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提问：房姐，有传言说非标准化债券投资又回来了，所以开发商并不缺融资的手段，是真实的吗？您对此是怎么看的
回答：国企开发商不缺融资，定向输送和贷款审批优势，隐藏手段无数。 民营开发商，是真的缺少融资，并且资金利率高。
提问：房姐好，有几个问题想问下 1.您对学区房怎么看？有对未来孩子上学需求，东西城非老破小是否可以购入？ 2.手上现金800+，还有首房首贷资质，单看投资哪个小区可以购入？买多大平米合适？ 谢谢！
回答：除非你对东西城有特殊情节，否则不建议 作为核心区定位为中央政务功能，其它产业基本都会外迁，无产业支撑价格基本靠学区，这个价格只做为居住肯定是不值的 建议学区老破小+一套自住保值是更稳定的配置
提问：房姐您好，浏览了好久帖子以后，付费加入到圈子。现在想说说我的情况，我和老婆都是外地户籍，十几年的北漂，有自己小公司，年收入去年70W左右，2010年婚前河北老家SFSD一套三居106平我的名字，现在估计80W，2016年老婆名字固安英国宫全款95万买入一套3+1，116+12市值180-200W，2019年11月用老婆名字富力桃园C区买入91平两居，首付400，贷150，老大6岁，孩子能在海淀上小学，好学区我们也没戏，富力桃园环境好，稀里糊涂就买了，能上清河四小。手里有现金150W，二胎刚出生，希望从房产上让自己以后生活更好一些，想卖英国宫在北京买一套投资，请您帮着规划规划
回答：固安可以出掉，长期看跑速大势 出掉后200+手中150，350首付按二套能买入600内的标的 天通苑和百子湾 常营都是不错选择，全款抵押能上800+的标的 选择 双井、望京、朝青片区
提问：把您的问答做了一个功课，感觉您认为的相对洼地大概有团结湖老破小、劲松老破小、常营次新、tty大户型、双井老破大、望京。我大概的投资范围现金+抵押贷，能达到800多万。能帮我分析一下以下组合的优劣顺序吗？换句话说，哪个投资回报率相对更高？非常感谢！ 1、双井老破大一套(主要考虑九龙花园) 2、望京一套(对望京不是很熟) 3、常营次新一套 4、tty大户型一套 5、团结湖紧凑两居两套(主要考虑甜水园) 6、劲松紧凑两居两套(主要考虑农光里) 7、团结湖一套+劲松一套
回答：常营超过500总价流动性不足, tty大户型+紧凑两居也可行，不过还是不如单套，主要在于总价高才能脱离红海，提高淘笋几率，公房是上车盘首选，涨幅跟随大盘，由于对手交易充分基本不存在淘笋空间 所以优先一套，推荐1和2
提问：房姐，您好！想问下刚需房，在西二旗附近上班，从居住 升值 性价比考虑: 1.海淀清河附近的二手房，智学苑，铭科苑,怡美家园当代等，上班方便，但是楼龄担心投资属性是不是不高？。 2.海淀清河附近的安宁庄共有产权房 西三旗共有产权房，跟周围的房子比，是否可购？。 3.朱辛庄附近的华润和小米的万象悦府，精装新房，离地铁近，但是，毕竟属于昌平区，配套好像也不好，有投资性吗跟1 2地段比呢？ 4.16号线西北旺附近的西山锦绣府，精装修，学校很好，但是，上班稍远一点，虽然是海淀区，但是相比1 2，优势是精装修新房，劣势是不是地段不好？投资属性如何？ 麻烦从居住，地段投资，性价比方面帮忙分析下，谢谢
回答：推荐1，楼龄在2000年后没有问题。 共有产权不适合投资，朱辛庄附近这两个盘性价比不高 西北旺也属于高溢价区西山锦绣府不适合投资
提问：您好。北京目前别墅是否是值得投资的房产类型？顺义是否有值得关注的高性价比别墅项目？顺义，昌平是否有二手别墅值得关注？
回答：郊区别墅投资的话不建议碰， 目前政策环境下，别墅流动性和涨幅都不保险，入住率和维护很多也不太好，好的可能又特别贵，还没到入手时机
提问：请房姐指教，青岛人，有1500万现金，想买北京房产，应该买哪里，怎么分配最合理。
回答：你好，1500万资金很大量级。 山东整体不适合，基本只有北京上海深圳可以装下。 1500首付，首先需要考虑「贷款」，怎么才能贷足？ 单套房产贷款超过1000万比较难，也就是说，如果购买总价1800以上标的，贷款可能不足。 除了贷款本身上限，个人收入流水也对应贷款能力，需要先看过你的流水材料，评估流水适合进行怎么样的贷款。 1500建议可以分拆成两套，总价1700+1800左右。 这个区间，适合望京一套标杆品质花园＋CBD周边高层平层带中国尊视野。 不能深耕北京，又有大笔资金，就购买性价比和品质上选的终极标的。 如果贷款流水不足，有可能还需要调整标的的范围，类型。
