面对这种情况,很多观望中的购房者开始纠结,这种回暖现象还会继续升温吗?此时不买房会不会错过有利时机?其实,笔者认为,当前房地产市场开始逐步恢复,主要原因是前期受压抑的“小阳春”得到了逐步释放。但是,与快速升温的天气不一样,今年的房地产市场或许无法从“小阳春”进入到“夏天”。恰恰相反,购房者们应该注意的是,从6月份开始,各家房企或许将陆续进入到楼市“抢收”阶段,为什么这么说呢?且看以下三个方面。
第一、国家一锤定音,向市场传递了调控不会放松的明确信号。
作为典型的政策性市场,楼市每一步都与政策密不可分。对于今年的房地产走向,在5月底的全国大会上,国家已经再次明确定调:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。虽然与此前的论述一致,但是在权威会议上再次重申定调,说明即使今年面临突发事件的影响,国家对于楼市调控的态度也没有改变。
其实,截止到目前,今年已经有广州、驻马店、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、赤峰、荆州、淮安、宁阳等12个城市出现了政策“一日游”。此外,在刚刚过去的这一个月,针对房价抬头、炒作学区等现象,北京、深圳双双出手,针对楼市乱象进一步加强了监管和查处力度。由此可见,房价大局基本已定,只要出现炒作或过热,调控政策仍会加码、收紧,对于房企来说,这意味着仍会面临不小的销售压力,加快抢占市场份额将是房企接下来的重点。
第二、上半年销售缺口较大,下半年不确定性因素增加。
根据国家统计局相关数据显示,2020年前4个月,房企到位资金为47004亿元,同比下降了10.4%。其中,占房企资金来源四成以上的定金及预收款、个人按揭贷款两项分别下降了18.9%和5.4%。尽管进入5月以来,楼市销售逐步恢复,但由于前期销售缺口太大,再加上严格的调控,所以现阶段房企依然面临现金流压力。
除了前期销售缺口较大,对房企而言,下半年也充满着不确定性的因素。对此,国信证券认为,近期楼市升温,一方面是前期积压需求的释放,另一方面则是供给增加的驱动。但是,如果需求端环境不发生改变,接下来市场面对的仍是销售下坡,而且预计今年将下滑10%。此外,根据21世纪经济报道,目前多数房企都将回款率目标定在了80%以上,而且是必须要完成的“硬性指标”。由此可见,一边是可能出现的销售滑坡,一边是面对较高的回款任务,房企不可避免地将面临较大的压力,提前“抢收”就显得格外重要。
第三、融资渠道持续收紧,房企债务高峰期正在到来。
6月5日,中国人民银行发布了《区域房地产市场发展情况的区域金融运行报告》,报告再次重申:保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。其实,在央行发布这份报告的一周前,银保监会也曾再次明确表示,要持续遏制房地产金融化泡沫化。不难看出,在降准和降息的大环境下,虽然房企外部融资环境有所改善,但监管层对于资金流入房地产行业仍然十分谨慎。其实,在笔者看来,在持续推动脱虚向实的大背景下,接下来信贷资源仍将会从偏好房地产向实体经济领域转移。
除了融资渠道持续收紧,房企面临的债务高峰期也正在到来。根据克尔瑞统计数据显示,今年95家典型房地产公司共有5575亿元债券到期,相比2019年增长了43%,其中1月、7月和11月将会是债务压力的峰值,分别需要偿还616亿元、615亿元和662亿元。从这个角度来看,6月份以后,房企负债压力将迎来年内第二个顶峰,而目前加快销售无疑是缓解现金流压力、债务压力的重要手段,所以预计接下来房企将会陆续加大“抢收”力度。
“抢收潮”之下,“打折潮”大幕也将再次拉开
继续收紧的调控政策,不确定性的市场变化,资金流入楼市的监管,以及还债高峰期的到来,这些因素都拉开了房企“抢收潮”的序幕。其实,“抢收潮”的到来,根本原因还是房企缺钱,所以需要通过加快销售回款来应对现金流压力,以及冲刺今年的业绩目标。当然,在目前比较平淡的楼市环境下,抢收和回款并非易事,显然需要通过降价打折来实现,而且不少房企早就已经开始了。
就拿恒大来说,早在今年2月,就以75折优惠拉开了2020年楼市降价潮的序幕。据统计,今年1-5月份,恒大累计合约销售金额2727.9亿元,同比增长约17.8%;累计合约销售面积3007.9万平方米,同比增长四成。不可否认,销售增长的背后与楼市进入恢复期密不可分,但实际上,价格让步也是目前刺激楼市交易的重要原因之一。根据销售简报统计,今年前5月,恒大销售均价为每平米9069元,同比下降了15.6%。除恒大外,碧桂园、万科两家头部房企也出现了明显的价格让利。伴随“抢收潮”的不断到来,这将成为今年的常态。
一类人(刚需)迎来了好消息
“抢收潮”带来了“打折潮”,以价换量成为了大趋势。根据笔者走访市场发现,目前除了加快推盘入市的节奏以外,“签约优惠”、“首付优惠”、“特价房”、“一口价”、“折扣券”等形式正在被房企大量运用。由此可见,目前的楼市行情,对于刚需而言,显然是一大利好消息。
具体来看:首先,处于买方市场,市场上可供选择的房源增多,购房者可以安心精挑细选了。其次,无论是开发商还是投资炒房客,目前普遍都面临着现金流压力,所以购房者今年遇到高性价比房源的机会大大增加,甚至可以淘到一些地段、配套、品质都不错的房子。最后,刚需心态更加理性与平和,既不用担心房价大涨给自身带来买房压力,也不用担心房价大跌给自己带来损失,资金充足可以早买早住,资金不够可以再等等,选择上也多了自主性和灵活性。