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2020年开发商有多少债要还?

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2020年开发商有多少债要还?

百年之前,美国经济大萧条。乳制品产量严重过剩,大量牛奶滞销。于是,农场主为了保证利润,把大量过剩的牛奶直接倒进密西西比河。

楼市也开始“倒牛奶”?开发商“大量破产”,为何不降价自救?

百年之后,在中国的房地产市场上,“资本家把牛奶倒掉也不给穷人喝”的真实一幕,似乎正在如火如荼地上演——房产严重过剩,购房者趋于理性,大量开发商陷入房子“滞销”怪圈。更要命的是,很多开发商被缺钱、高额到期负债待偿等困境缠身,即便情况已经如此危急,但是全国大大小小的近十万家开发商,选择降价卖房让利刚需的寥寥无几。就算是有些房企已经到了“破产倒闭”的边缘,他们依然在“死撑不降价”。“倒牛奶”现象发生在被定义为民生的地产行业,着实让人唏嘘不已。

开发商“死撑”,就算是破产倒闭也不降价卖房这事,还就真真切切地发生了:人民法院公告网的数据显示,截至今年6月8日,今年房地产企业的破产数量已经高达210家,平均每天都有1.3家房企申请破产。非但如此,业内专家预测,未来3个月开发商“破产潮”或加速来临。预计到今年底,开发商破产数量或至少是2019年的1.5倍。值得一提的是,今年这些破产的房企中,不仅仅是名不见经传的中小开发商,排名前50名的房企里,光从资金周转情况(资不抵债)理性分析,就有12家有破产风险。

楼市也开始“倒牛奶”?开发商“大量破产”,为何不降价自救?

相比于前几年楼市火热时期,每年新开发商注册数量狂增,这两年开发商注册数量不增反减,而且年破产数量都超过500家,也称得上是“大量破产”的罕见现象了。

种种信号显示,开发商现在“很不好过”,有些甚至已然到了“吃不消”的地步,随时可能被资金链断裂吞没,导致破产倒闭。我们认为,主要原因有三点:

其一,这两年楼市进入“房住不炒”新周期,房价也逐渐趋稳回归理性,购房者尤其是投资炒房客对后市预期严重不足。叠加国家三令五申打击遏制投机炒作,非理性投资炒作市场的情况越来越少。除部分一二线城市供不应求还能保持一定的成交量外,其它城市房企各大项目基本陷入“卖不掉”困境。

尤其是2020年,随着一只突如其来的“黑天鹅”的降临,楼市更是雪上加霜——一季度开发商销售额整体直接下滑高达20%,即便是到了二季度市场逐渐开始回暖,但是开发商的卖房压力依然存在。房子难卖,就意味着回款吃力,缺乏足够的现金流支撑,大多数房企陷入“资金周转不灵”的危险境地。

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其二,开发商的钱也都是从银行贷款而来,借来的钱是要连本带利偿还的。所以,开发商的压力,除了来自于房子难卖,回款不畅外,还有就是“巨额债务待偿还”的压力。房地产是资金密集型产业,而开发商“高周转”的背后其实更是高杠杆的压力。放眼望去,百强房企中,任何一家资产规模巨大的房企,实际上都是“欠一屁股债”。很多人不知道,房地产行业也是少数几个能把负债率做到高达200%的行业。一句话,开发商盖房子,都是拿别人的钱来盖房子,是一个资本游戏,核心竞争力不是产品,是融资能力和融资成本。

2020年开发商有多少债要还?证券机构的统计数据显示,2020年,房企面临较大的再融资压力,信用债、海外债和ABS合计到期超过6000亿元。其中,万科、恒大总偿还规模较高,均超过500亿元。这也就不难解释,为什么其它房企不动,这两家巨无霸房企,却在今年早早明智开启打折促销降价卖房了——压力太大,不抓紧卖房回款,真的可能“吃不消”。

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其三,2020年-2021 年,开发商除了要面对房子难卖、待偿还债务高的压力外,还不得不面对“钱难借”的现实。国家银保监已经明确,2020年会维持一贯的“紧金融政策”,这意味着,开发商的融资困境依然不会有好转,即钱依然不好搞。

融资数据方面也显示,今年一季度开发商的融资未增反降,尤其是中小房企的融资难度也是大大增加了。其实我们通过多方打听,已经获悉,今年上半年部分银行和金融机构,对于除排名前30之外的房企,已经统统采取“断奶”行动了。这也就不难解释,为什么今年前两个月破产倒闭的近一百家房企中,绝大多数都是三四线城市的中小开发商了。

楼市也开始“倒牛奶”?开发商“大量破产”,为何不降价自救?

