

供求关系的失衡，在不断加剧青岛楼市的去化压力如果再继续让土地放量，青岛楼市压力将更大“一旦卖地多了，就是激烈拼杀，对开发商销售能力是个巨大的考验，青岛去年和今年的持续卖地，让很多区域竞争加剧，自然也会让很多开发商被边缘化或者淘汰掉，这是个残酷的过程。

青岛楼市未来怎么走

所有一日游政策的背后，是疫情压力下地方政府对调控底线的频频试探，也是中央层面对‘不将房地产作为短期刺激经济的手段’的坚决表态。

我们一如既往的支持“房住不炒”，让房产回归住的属性，但是我们应该也要看到在房住不炒的大前提下，部分政策确实有些过于严苛，这种严苛的制度对于城市土地的价值修复以及房产交易的活跃度确实存在影响。

通过上表，我们可以看出在房地产调控的具体条款制定上，青岛除了针对外地户籍社保缴纳年限的政策较为宽松外，其余的政策全部是超过政策平均值的，并且从2019年开始，国务院主张大中城市积极放开落户，《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》、《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》均提出深化户籍制度改革，推动超大、特大城市调整完善积分落户政策，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，试行以经常居住地登记户口制度，也就是针对外地户籍的限购政策在各个城市其实都是放宽执行和可以实现变相落户购房的。

曾经有人说过，房价是一个城市价值的体现，但在青岛，这样的话似乎有很多人不赞同，因为房价高，收入低在青岛已经是一个老生常谈的话题，如何能够让房价收入比更均衡一些，让房价更能让这座城市的老百姓接受，我想这才是最应该解决的问题。而不是继续的尝试去松绑，因为买不起了，终究是买不起。

毕竟两年跌幅超过25%，部分区域大于30%这样的资产缩水，伤害的是老百姓的切身利益。

2020青岛楼市何去何从，让我们拭目以待吧。