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央妈放水 利率下调 抄底时机来了?

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央妈放水 利率下调 抄底时机来了?

人在红尘中起伏,难免偶尔会事后诸葛。简一老师遥想当年2003年SARS病毒肆虐,给本就发展不充分的楼市致命一击。但随着疫情结束,楼市狂飙突进,房地产行业迎来发展的黄金年代。不少人如今想想,依然悔不当初。

如果当年重金杀入楼市,现在岂不是早已暴富。毕竟,那一年买房的人刚好踏中了此后17年来楼市谷底,疫情拐点与楼价拐点重合。

可惜没如果。 

央妈放水!土拍升温 抄底楼市的时机来了?

以2003年那只"黑天鹅"为参照,今年的楼市似乎也逐步进入同样的轨道。首先受疫情影响,楼市陷入了长时间的低潮,但在疫情结束后又慢慢回暖,甚至一些热点城市频频传出豪宅售罄,并要百万茶水费的传闻,土拍市场也连续升温……

那么有关房地产行业的发展真相究竟是什么,已经触底了吗?是继续观望还是入市抄底?这些都是购房者十分关注的话题。

三月38城房价上涨 一线城市已率先回暖

受新冠肺炎疫情影响,2020年一季度房地产市场整体成交出现"寒冬",创近几年以来季度成交新低。

楼市 "滞销",开发商深受打击,必须自救,因此推出线上看房,维持项目关注度,并有房企带头降价。例如,恒大推出全国楼盘75折销售,世茂的最高累计优惠也达到85折,复星集团还联合薇娅直播卖房优惠力度空前,都凸显出房企现金流紧张、艰难度日的问题。

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但随着疫情结束,全国多地相继发布新规,从推动房企复工复产、提供税收优惠、鼓励刚需释放以及放宽人才政策等方面助力楼市回温,开发商最难的日子似乎已经熬过去了。

也是从3月开始,房地产的各项交易数据开始趋向好转。

据国家统计局数据显示,3月份新建商品住宅销售价格环比中,70城数据中,上涨城市为38个,相比上月的21个增加了17个,上涨城市数量增加;二手房方面,32城房价环比上涨,10城持平,28城下跌,无论是上涨城市数量还是上涨幅度,较2月均有所抬头。总体来看,一二三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略有扩大,二手住宅销售价格环比微涨。

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3月70城新建商品住宅销售价格指数

此外,根据中金公司研究部的数据显示,一季度房地产开发投资同比增速从1-2月的-16.3%大幅回升至+1.2%,各项领先指标均有所恢复。

3月商品房和土地成交面积与金额同比降幅大多收窄至1-2成,其中土地成交额同比录得+6.6%正增长。中金公司研究部的数据表明,伴随着国内生产经营活动逐渐恢复正常,楼市回暖势头已较为明朗,全年基本面各项指标整体大概率将呈现前低后高的大趋势。

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资料来源:CEIC,中金公司研究部

整体来看,3月份大部分城市市场成交量逐渐复苏,到了4月,上半月各地市场继续恢复,已经接近去年同期的7成。

具体从城市来看,北上广深都出现了回暖。深圳楼市更是热闹异常, 4月20日,人民银行深圳支行货币信贷处内部发文,彻查"房抵经营贷"资金违规流入楼市的情况。热钱大量涌入,深圳楼市先涨为敬,千万豪宅被秒光,百万茶水费重现江湖。

其后,虽然官方辟谣,深圳房价并未暴涨,但从供需角度分析,深圳每年新增约50万户籍人口,但可售商品房库存仅300万平方米以内,房价如何不涨?

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人民银行深圳支行发文彻查"房抵经营贷"资金违规流入楼市

整体来看,今年初受疫情影响,房地产行业复工不断推迟使得市场需求不断累计,这些需求在后期也将被释放,预计二季度房地产市场将迎来成交小高峰。

开发商逆市抢地 一二线城市将成拿地重点

从地产宏观周期来看,降准降息后,一般都会迎来中国房地产市场的上涨,而土地市场是最先体现的。土拍是楼市的测温仪,楼市未来热度如何,在土拍市场一览无余。

疫情后,部分城市为缓解财政危机,纷纷出台土市宽松政策,加之供应的土地质量较佳,所以热度极高,引得房企争相竞争。

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贝壳研究院数据则显示,一季度新房成交合计规模降幅近三成,但全国楼面价和溢价率保持回升态势,其中,一线城市成交楼面价同比增长35.1%,环比增长46.1%。溢价率方面,全国各线城市环比2019年四季度均出现大幅回升,同比亦保持上涨,其中二线城市一季度平均溢价率达到14.2%,继续领跑全国土地市场。