但地产开发绝不同于养牛产奶的简单逻辑。地产商打折促销卖房,以价换量,既能迅速消化库存,也能快速回款,填平资金缺陷,这种简单明了的“自救”道路就摆在他们面前,他们为何却视而不见,宁愿大量破产也还是不走“降价自救”的道路呢?

懂行人揭露:开发商并非不想降价卖房,而是不敢,他们有3大难言之隐:

第一个难言之隐:人在屋檐下,不得不低头。中国楼市说白了,还是政策市。开发商虽然对于拿地建房卖房有自己的一套体系,但是在新房售价方面,却压根没有自主定价权。尤其是2016年后,新房普遍“限价”,开发商更是有苦难言。平心而论,“限价”确实有利于抑制“地王”高定价,但是这种政策的强干预,却也让开发商的利润压缩到最小,而且新二手房倒挂的情况下,也直接导致了“限价新房”遭哄抢的火爆场面屡屡上演。

楼市也开始“倒牛奶”?开发商“大量破产”,为何不降价自救?

第二个难言之隐:很多人只知道“限价”是为了“防止房价上涨”,殊不知,其实在很多城市“限价”的真实目的是为了“防止房价下跌”用的。拿去年底被热议的安徽马鞍山“限跌令”来说,新规要求“新备案商品房售价不得低于备案价格10%”,换句话说,第一批房价备案之后,开发商再想更大幅度打折降价卖房,其实已经触碰了政策的红线。

有人可能要说,政策“允许房价下跌10%”,开发商也有降价空间了啊,这种幅度的降价对于卖房也有相当的促进作用了。这样想就大错特错了,这是完全不懂行的说法。事实上,即使文件如此规定,开发商也是不能真正这样做的,尤其是一些本土小开发商,降价卖房无异于天方夜谭。这一点从过去江西、安徽、河南等三四线城市开发商降价卖房,随后就被有关部门“约谈”、“喊话”、“斥责”,可见一斑。地方部门“不允许”开发商降价卖房,背后的逻辑,我不说,相信大家也都明白。

楼市也开始“倒牛奶”?开发商“大量破产”,为何不降价自救?

第三个难言之隐:开发商即便能顶得住地方施政主体的“不允许降价卖房”的压力,也几乎顶不住老业主的各种“耍赖式阻拦”。曹德旺曾经痛斥,中国房地产市场乱象百出,其中最可恨的就是,开发商自由降价卖房,老业主以利益受损为由,站出来阻挠反对,要求开发商,要么退差价,要么恢复原价,要么退房。简直毫无契约精神可言。房子归根结底是商品,但房价“只准涨不准跌”,真是世所罕见。

中小开发商首先是没有这个胆量降价卖房的,尤其是房子卖到过半的情况下,降价就意味着要顶得住老业主的各种花式阻挠。其实不止小开发商,即便是恒大、万科、碧桂园这样的大开发商,在打折促销降价卖房后,也有“撤回优惠”的先例,归根结底,还是无法稳妥解决买卖双方的价格矛盾。

楼市也开始“倒牛奶”?开发商“大量破产”,为何不降价自救?

除以上所有的原因之外,其实开发商之所以在重重压力面前,宁愿破产也不愿选择降价卖房,还有一个足以惊掉所有人下巴的原因——破产“更划算”:一则,降价卖房会改变市场预期,今天降10%,购房者就会理所当然认为,接下来还可能降更多,受“买涨不买跌”思维影响,降价卖房其实房子可能更不好卖;二则,开发商也是在赌明天,即赌政策突变,硬撑虽然很苦,但倘若赌对,一切就会逆袭改变;三则,在降价和破产之间,其实房企还有第三条路可选,那就是被大房企并购,虽然不可能一夜翻身,但至少结局不会太差。这两年行业间的“并购潮”骤增,就是最好的体现。