政策表述的每一次变更都会刺激楼市的神经。今年政府工作报告指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”虽然与前几年相比，报告关于房地产的表述越来越精简，但可以看出中央对于“房住不炒”的决心却越来越坚定。
“房住不炒”不只是停留在嘴上，有数据为证。据国家统计局城市司首席统计师孔鹏介绍，4月份，随着我国新冠肺炎疫情防控向好态势进一步巩固，经济社会秩序进一步恢复，因疫情积压的住房需求进一步得到释放。70个大中城市房地产市场价格延续微涨态势，但总体仍较为稳定。
易居房地产研究院发布最新一期《中国百城房价报告》显示，1-4月，全国100个城市新建商品住宅成交均价为15517元/平方米，同比上涨11.9%。相比1-3月份数据，今年1-4月份房价涨幅明显收窄，进一步体现房价降温的特征。当前各大房企去库存压力增大，降价促销是主流，这会使得相应城市住宅价格涨幅持续收窄。
“前4月数据说明当前房价处于降温的通道。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析说，当前各类房企在积极弥补一季度营销业绩的“亏空”，所以会积极推盘和降价促销。另外，部分城市房价出现炒作后，各级政府积极出手，规范了交易秩序，也防范了房价的过快上涨。“短期看，房价涨幅反弹的可能性不大。”
中原地产首席分析师张大伟同样表示，1-4月政策多发成为最大特点，大多属于救企与救市。目前看，降低首付的政策基本全部被叫停，松绑限购的政策也会收回，但部分补贴购房的政策，对市场依然有所影响。“这代表房地产调控力度将依然维持之前的高温状态。中央遏制房价过快上涨的决心不会发生改变。”
值得注意的是，本次“因城施策”写入政府工作报告，且删除了“落实城市主体责任”。新冠疫情爆发以来，多地灵活因城施策，从供需两端出台房地产调控政策，对房地产市场的稳定运行起到重要作用，另外也有广州、济南、青岛、乐山、赤峰等超10城出台有关放松限购、限贷等政策被撤回。未来在“房住不炒”总基调下，各地因城施策将更加灵活，以保障房地产市场的平稳运行。
不过也有声音担心，政府工作报告中提出“因城施策”，将会为一些地方刺激楼市留下空间。对此，国务院发展研究中心市场经济研究所所长王微表示，房子是用来住的、不是用来炒是房地产市场发展的基本定位，因城施策不意味着房地产调控放松，而是各个城市需要根据市场的实际需求和城市发展变化的趋势来进行相应的调控。
58安居客房产研究院分院院长张波表示，从报告中的表述来看，房住不炒的定位非常坚定，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展，发展方向也保持不变。房地产本身的稳定对于经济稳定有着重要作用，房价稳定、地价稳定、预期稳定才能有效落实经济稳定。预计今年房地产不会出现过度刺激政策，稳定依然是重中之重。
楼市稳定，既要防止大涨，也要防止大跌，今年政府工作报告中对房地产行业的要求依然是“促进房地产市场平稳健康发展”。贝壳研究院高级分析师潘浩认为，尽管有疫情的影响，但在各城市加快土地供给、优化预售许可办理流程等一系列政策的支持之下，房地产市场已经开启了自行修复模式。市场不需要过度的刺激和调控，更需要的是稳定友好的营商环境，这才能让房企沉下心来研究产品、提升服务。“平稳健康发展”不仅是政府对行业的要求，更是遵循客观规律的行业需要。
此外，新一轮老旧小区改造成为今年楼市焦点。今年以来，中央在重要会议上已多次强调要加强存量住房改造提升，以改善居民居住条件。本次政府工作报告中明确提出，新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。
贝壳研究院提供的数据显示，全国各地需要改造的小区达到17万个，涉及建筑面积40亿平米，而且在逐年增加。北上广深15年以上的小区占比均超过了50%，北京上海更是接近65%。老旧小区一方面处在城市核心位置，拥有便利的交通和丰富的附属资源，另一方面又面临居住品质差的问题，疫情加剧暴露老旧小区居住品质不足、防疫功能弱的问题。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，老旧小区改造既是重大民生工程和发展工程，也是重大社会治理工程，对于拉动投资促进经济增长、提升居住条件改善、增强社区治理服务能力都有重大的经济和社会意义。基于目前各个城市的试点经验，未来大规模的老旧小区改造需要社会化力量参与，预计制度层面的障碍将会逐步放开，运营能力强的市场企业将会迎来新机遇。
