今年的楼市,走出了从未有过的曲线
- 房价上涨,租金下跌,此前从未有过。
- 一二线市场快速复苏,日光盘、地王、万人摇等火爆现象再现江湖。三四线市场,首付仅X万、特价房、买房送家电等“促销名词”时隔4年再次出现。这一幕“冰火两重天”现象,此前极其罕见。
- 一手房涨价,二手房下跌,此前从未有过。
- 有钱人争相借贷买房,深圳“离婚潮”为房票名额、深房理协助7蟹姐姐魏静“结婚”为房票名额,明码标价3万1次名额;而穷人相信现金为王,发誓3年不买房,房价跌一半。
- 4月、5月主要城市成交量恢复同期水平,市场信心大振;可百城新建商品住宅存量连续17个月上涨,存量高达4.7亿㎡。
- 甚至,连曾经房价不可一世的苏州,这个GDP排名普通地级市第一的超2万亿城市,4-5月楼市还热火朝天,进入6月,冰山指数却显示出房价下跌的现象。
- 而作为全国楼市风向标的深圳,5月房价停涨,紧隔壁的东莞却意外拿下了二手房涨幅全国第一的“桂冠”。
- 另据海外调查机构显示,同样受影响的美国、英国等,也出现房价上涨但销量下降的现象。
这一幕幕神奇的景象,轮番上演。2020年的房地产市场究竟怎么了?
原因很简单,但说出来挺悲伤的。
先来谈谈为何租金出现下降?
中泰研究所6月发布了名为《全球经济低迷下房价上涨之谜》的文章,里面谈到“房价的决定因素是商品房的价值,价值的决定因素是未来租金的贴现”。
这句话什么意思呢?房价是基于商品房的价值而定的,但这个商品房本身的价值,应该是取决于未来租金的变现。
非常好理解。房子是用来住的,除了自住外,还可以租赁给其他人居住。那么,这个租金的市场水平,就应该正确反映商品房的市场水平,也就是房价。
而在今年特殊背景下,购买力下降、购买需求下降,自然租金也应该得到下降,这是非常合理的市场反应。
可是,为何房价是上涨的呢?
中泰研究所列了一个数据:自2017年以后,深圳房价与租金的关系从弱正相关变成了负相关,相关系数从正数变成了负数。也就是说,房价与租金的相关性,背离市场常规逻辑了。
说直白点,深圳的房子,从居住属性大幅向投资属性靠拢了。房子,不再是以租金这个市场化的水平衡量价值了,而是用货币总量来衡量。
这个货币总量哪来的?不用我多说。问题是,为什么这些货币,没有出现在你的手上?
举个很心碎的例子吧。
前段时间杭州出现数万人摇号不足1000套房子的事,银行冻结资金就高达240亿。有人算过,存银行10天,利息就能达到6000万。
为什么出现万人摇,相信如果关心楼市的话,应该已经清楚了。这里想说的是,对于这数万人而言,能够拿出80万、100万再买1套房子。并且只要买到,理论上每套就可以赚到100万。
那这个钱,普通人赚得到吗?赚不到。
不谈有没有购房资格,普通人连拿出赚这100万的首付钱也拿不出来。
包括前段时间,我们高谈阔论的贩卖熔喷布、开口罩厂、上生产线生产头盔。几天回本这样的故事不断刺激着我们的神经。可这些钱,普通人赚得到吗?
问题就出现在这里。
在赚钱速度这件事上,富人远远超过中产,中产超过普通人,普通人远远超过穷人。所以,虽然货币蓄水池容量增加了,雨露均沾了,但大部分依然进了中上阶层人的口袋。
房价由买房人决定,租金由租房人决定。买房人中大部分是富人,所以只会不断追涨。租金大部分是普通人,甚至是穷人。购买力下降了,租金自然下降。
看到这里,以上种种怪象就非常容易解释了。
种种怪象得到解释
富人主要集中在一二线城市,所以一二线房价看涨。即便是三四五线的富人,也削尖了脑袋想要挤进一二线,更加加剧了一二线房价的上涨预期。至于剩下的三四五线普通人,和留在一二线城市的普通人,对于房价能有多大支撑呢?答案是微乎其微。所以,三四五线大部分地方,房价真的到顶了。
至于4.7亿平方米的商品住宅存量,扒一扒就知道大概的分布了。答案也异常清晰,三四五线和冒进的部分二线占了大多数。
至于苏州最新房价冰山指数下跌,我也检索到了原因。吴江区5月份有一批安置房集中签约备案,到了6月份就没有新增备案了。所以,冰山指数呈现下跌不过是偶然现象罢了。
至于二手房价格下跌、新房追涨,看看抛售主体是谁,买入主体是谁,就一清二楚了。
还有我们常说的空置率超过30%,户均1.5套房,住房市场已经饱和等等,一切的现象都有了解释。
但我们依然要思考一个问题。当一二线的商品住宅,更多承担起投资属性的功能时,仅持有1-2套的多房群体该如何变现呢?当然,想想海马汽车去年依靠出售401套房子保住了上市公司的壳子,今年又来一波145套房子的抛售潮。说明韭菜年年有,也许明年会更多。