据中指院数据显示,上海一季度土地交易活跃,收金近687亿占据榜首,同比增加79%。徐汇滨江的巨无霸地块,以310.5亿元成交,刷新了内地地王总价的记录。

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徐汇滨江的巨无霸地块刷新内地总价地王记录

此外,成都天府新区青松湿地宅地、太原万柏林地块、昆明呈贡地块等成交溢价率均在40%以上,带动二线城市土地市场热度上行。

进入4月,全国土地市场进一步回暖,高地价、高溢价"双高"地块频现。

4月22日,厦门迎来2020年土拍首秀。思明区次地块最终以103.55亿元的惊人报价成交,楼面价50599元/㎡,溢价率高达43.8%。这是厦门历史上首次拍出百亿元地块,同时也一跃成为厦门历史榜单单价与总价双料TOP1。

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厦门历史上首次拍出百亿元地块

同日,新希望以23.65亿、楼面价破1.8万元/㎡的价格落子佛山,创造了佛山楼面价第二高的成绩。

从拿地房企来看,目前交易主要以品牌房企拿地为主。有业内人士认为,在资金面紧张的大环境下,对于仍有"弹药"在手的开发商来说,此时是绝佳的入市抄底购地时机。

土拍火热的背后,其实也是房企对2020年楼市充满信心的体现。

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不过土拍市场从全国来看,亦是分化的,部分城市多宗地块也遭遇了流拍。

中原集团数据显示,今年一季度,全国住宅用地流拍663宗,流拍率高达10%,远高于近四年的任何一个季度。例如,郑州区域多宗土地出现流拍情况。新郑新区2宗住宅用地接连流拍,南龙湖1宗商服用地流拍,焦作3宗地块流拍,濮阳2宗地流拍……

整体来看,今年市场不确定性增强的情况下,房企在战略上对基本面优良的核心城市会更为重视。深耕本地,抱团取暖,一二线城市将会成为今年房企拿地的重点。

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回顾中国房地产发展史,每一次的波动都存在共性:楼市下行期房价较低,但却是购房者观望情绪最浓的时期。一旦错过,房价又会迎来新一轮上涨。

4月17日政治局会议指出,今年一季度极不寻常,突如其来的新冠肺炎疫情对我国经济社会发展带来前所未有的冲击,稳健的货币政策要更加灵活适度,运用降准、降息、再贷款等手段,保持流动性合理充裕,引导贷款市场利率下行,把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。

4月20日,靴子落地!

央妈大手一挥,1年期LPR较上月下调20个基点,将至3.85%;5年期以上LPR较上月下调10个基点,将至4.65%。1年前和5年期基准贷款利率降幅,均创2019年8月份诞生以来最大。

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近30年房贷利率一览

简一老师认为,货币政策还会继续放松,降准、降息等等货币政策工具,还会经常见到,而且力度会不断加码。

长期看,房价稳步上涨是社会财富稳步增长积累的结果;短期看,房价暴涨却是信贷突然宽松的结果。信贷创造的钱是人为控制的,只要一放松,钱就立马多了起来,钱一多只要往楼市流,房价就会暴涨。

对于买房人来说,房贷利率下降,会减少购房成本,今年的购房环境是宽松而利好的。同样的房子,买房成本低了,购买欲自然会增强,久而久之势必造成房价的走高。

受疫情影响,不仅仅是中国,全球都开启了货币大宽松时代。

牛熊交界 何时是购房关键时期?

从政策来看,虽然中央反复强调"房住不炒",稳地价、稳房价、稳预期,但地方救市之心迫切,从近日被紧急叫停的楼市松绑政策中,可见一斑。

近日,湖北荆州发布通知,停止执行调控松绑的政策。这是继青岛、海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店之后第七个放松调控后,很快又被叫停的城市。

不过,大尺度政策也有未被叫停的例子。4月16日,赤峰楼市调控,表述罕见地直白,不仅明确提出要"鼓励个人购房",还暗戳戳取消了限售。

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赤峰直白松绑暴露出小城市的销售困境

赤峰松绑背后的一组数据令人担忧:一季度全市新开工面积为零;商品房销售面积同比下降33%;商品房待售套数同比上涨26.7%,住宅去化周期15个月,非住宅去化周期82个月,充分暴露了当前三四线城市普遍面临的房地产压力。

可以说,现在大部分城市对'房住不炒'、'一城一策'的政策还没有准确的判断和趋势把握,各地都在试探摸索。但只要经济不好,房地产政策调松是必然的。

除了上述城市外,全国其他很多二三线城市的调控政策却能够长存,这是因为他们大多在人才引进政策中放宽对落户的限制。人才政策开的窗户大了,也能吸引人来落户买房。这种情况下,限购政策动不动就没有太大意义了。

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一二线城市在疫情结束后,在新房打折、松绑措施以及压制需求重新爆发三个因素叠加下,全面恢复秩序。但错失掉春节期间返乡置业机遇的三四线城市,本身库存压力就大,叠加疫情影响更是出现了滞销,未来楼市发展仍是阴云密布。

从全国来看,楼市正处在牛熊分界线,预计整个2020年都是调整期。但分情况来看,房地产市场已经局部回暖,开发商仍然在一二线城市高溢价率在抢地。信贷宽松,利率下调,各地"因城施策"也在不断刺激楼市复苏。

眼下将是2020年购房的关键时刻,尤其是五一前后。如果是刚需的话,抓紧买入,赶紧上车。