提问：房姐好，我家里在惠新西街有一套98年房子，方位上西北到清河，往东奥林匹克公园，立水桥，北苑版块，望京，酒仙桥，东坝，朝青这些板块。希望房龄新一些户型好一些（至少05年以后，2010年以后最佳），小区环境好一些，90平米往上（90-130三居，两卫最佳），卖房的钱可以大部分作为首付，再二套房商贷，估计总价600-800之间合适，兼顾居住和保值增值，希望住个五年十年卖掉不要太难出手。 另外新房里，觉得华樾北京也不错，但是90平略小，143平偏贵了。房姐针对版块啊小区给点建议，感谢感谢
回答：华樾北京可以看，但现在的价格还是偏贵 望京7*120左右的次新盘，5*160左右的老破大； 大望路，双井7*120的次新，5*160的老破大； 朝阳公园，青年路7*120次新 按指标跑上面的板块，跑盘不能省，没多少小区，跑完你基本就知道怎么选择
提问：房姐，我和几个朋友都在燕郊投资了房产，因为现在政策无法判断，是出掉保有现金还是这个地方值得期待，确实有不少利好消息，但是房子价格一直在往下，现已跌出我们当时买房的价格，您能否就燕郊这个区域以您的视角做一下分析，将来它的天花板是哪里又或是否这个地方就是这样缓缓上下波动了？
回答：燕郊这种「产品」，本质上是一只股票。 由于地域小，很容易收到政策\规划\人口变化，甚至新盘开多开少的影响，所以燕郊的价格，这几年间，几次大起大落。 燕郊最好的出手点，一般在北京大涨后，再挤压一波需求溢出到燕郊的节点，例如2017年2-3月，本身价位因为追捧，超过市场合理价值50%（1.8-2.6）。 那么，现在的燕郊，主干道实际上的价值肯定要超过2万，在下一轮释放后，3万不难，现在的市场需要点耐心，燕郊的核心价值在于北京人口外溢
提问：新人首问，房姐您好，新婚首套买房，老公在望京上班，我在甘家口上班，目前有房住，首付300左右。投资为主，如果房好也想自住。目前有几种方案，1.望京南湖东园一区，165平米，6-7层复式无电梯，760万。2.南湖东园一区96.5平米两居，中低层有电梯，525万。3.东木樨园60平米左右两居，300万，可全款纯投资，留首套资格以后用。请问房姐您的建议是？谢谢！
回答：1>2>3 首付300能买入750左右的标，能看的标位置不少sfsd也不算浪费，没必要买老破小 即使以后再投资，用全款抵押即可
提问：房姐吉祥，我们都是外地户口，准备结婚，潍坊有两套房，他有工作居住证有贷款记录，我社保五年北京SFSD最近准备买房自住加投资，我们工作地点不受限~手里子弹170，月收入4万+，看房历程从管庄京通苑商品房90平2居400万和108平大2居可改3居450万看到黄渠的定福家园南里一楼经适房86平2居413万，最近在看甘露园的一楼老公房85平小3居460万~我们现在两个方案: 方案一:就控制在首付170万近两个月淘房入手 方案二:降价尽快出售潍坊一套房能多出来30万的现金，凑到200万看品质再高一点房子 一楼的房子可不可以买？我还有那些区域可以考虑看的呢？谢谢房姐~
回答：建议潍坊出掉，不值得长持，本身供应大，区位尴尬，同时被济青吸血人才外流严重。 建议看 常营次新或石佛营 十里堡 劲松 团结湖公房
提问：公职，妻自由职业，二孩，大的四岁，单位公寓能解决学区。家庭收入50w，存款500w，能公积金120w，贷款记录算二套，偏向投资防通胀，但未来可能自助。 主要目标二手房。现在单位靠丰台，未来五年后单位在新街口，之前看了三环新城，丰体时代，富嘉景园，可以接受中低层无电梯，纠结有三，一是丰台站附近还是东城三四环间，二是三居有点压力，是否考虑先二居（妻坚持三居，二娃）后续再升级置换。三是全款抵押还是部分走公积金。 谢小房！
回答：东三至东四推荐看 石佛营和朝青片区，例如 晨光家园、朝阳无限 淘个三居没问题 全款抵押能看的标的更大，500首付，1000+的标的没问题，考虑到你的流水情况，如果不想太大压力直接用二贷，看800左右标的。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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